 |
| Cho thuê nhà, cho thuê xe, kinh doanh thêm: Doanh thu có bị cộng chung để tính thuế? |
Một người có nhà cho thuê, có xe cho thuê, đồng thời mở thêm cửa hàng kinh doanh không còn là trường hợp hiếm gặp. Khi có nhiều nguồn thu cùng lúc, không ít người cho rằng chỉ cần cộng toàn bộ doanh thu trong năm là có thể xác định ngay nghĩa vụ thuế của mình.
Cách hiểu này đơn giản nhưng không phải lúc nào cũng đúng.
Theo các hướng dẫn được cơ quan thuế công bố, việc xác định nghĩa vụ thuế không chỉ căn cứ vào tổng doanh thu mà còn căn cứ vào bản chất của từng hoạt động phát sinh doanh thu. Đây là điểm rất quan trọng nhưng lại đang bị nhiều người bỏ qua.
Thực tế, không phải mọi khoản doanh thu của cùng một cá nhân đều được cộng cơ học với nhau để xác định nghĩa vụ thuế. Trường hợp một cá nhân vừa cho thuê bất động sản vừa cho thuê tài sản, doanh thu của từng nhóm hoạt động được xác định theo hướng dẫn riêng của cơ quan thuế.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa người nộp thuế được tùy ý tách doanh thu hoặc bỏ qua nghĩa vụ kê khai.
Điểm cần hiểu đúng là cơ quan thuế không cộng cơ học doanh thu giữa các nhóm hoạt động khác nhau. Ngược lại, đối với các hoạt động cùng bản chất, người nộp thuế vẫn phải tổng hợp doanh thu theo quy định để xác định nghĩa vụ phát sinh.
Ví dụ, một cá nhân có hai căn nhà cho thuê tại hai địa phương khác nhau. Đây vẫn là cùng nhóm hoạt động cho thuê bất động sản. Khi xác định nghĩa vụ thuế, doanh thu từ các hợp đồng cho thuê bất động sản vẫn phải được xem xét tổng hợp theo quy định hiện hành.
Trong khi đó, nếu một cá nhân vừa cho thuê nhà vừa cho thuê xe, cơ quan thuế sẽ xem xét từng nhóm hoạt động theo hướng dẫn áp dụng đối với từng loại hình phát sinh doanh thu.
Chính sự khác biệt này khiến nhiều người có cùng mức doanh thu nhưng nghĩa vụ thuế có thể hoàn toàn khác nhau.
Giả sử ông A có doanh thu 450 triệu đồng mỗi năm từ việc cho thuê nhà và 350 triệu đồng mỗi năm từ việc cho thuê xe. Tổng doanh thu là 800 triệu đồng.
Nếu chỉ nhìn vào con số 800 triệu đồng, nhiều người sẽ cho rằng nghĩa vụ thuế chắc chắn được xác định trên toàn bộ khoản tiền này.
Trên thực tế, việc xác định nghĩa vụ thuế còn phụ thuộc vào cách phân loại doanh thu, hồ sơ khai thuế, hợp đồng phát sinh và hướng dẫn áp dụng của cơ quan thuế đối với từng trường hợp cụ thể.
Đây cũng là lý do vì sao hai người có cùng doanh thu trong năm nhưng lại có thể phát sinh nghĩa vụ thuế khác nhau.
Một trong những hiểu lầm phổ biến nhất hiện nay là cho rằng doanh thu dưới ngưỡng quy định thì không cần quan tâm đến việc kê khai hoặc lưu giữ hồ sơ. Cách hiểu này tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Trong một số trường hợp, người nộp thuế vẫn phải thực hiện các thủ tục khai báo hoặc cung cấp thông tin để cơ quan thuế xác định chính xác nghĩa vụ phát sinh. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các trường hợp có nhiều hợp đồng, nhiều tài sản hoặc có bên thuê thực hiện khai thay, nộp thay.
Một hiểu lầm khác là cho rằng mỗi căn nhà cho thuê sẽ được xác định riêng khi xem xét ngưỡng doanh thu.
Thực tế, quy định hiện hành không được hiểu theo hướng đó. Đối với các hoạt động cùng bản chất, người nộp thuế cần xem xét tổng hợp doanh thu theo hướng dẫn của cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ của mình.
