Thứ năm 03/07/2025 17:42
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Hạn chế rủi ro của bảng giá đất đối với thị trường bất động sản

Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực từ 1/8/2024, đã cải cách cách xác định giá đất tại Việt Nam. Sự thay đổi này không chỉ khắc phục bất cập và thiếu minh bạch trước đây, mà còn hứa hẹn sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế.
Trong bối cảnh Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập xin gửi đến quý độc giả bài viết của TS. Phạm Thành Đạt, Viện Ngân hàng Tài chính – Trường Đại học Kinh tế quốc dân, nhằm phân tích sâu sắc những tác động của bảng giá đất đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Sự thay đổi này không chỉ hứa hẹn sẽ nâng cao tính minh bạch trong việc xác định giá đất, mà còn tạo ra những cơ hội và thách thức mới cho cả nhà đầu tư và người tiêu dùng. Bài viết nêu rõ cách mà bảng giá đất mới sẽ tác động đến giá cả, quy mô giao dịch, và sự ổn định của thị trường bất động sản, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh.

Hy vọng rằng thông tin và phân tích trong bài viết sẽ cung cấp cho quý độc giả cái nhìn rõ nét hơn về một trong những lĩnh vực kinh tế quan trọng nhất của đất nước, đồng thời khuyến khích sự thảo luận và đóng góp ý kiến để cùng hướng tới một thị trường bất động sản bền vững và minh bạch hơn.

Tác động của bảng giá đất

Bảng giá đất mới, được xây dựng hàng năm và không bị giới hạn bởi khung giá cũ, sẽ giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường thực tế. Điều này có nghĩa là các chủ thể trong thị trường bất động sản sẽ có được thông tin minh bạch và đáng tin cậy hơn về giá trị tài sản của mình. Việc này có thể khuyến khích các nhà đầu tư, giảm thiểu tình trạng chênh lệch giá giữa các giao dịch thực tế và giá trị quy định.

Tuy nhiên, việc xây dựng bảng giá đất khách quan, hiệu quả và khả thi vẫn là một thách thức lớn. Cần phải có một cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường để đảm bảo rằng bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản. Nếu không, bảng giá đất có thể tạo ra những rủi ro cho các thành viên trong thị trường bất động sản.

Hạn chế rủi ro của bảng giá đất đối với thị trường bất động sản
Bảng giá đất mới được xây dựng hàng năm và không bị giới hạn bởi khung giá cũ sẽ tác động đến thị trường bất động sản. (Ảnh: Minh họa).

Một trong những rủi ro lớn nhất là khả năng xảy ra tình trạng “thổi giá” tài sản. Nếu bảng giá đất không phản ánh chính xác giá trị thị trường, các nhà đầu tư có thể bị dẫn dắt vào những quyết định sai lầm, dẫn đến thua lỗ lớn. Hơn nữa, nếu giá đất không ổn định, nó có thể tạo ra những biến động lớn trong thị trường bất động sản, gây khó khăn cho các nhà phát triển và nhà đầu tư trong việc hoạch định chiến lược lâu dài.

Một rủi ro khác là sự thiếu đồng nhất trong việc áp dụng bảng giá đất giữa các địa phương. Nếu các tỉnh, thành phố không xây dựng bảng giá đất theo cùng một tiêu chí, sẽ dễ dàng xảy ra tình trạng chênh lệch giá trị giữa các khu vực, gây ra sự không công bằng trong thị trường. Điều này có thể dẫn đến tình trạng dịch chuyển đầu tư không đồng đều, làm suy yếu tiềm năng phát triển của một số vùng.

Để giảm thiểu những rủi ro này, cần có một số giải pháp chính sách và quản lý hiệu quả. Đầu tiên, cần phải xây dựng một cơ chế giám sát và đánh giá định kỳ bảng giá đất để đảm bảo rằng nó luôn tiệm cận với giá trị thị trường thực tế. Các cơ quan chức năng cũng nên tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập thông tin về giá thị trường để cập nhật bảng giá đất một cách chính xác và kịp thời.

Thứ hai, cần phải tăng cường đào tạo cho các cán bộ làm công tác quản lý đất đai tại các địa phương. Việc này sẽ giúp họ hiểu rõ hơn về quy trình và nguyên tắc xác định giá đất, từ đó nâng cao chất lượng công tác xây dựng bảng giá đất.

Cuối cùng, cần thiết lập một cơ chế phản hồi từ các doanh nghiệp và nhà đầu tư trong thị trường bất động sản về bảng giá đất. Những phản hồi này sẽ giúp các cơ quan chức năng có được cái nhìn rõ hơn về thực trạng thị trường và điều chỉnh bảng giá đất một cách hợp lý.

Bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả tối ưu, cần có những nghiên cứu, đánh giá và điều chỉnh hợp lý trong quá trình thực hiện. Chỉ khi đó, bảng giá đất mới thực sự trở thành công cụ hỗ trợ phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, đồng thời hạn chế những rủi ro phát sinh cho các thành viên trong thị trường.

