Doanh thu cho thuê bất động sản tính thuế ra sao trong năm 2026?

Doanh thu cho thuê bất động sản tính thuế ra sao trong năm 2026?

Nhiều hộ kinh doanh hiện đăng ký cùng lúc nhiều ngành nghề, trong đó phổ biến là vừa cho thuê tài sản, vừa cho thuê nhà trọ. Từ thực tế này, không ít người băn khoăn liệu doanh thu của các hoạt động có phải cộng dồn để xác định nghĩa vụ thuế hay không.

Theo hướng dẫn của Cục Thuế, nếu hoạt động cho thuê nhà trọ được xác định là cho thuê bất động sản, hộ kinh doanh sẽ thực hiện kê khai thuế theo hai ngành nghề kinh doanh riêng biệt. Trong đó, doanh thu từ cho thuê bất động sản được kê khai và tính thuế riêng, không gộp chung với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản.

Điểm đáng chú ý là mức doanh thu 500 triệu đồng/năm được áp dụng riêng cho từng hoạt động. Điều này đồng nghĩa, nếu hộ kinh doanh có hai mảng hoạt động là cho thuê bất động sản và cho thuê tài sản, thì mỗi mảng sẽ được xem xét độc lập khi xác định ngưỡng doanh thu chịu thuế.

Cách hiểu này có ý nghĩa lớn với các hộ kinh doanh nhỏ, bởi trong nhiều trường hợp, doanh thu cộng gộp của hai ngành có thể vượt ngưỡng 500 triệu đồng, nhưng nếu tách riêng từng hoạt động thì vẫn chưa đến mức phát sinh nghĩa vụ thuế theo từng lĩnh vực.

Cá nhân cho thuê bất động sản được chọn khai thuế một lần hoặc hai lần mỗi năm

Đối với cá nhân trực tiếp khai thuế từ hoạt động cho thuê bất động sản, Cục Thuế cho biết người nộp thuế có thể lựa chọn một trong hai phương án kê khai.

Phương án thứ nhất là khai thuế 2 lần trong năm. Với cách này, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế hoặc ngày 31/1 của năm tiếp theo.

Phương án thứ hai là khai thuế 1 lần trong năm, với thời hạn nộp hồ sơ là ngày 31/1 của năm dương lịch kế tiếp.

Việc cho phép lựa chọn linh hoạt số lần kê khai giúp cá nhân cho thuê bất động sản chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, đồng thời giảm áp lực thủ tục đối với những trường hợp quy mô nhỏ hoặc dòng tiền phát sinh không thường xuyên.

Cho thuê bất động sản phải khai những loại thuế nào?

Theo hướng dẫn từ cơ quan thuế, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản phải thực hiện kê khai thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), đồng thời gửi hồ sơ khai thuế đến cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản cho thuê.

Quy định này cho thấy nghĩa vụ thuế được gắn trực tiếp với tài sản phát sinh hoạt động cho thuê, thay vì chỉ căn cứ theo nơi cư trú của người cho thuê. Vì vậy, người dân cần đặc biệt lưu ý địa bàn có bất động sản để nộp hồ sơ đúng cơ quan tiếp nhận, tránh sai sót làm kéo dài thời gian xử lý.

Ai là người trực tiếp kê khai và nộp thuế?

Cục Thuế cũng phân định rõ trách nhiệm kê khai thuế giữa bên cho thuê và bên thuê, tùy từng trường hợp cụ thể.

Nếu cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản, người cho thuê phải trực tiếp thực hiện kê khai thuế.

Trong khi đó, nếu hợp đồng thuê có thỏa thuận bên thuê là người kê khai và nộp thuế thay, việc thực hiện sẽ được xác định theo đúng nội dung thỏa thuận này.

Riêng với trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và hai bên có thỏa thuận tổ chức là bên khai thay, nộp thay, thì tổ chức thuê sẽ thực hiện khai thuế theo quý và nộp thay cho cá nhân. Thời hạn kê khai, nộp thuế trong trường hợp này được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Quy định này không chỉ giúp đơn giản hóa thủ tục cho cá nhân cho thuê, mà còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho doanh nghiệp, tổ chức đi thuê tài sản trong quá trình hạch toán, khấu trừ và tuân thủ nghĩa vụ thuế.

Với nhóm hộ kinh doanh có nhiều nguồn thu từ cho thuê, việc phân loại đúng bản chất hoạt động là yếu tố then chốt. Chỉ khi xác định rõ đâu là cho thuê bất động sản, đâu là cho thuê tài sản, người nộp thuế mới có thể áp dụng đúng ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng và kê khai chuẩn theo quy định.

Đối với doanh nghiệp thuê nhà xưởng, văn phòng, mặt bằng hoặc tài sản từ cá nhân, việc rà soát hợp đồng để xác định trách nhiệm khai thay, nộp thay cũng rất quan trọng. Đây là cơ sở để doanh nghiệp hạn chế rủi ro pháp lý, đồng thời bảo đảm tính hợp lệ của hồ sơ chi phí trong hoạt động sản xuất, kinh doanh.