Trong quý III/2024, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng khi doanh số bán hàng tăng 48% so với quý trước, đánh dấu mức cao nhất trong bốn quý gần đây. Số liệu từ VIS Rating cho thấy, sự phục hồi này được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở mạnh mẽ và các điều chỉnh tích cực từ chính sách pháp lý, mang lại kỳ vọng tươi sáng hơn cho ngành bất động sản Việt Nam trong năm 2025 và xa hơn. Dòng tiền cải thiện không chỉ hỗ trợ khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư vốn chịu áp lực lớn từ năm 2023-2024 mà còn giúp thị trường từng bước lấy lại cân bằng sau giai đoạn khó khăn kéo dài.
 |
| Doanh số phục hồi, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó về đích? |
Mặc dù doanh số bán hàng đã phục hồi từ đầu năm, hầu hết các chủ đầu tư vẫn đối mặt với khó khăn trong việc hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2024. Số liệu ghi nhận mức giảm đáng kể 20% về doanh thu và 43% về lợi nhuận trong 9 tháng đầu năm, phần lớn do lượng bàn giao giảm mạnh từ hệ quả của doanh số yếu kém năm 2023. Thị trường bất động sản, dù có những dấu hiệu khởi sắc, vẫn chịu tác động không nhỏ từ các tồn đọng trước đây, khiến hơn 60% các doanh nghiệp khó đạt được mục tiêu tài chính trong năm.
Nhu cầu nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao với tỷ lệ hấp thụ khả quan, phản ánh sự tăng trưởng mạnh mẽ trong hoạt động cho vay mua nhà. Trong khi năm 2023 chỉ ghi nhận mức tăng trưởng 1% về cho vay bất động sản, năm 2024 con số này đã tăng vọt lên 7% so với cùng kỳ, cho thấy sự phục hồi rõ rệt về tâm lý người mua. Kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng cùng các chính sách giảm mức thanh toán trước đã tạo động lực lớn cho người mua nhà, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Nhiều doanh nghiệp lớn như VHM, NLG, KDH, AGG và HDC đã ghi nhận doanh số bán hàng khả quan nhờ tập trung vào phân khúc này, mở ra cơ hội tăng trưởng doanh thu trong tương lai gần.
Bên cạnh đó, một yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường là việc ban hành và áp dụng hơn 20 thông tư, nghị định trong quý III/2024 để hướng dẫn thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Những quy định này giúp tháo gỡ nhiều rào cản pháp lý, mang lại sự minh bạch và nhất quán trong các thủ tục hành chính, từ định giá đất, thu hồi đất cho đến các khoản phí liên quan. Chính phủ cũng đã đẩy mạnh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản trọng điểm từ đầu năm, dẫn đến sự gia tăng số lượng dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý III. Đây là những nền tảng quan trọng tạo động lực cho thị trường phát triển mạnh mẽ hơn trong năm 2025, khi các chủ đầu tư dự kiến sẽ tăng cường triển khai dự án mới và cải thiện dòng tiền.
Tuy nhiên, tính đến quý III/2024, hơn một nửa các chủ đầu tư bất động sản nhà ở mà VIS Rating theo dõi vẫn ở trong tình trạng đòn bẩy tài chính cao và khả năng trả nợ yếu. Việc sử dụng đòn bẩy quá mức trong giai đoạn 2021-2023 để phát triển dự án, cùng lượng hàng tồn kho lớn chưa bán được do tâm lý thị trường bất lợi, đã đẩy nhiều doanh nghiệp vào thế khó khăn. Các quy định mới được ban hành vào tháng 7/2024 nhằm kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng nợ trong các dự án mới, kỳ vọng sẽ giúp giảm tốc độ tăng trưởng nợ vay từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn trước. Với triển vọng doanh số bán hàng tích cực và dòng tiền cải thiện, VIS Rating dự báo tỷ số bao phủ nợ của các chủ đầu tư sẽ dần được nâng cao, góp phần ổn định tài chính ngành bất động sản và tạo điều kiện thuận lợi để thị trường phát triển bền vững trong tương lai.
