Thủ tướng Phạm Minh Chính đã có nhiều ý kiến chỉ đạo thúc đẩy việc xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), tìm cách giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng - nay tăng thêm 20.000 tỷ đồng, với sự tham gia của 4 ngân hàng thương mại (NHTM) có vốn nhà nước và 3 NHTM cổ phần, tăng tốc kế hoạch xây dựng 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030. Tuy nhiên gói tín dụng này lại rất khó giải ngân vì lãi suất cho vay cao. Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam (NHCSXH) lại vừa tăng lãi suất ưu đãi cho vay thuê, mua NƠXH lên đến 6,6%/năm, làm cho cơ hội mua được NOWXXH của người lao động có thu nhập thấp trở nên rất khó khăn.
Có thể hạ lãi suất vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng?
Gói tín dụng này, lãi suất cho vay vẫn còn cao, chỉ thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các NHTM có vốn nhà nước trên thị trường. Đến hết tháng 6/2024 tỷ lệ giải ngân vẫn chưa đạt 1%, dù Ngân hành nhà nước Việt Nam (NHNN) đã có 2 lần điều chỉnh lãi suất gói tín dụng ưu đãi này. Mức lãi suất dành cho doanh nghiệp (DN) vay là 8,5% từ tháng 4/2023 được điều chỉnh giảm xuống 8,2%/năm vào tháng 7/2023 và xuống 8%/năm từ đầu năm 2024; với người mua nhà, lãi suất cũng giảm từ 8%/năm xuống 7,7%/năm và hiện còn 7,5%/năm. Nếu nhìn sang gói tín dụng của NHCSXH, mức lãi suất cho người vay mua NƠXH chỉ khoảng 4,8%/năm (trước 1/8/2024).
Hiện nay người mua NƠXH hiện có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi theo ba kênh, gồm; vay từ NHCSXH với mức lãi vay trước 1/8 là 4,8% một năm, sau 1/8 là 6,6%/năm; vay từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện đã tăng lên 140.000 tỷ đồng) với lãi suất thấp hơn lãi thương mại của 7 NHTM 1,5-2%; các chương trình về nhà ở cho các đối tượng chính sách.
Với gói ưu đã tín dụng 120.000 tỷ đồng, có nhiều vấn đề cần sửa đổi, đặc biệt về lãi suất cho người mua NƠXH vay vẫn còn cao. Đó là một trong những lý do tốc độ giải ngân gói tín dụng này rất chậm.
Thủ tướng chính phủ, NHNN và các bộ liên quan cũng thấy rõ vấn đề này. Tại họp báo thường kỳ quý II/2024, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết, Bộ Xây dựng đang đề nghị NHNN nghiên cứu, xem xét hạ mức lãi suất cho vay nguồn vốn hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn.
Ngày 16/3 tại hội nghị tháo gỡ khó khăn cho gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng yêu cầu NHNN chỉ đạo các NHTM có cổ phần lớn của nhà nước lớn chung tay cùng các DN nghiên cứu, xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua với thời gian 10-15 năm với lãi suất thấp hơn từ 3-5% so với cho vay thương mại; nghiên cứu, xem xét hạ mức lãi suất cho vay từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phù hợp.
Chỉ đạo là vậy nhưng việc sửa đổi này rất khó khăn, bởi bản chất gói tín dụng này là của các NHTM, các ngân hàng đưa ra lãi suất ưu đãi thấp hơn thị trường và cũng phải đảm bảo lợi nhuận.
Trong một hội nghị cùng nội dung trên tổ chức vào ngày 17/5, Thủ tướng Phạm Minh Chính rất quyết liệt, yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính, NHNN khẩn trương báo cáo Thủ tướng Chính phủ bổ sung nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện cho vay NƠXH thông qua NHCSXH giai đoạn 2024-2025. Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ NƠXH, đề xuất sớm trước ngày 30/6/2024; xây dựng, hướng dẫn các địa phương phát hành trái phiếu cho NƠXH. Thế nhưng cho đến nay đã hết tháng 9/2024, dự thảo về Quỹ NƠXH vẫn chưa có; lãi suất cho vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa hạ phù hợp.
Tại Hội nghị tổng kết 10 năm thực hiện Chỉ thị số 40 của Ban Bí thư Trung ương Đảng khóa XI về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với tín dụng chính sách xã hội, được tổ chức vào ngày 14/8, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, NHNN nghiên cứu, xây dựng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng (cho vay mua, thuê, thuê mua, xây dựng hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở để thực hiện chính sách xã hội) giao cho NHCSXH thực hiện. Thủ tướng chỉ rõ, trong đó, 15.000 tỷ đồng sẽ được lấy từ nguồn phát hành trái phiếu Chính phủ và 15.000 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách địa phương ủy thác.
Người mua nhà cần vay với lãi suất có thể kham nổi
Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng khó giải ngân vì lãi suất cho vay cao, khi lãi suất vẫn nằm ở mức 7,5%/năm. Tại cuộc gặp gỡ công nhân lao động TP. HCM mới đây, công nhân kiến nghị muốn TP hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp dưới 5% để mua nhà ở - đây là mức lãi suất lý tưởng với tình hình kinh tế của nước ta hiện nay và so với thu nhập trung bình của người lao động. Tuy nhiên, ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP. HCM cho rằng, với số lượng lao động lên đến hàng triệu người thì ngân sách TP rất khó đáp ứng được hết. Theo ông Mãi, thay vì lấy ngân sách cho vay, TP sẽ hỗ trợ phần lãi suất chênh lệch giữa vay thương mại và theo quy định để nhiều người được thụ hưởng hơn. Đây cũng là một hướng mở cần triển khai để mở đường cho người có thu nhập thấy có điều kiện vay mua nhà ở.