Những tác động của bảng giá đất tới thị trường bất động sản?

Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam. Việc bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất hàng năm được kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập, thiếu minh bạch trong việc xác định giá đất. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra nhiều thách thức đối với thị trường bất động sản. Bài viết này sẽ phân tích những tác động của bảng giá đất đến thị trường bất động sản và đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro phát sinh.

Bảng giá đất có mối liên hệ chặt chẽ với giá cả bất động sản. Khi bảng giá đất tăng, giá nhà thường cũng sẽ tăng theo. Các yếu tố được sử dụng để xác định bảng giá bao gồm mục đích sử dụng, thời hạn và thông tin đầu vào khác. Khi bảng giá sát với giá thị trường, chi phí liên quan đến đất đai như đền bù, thuế và phí cũng sẽ gia tăng.

Hạn chế rủi ro của bảng giá đất đối với thị trường bất động sản
Hạn chế rủi ro của bảng giá đất đối với thị trường bất động sản. (Ảnh: Minh họa).

Theo nghiên cứu, chi phí sử dụng đất chiếm khoảng 10% trong giá thành căn hộ chung cư, 30% trong giá thành nhà phố, và gần 50% trong giá thành biệt thự. Do đó, khi bảng giá đất tăng, giá thành bất động sản sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp, làm cho việc tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn, đặc biệt đối với người có thu nhập thấp và trung bình.

Giá bất động sản không chỉ chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế mà còn phụ thuộc vào tâm lý thị trường. Tâm lý của các chủ thể giao dịch có thể tạo ra những biến động lớn, dẫn đến giá cả thị trường trở nên khó dự đoán. Sự gia tăng của bảng giá đất có thể tạo ra tâm lý hoang mang, khiến người tiêu dùng e ngại trong việc đầu tư, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến sức cầu trên thị trường.

Bảng giá đất cũng tác động mạnh mẽ đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản. Việc xây dựng bảng giá đất khách quan và minh bạch sẽ gia tăng niềm tin cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Khi niềm tin được củng cố, các giao dịch sẽ gia tăng, tạo ra một vòng tuần hoàn tích cực cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, nếu giá nhà tăng lên quá cao do bảng giá đất, sẽ có một bộ phận khách hàng không đủ khả năng tài chính để tham gia vào thị trường. Điều này dẫn đến giảm quy mô giao dịch, đặc biệt ở các phân khúc cao cấp như căn hộ dịch vụ và condotel. Hệ quả là, các nhà phát triển bất động sản có thể phải đối mặt với tình trạng dư thừa hàng hóa, làm suy giảm hiệu quả hoạt động của họ.

Mức giá đất cao có thể tạo ra áp lực lớn lên chi phí đầu vào của các dự án bất động sản. Khi chi phí này gia tăng, hiệu quả đầu tư sẽ giảm sút, khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể rút lui khỏi thị trường. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp trong nước mà còn làm giảm sức hút của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Khi chi phí đầu vào tăng cao, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với bài toán khó về lợi nhuận. Họ sẽ buộc phải tăng giá bán sản phẩm để bù đắp cho các chi phí này, từ đó tạo ra một vòng xoáy tiêu cực cho toàn thị trường.

Để tối ưu hóa tác động của bảng giá đất, việc triển khai một loạt giải pháp cụ thể là vô cùng cần thiết. Thứ nhất, cần tăng cường tính minh bạch trong thông tin liên quan đến quy hoạch và chính sách đất đai. Một hệ thống thông tin rõ ràng sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận, từ đó đưa ra những quyết định đầu tư sáng suốt hơn, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Thứ hai, việc thiết lập một cơ sở dữ liệu tổng hợp về giá đất là điều không thể thiếu. Cơ sở dữ liệu này không chỉ bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến giá mà còn cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho người dân và nhà đầu tư. Khi có được thông tin đáng tin cậy, các bên liên quan sẽ dễ dàng hơn trong việc phân tích và ra quyết định.

Thứ ba, cần quản lý chặt chẽ các tổ chức trung gian tham gia vào các giao dịch đất đai. Sự tham gia của các chuyên gia như thẩm định viên và luật sư sẽ bảo vệ quyền lợi cho các bên, đồng thời tạo ra một môi trường giao dịch an toàn và minh bạch. Điều này là rất quan trọng để xây dựng lòng tin giữa các thành viên trong thị trường bất động sản.

Thứ tư, việc xác định rõ vai trò điều tiết của các cơ quan chức năng cũng cần được chú trọng. Cần làm rõ ai sẽ là chủ thể điều tiết thị trường và các công cụ điều tiết nào sẽ được áp dụng để quản lý sự biến động giá đất. Đồng thời, hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Chính sách trợ cấp cho nhà ở giá rẻ cũng nên được áp dụng để thúc đẩy cung và cầu, từ đó kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản.