Không chỉ cá nhân cho thuê tài sản cần quan tâm đến nội dung này. Các doanh nghiệp đang thuê văn phòng, mặt bằng, nhà xưởng hoặc tài sản của cá nhân cũng cần rà soát kỹ hợp đồng thuê. Trong nhiều trường hợp, hợp đồng có quy định doanh nghiệp thực hiện khai thay hoặc nộp thay nghĩa vụ thuế cho bên cho thuê.
Nếu hợp đồng không quy định rõ trách nhiệm của từng bên hoặc thực hiện không đúng theo thỏa thuận, cả bên thuê và bên cho thuê đều có thể phát sinh những vướng mắc không đáng có trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế.
Trong bối cảnh dữ liệu hóa đơn điện tử, dữ liệu thuế điện tử và thanh toán không dùng tiền mặt ngày càng được kết nối, việc phân loại đúng doanh thu ngay từ đầu sẽ giúp người nộp thuế giảm đáng kể nguy cơ khai sai hoặc phát sinh tranh chấp về sau.
Các chuyên gia thuế thường khuyến nghị người có nhiều nguồn thu nên chủ động lập bảng theo dõi doanh thu ngay từ đầu năm. Mỗi khoản thu cần được xác định rõ thuộc hoạt động nào, thời điểm phát sinh, hợp đồng liên quan và hồ sơ chứng minh đi kèm.
Khi phát sinh những tình huống phức tạp như vừa cho thuê tài sản vừa kinh doanh, có nhiều hợp đồng ở nhiều địa phương hoặc có thỏa thuận khai thay, nộp thay, người nộp thuế nên trao đổi trực tiếp với cơ quan thuế quản lý trước khi thực hiện kê khai.
Điều quan trọng nhất cần ghi nhớ là nghĩa vụ thuế không được xác định đơn thuần bằng cách cộng tất cả doanh thu lại với nhau. Trong nhiều trường hợp, yếu tố quyết định lại nằm ở việc doanh thu đó thuộc nhóm hoạt động nào theo quy định của pháp luật thuế.
Đó cũng chính là lý do vì sao hai người cùng thu được một số tiền như nhau trong năm nhưng nghĩa vụ thuế có thể hoàn toàn khác nhau.
Hiểu lầm phổ biến nhất là cộng toàn bộ doanh thu của một cá nhân rồi kết luận ngay nghĩa vụ thuế.
Hiểu lầm thứ hai là cho rằng mỗi hợp đồng hoặc mỗi tài sản cho thuê được xác định ngưỡng riêng.
Hiểu lầm thứ ba là doanh thu dưới ngưỡng thì không cần kê khai, không cần lưu giữ chứng từ và hồ sơ.
Các cách hiểu này đều có thể dẫn đến khai sai, xác định sai nghĩa vụ hoặc phát sinh rủi ro khi cơ quan thuế đối chiếu dữ liệu.
Người dân và hộ kinh doanh nên lập bảng phân loại doanh thu ngay từ đầu năm.
Mỗi khoản thu cần được ghi nhận rõ nguồn phát sinh, nhóm hoạt động, hợp đồng liên quan, thời điểm nhận tiền và chứng từ chứng minh.
Đối với các hợp đồng cho thuê tài sản hoặc cho thuê bất động sản có bên thuê khai thay, nộp thay, cần lưu giữ đầy đủ hồ sơ để phục vụ đối chiếu khi cần thiết.
Không phải mọi khoản doanh thu của cùng một người đều được cộng cơ học với nhau để xác định nghĩa vụ thuế. Điều quan trọng là phải phân loại đúng bản chất của từng nguồn thu và thực hiện kê khai theo đúng hướng dẫn áp dụng đối với từng nhóm hoạt động.
Hiểu đúng ngay từ đầu giúp người nộp thuế thực hiện đúng nghĩa vụ và hạn chế đáng kể nguy cơ phát sinh sai sót, truy thu hoặc tranh chấp về sau.
Lưu ý: Việc xác định nghĩa vụ thuế trong từng trường hợp cụ thể phụ thuộc hồ sơ thực tế, hợp đồng phát sinh và hướng dẫn của cơ quan thuế quản lý trực tiếp. Khi phát sinh tình huống đặc thù, người nộp thuế nên liên hệ cơ quan thuế để được hướng dẫn chính thức.
| Thông tin pháp lý: Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Hướng dẫn của Cục Thuế được đăng tải trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ về kê khai thuế đối với trường hợp vừa cho thuê bất động sản vừa cho thuê tài sản. Thông tin của Bộ Tài chính về chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản. |