5% hoặc dưới 5% là lãi suất khả dĩ, là mức mà người lao động có thể chịu đựng được để vay mua nhà. Tuy nhiên mới đây, NHCSXH lại điều chỉnh mức lãi suất ưu đãi vay mua, thuê NƠXH (ký trước ngày 1/8) từ 4,8% lên 6,6%/năm. Lý giải sự thay đổi này, NHCSXH cho là để đáp ứng Nghị định số 100/2024/NĐ-CP vừa có hiệu lực từ 1/8/2024. Theo đó, các khoản vay nếu được ký trước 1/8 sẽ áp dụng bằng lãi suất cho vay hộ nghèo - mức 6,6% mỗi năm.
Với mức lãi suất đó, có còn tính chất ưu đãi? Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, việc tăng như vậy là chưa phù hợp với bản chất của khoản vay mua NƠXH. Mức lãi suất 6,6% không chỉ tăng 1,37 lần với trước đây mà còn cao hơn lãi suất vay 5% của gói 30.000 tỷ đồng trước đó.
HoREA đề xuất điều chỉnh giảm lãi suất cho vay xuống 3-4,8% mỗi năm; giữ nguyên mức lãi vay 4,8% mỗi năm với khoản vay mua NƠXH tại NHCSXH để tạo sự ổn định, nhất là trong lúc người mua nhà còn đang khó khăn. Với mức lãi suất này, hai vợ chồng công nhân có thu nhập mỗi người dưới 15 triệu đồng/tháng, mới có thể trả cho NH khoảng 6-7 triệu đồng/tháng. Nếu so sánh, mức lãi suất này gần bằng mức lãi suất 5% mà công nhân lao động TP. HCM đề xuất với Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi.
Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch HoREA cho rằng, bản chất của khoản vay khi thuê, mua NƠXH thông qua NHCSXH mang tính trung, dài hạn đến 25 năm, khác với khoản vay ưu đãi dành cho hộ nghèo chỉ khoảng 3 năm trở lại. Việc áp dụng lãi suất vay trung, dài hạn giống như khoản vay cho vay hộ nghèo sẽ làm cho người vay bất an, bởi lãi suất có thể tiếp tục thay đổi, thậm chí điều chỉnh hằng năm.
Ông Châu cũng đề nghị Bộ Xây dựng khôi phục gói tín dụng 110.000 tỷ đồng để đạt mục tiêu xây tối thiểu 1 triệu căn NƠXH đến 2030. Gói 110.000 tỷ này từng được Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ, Quốc hội hồi tháng 2/2023. Theo đó, lãi suất vay ưu đãi NƠXH là 4,8-5% một năm, thời hạn vay tối đa 25 năm. Gói này tương tự gói tín dụng 30.000 tỷ đồng áp dụng trong giai đoạn 2013-2016.
Cần có Quỹ nhà ở xã hội
Thực tiễn, vấn đề an sinh về nhà ở quốc gia nào cũng có chính sách cụ thể. Ở Singapore, lãi suất người dân vay mua nhà do Chính phủ đề ra. Mọi công dân của nước này được quyền mua nhà ở và vay mua tại ngân hàng. Kỳ hạn rất hấp dẫn từ 30-36 năm, lãi suất người mua phải trả là 2%/năm, còn phần lãi chênh còn lại do Chính phủ tài trợ.
Thấy rõ vấn đề này, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ NƠXH. Từ đó xây dựng chiến lược về tài chính giúp mọi công dân đều có thể vay mua nhà ở.
Theo các chuyên gia, quỹ này có thể huy động từ 5 nguồn khác nhau, như từ ngân sách, vốn góp từ các tổ chức tài chính trong nước và quốc tế, nguồn phát hành trái phiếu, vốn đối ứng, hay vốn bổ sung cho vay của các tổ chức tín dụng trong nước và nguồn vốn ODA và nguồn từ các tổ chức quốc tế. Trong đó vốn ngân sách nhà nước là vốn mồi. Từ đó có thể kéo lãi suất cho vay cho cả chủ đầu tư và người mua nhà xuống thấp, ở mức có thể chịu đựng được.
Thực tế các quốc gia đều thành lập Quỹ NƠXH và đưa ra những chính sách rõ ràng, quy định cụ thể về mục đích và chức năng của quỹ dành cho NƠXH; nguồn vốn (chủ yếu từ ngân sách). Ngoài ra còn có nhiều loại quỹ khác để hỗ trợ người dân mua nhà ở, trong đó có việc phát hành trái phiếu NƠXH.
Chúng ta đang cần có một chính sách nhà nước về NƠXH và một Quỹ nhà ở để đáp ứng về nhu cầu an sinh cho người dân, khi mà giá đất, giá nhà ở ngày một tăng cao, khiến người dân có thu nhập trung bình và thấp rất khó tiếp cận với nhà ở. Trong khi đó các ngân hàng đang “thừa tiền” và nhà nước vẫn còn hơn 1 triệu tỷ đồng nằm "đắp chiếu" trong Kho bạc Nhà nước phải gửi ngân hàng, DN thì kêu “khát vốn”, người dân vay phục vụ cho dân sinh lại rất khó, là một nghịch lý.
Vĩnh Hy