Việc áp dụng bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến quan trọng trong Luật Đất đai sửa đổi. Mặc dù còn nhiều tác động cần được kiểm chứng qua thực tiễn, nhưng việc áp dụng nhiều phương pháp định giá sẽ giúp đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan. Điều này không chỉ góp phần tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững, mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế chung của quốc gia.

Bài liên quan
Tin bài khác
Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Tại Diễn đàn ESG Vietnam Summit 2025 với chủ đề “Đổi mới sáng tạo – Kiến tạo tương lai bền vững”, diễn ra mới đây, Phục Hưng Holdings đã được vinh danh Top 10 Doanh nghiệp ESG Việt Nam Xanh 2025 – Ngành xây dựng. Giải thưởng do Viet Research tổ chức thường niên nhằm tôn vinh các doanh nghiệp tiên phong trong thực hành ESG. Đại diện doanh nghiệp, Phó Tổng giám đốc Lã Đức Thọ đã nhận cúp và chứng nhận tại sự kiện.
Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Tại Hội thảo sáng 3/7, các chuyên gia nhận định Livehouse là mô hình bất động sản đa công năng, góp phần cân bằng giữa nhu cầu sử dụng, chi phí và hiệu quả khai thác, đồng thời là giải pháp thực tiễn giúp giảm áp lực giá nhà đô thị.
Thành phố mới Bình Dương xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội chuẩn Singapore

Thành phố mới Bình Dương xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội chuẩn Singapore

Ngày 6/7 tới đây, Kim Oanh Land (thành viên Kim Oanh Group) sẽ chính thức tổ chức lễ ra quân khu căn hộ xanh K-Home Apartment tại dự án K-Home New City – đô thị nhà ở xã hội chuẩn Singapore đầu tiên tại Việt Nam.
Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Các công ty bất động sản lớn đang ráo riết thực hiện tăng vốn thông qua việc phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và cổ đông riêng lẻ, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường chứng khoán đang có tín hiệu thuận lợi hơn và hướng tới mốc trên 1.450 điểm.
Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 quy định mức thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang vấp phải phản ứng từ doanh nghiệp bất động sản. Các nhà đầu tư cảnh báo rủi ro pháp lý và tài chính và đề xuất điều chỉnh chính sách để tránh gây tắc nghẽn thị trường.
Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định 45, điều chỉnh giá đất từ 7-7-2025, tăng mạnh đến 170%. Đường Bạch Đằng lên gần 341 triệu đồng/m², nguồn thu ngân sách bùng nổ, báo hiệu cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản.
Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Ngày 28/6/2025, sự kiện “Lễ khởi công dự án Bcons Bình An – Đông Tây” là mốc son ghi dấu cho sự phát triển và khẳng định sự gắn bó của Bcons với mảnh đất Bình Dương.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Theo ông Mai Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), đây là bước đi thiết thực nhằm rút ngắn quy trình, giảm thiểu thủ tục hành chính và tăng tính tiếp cận cho người dân, đặc biệt tại các khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.
Ngành bán lẻ Việt Nam tăng tốc trở lại với mô hình hiện đại và trải nghiệm

Ngành bán lẻ Việt Nam tăng tốc trở lại với mô hình hiện đại và trải nghiệm

Ngành bán lẻ toàn cầu dần phục hồi, trong đó Việt Nam nổi lên nhờ sự kết hợp giữa công nghệ, trải nghiệm người dùng và mô hình trung tâm thương mại hiện đại.
Sức hút của Blanca City - đô thị biển “không ngủ” tại trung tâm Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh

Sức hút của Blanca City - đô thị biển “không ngủ” tại trung tâm Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh

Ôm trọn cung biển bãi Sau – “trái tim sôi động” của Vũng Tàu, Blanca City được kiến tạo như một trung tâm hội tụ mọi nhu cầu về sống – nghỉ dưỡng – trải nghiệm trong hệ sinh thái không bị giới hạn bởi ánh mặt trời.
Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Nhiều tuyến phố trung tâm TP. Vinh bất ngờ điều chỉnh giá đất tăng gấp ba lần, có nơi lên tới 165 triệu đồng/m², vượt xa mặt bằng chung toàn tỉnh Nghệ An.
Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời khi thu nhập không theo kịp giá nhà trên thị trường. Các gói vay ưu đãi vẫn còn nhiều rào cản cần phải tháo gỡ.
Điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040

Điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040

Ngày 25/6, UBND TP. Hồ Chí Minh chính thức công bố Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060.
Giá nhà leo thang, người trẻ Hà Nội rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan

Giá nhà leo thang, người trẻ Hà Nội rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan

Giá nhà leo thang, nhiều người trẻ tại Hà Nội rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan: Không đủ tiền mua nhà ở, cũng chẳng đủ điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội.
Sắp lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sân bay Sa Pa 6.393 tỷ đồng

Sắp lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sân bay Sa Pa 6.393 tỷ đồng

Cảng hàng không Sa Pa trị giá hơn 6.393 tỷ đồng sắp gọi vốn. Dự án nghìn tỷ này hứa hẹn thay đổi diện mạo du lịch Lào Cai và mở ra kỷ nguyên mới.