Việc áp dụng giá thị trường cho công tác bồi thường là một giải pháp hợp lý tuy nhiên liệu cách thực hiện có thật sự minh bạch? Ảnh: Bảo Chương
Nhằm giải quyết ách tắc, tồn đọng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa kiến nghị cho phép sử dụng thông tin giao dịch thị trường thực sự làm cơ sở xác định giá đất để tính bồi thường. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là cách làm sẽ như thế nào để không bị rơi vào tình trạng mất kiểm soát do thao túng và thổi giá.
Giá đất ban hành vẫn cách xa mức giá thị trường
Luật Đất đai 2013 bỏ hình thức lập và công bố khung giá đất hằng năm, thay vào đó là xây dựng khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm. Tuy nhiên, việc này chỉ thay đổi cách làm nhưng về bản chất thì giá đất được quy định trong khung giá và giá thị trường vẫn có sự chênh lệch rất lớn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giữa khung giá đất của Chính phủ ban hành và bảng giá đất do các địa phương mà cụ thể là TP.HCM công bố với giá đất thực tế trên thị trường có khoảng cách rất lớn, từ 30 - 50%.
Ông Lê Hoàng Châu, dẫn chứng ba tuyến đường đắt đỏ nhất TP là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m2. TP được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30%. Như vậy, giá đất tối đa của 3 tuyến đường này cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2.
Con số này, theo ông Châu là quá thấp so với giá thực tế hiện nay của khu vực này khoảng 1,2 tỉ đồng/m2. Kể cả khi áp dụng hệ số K mà TP ban hành cho cả ba tuyến đường trên (áp dụng trong trường hợp đơn giá thuê đất hằng năm hoặc để xác định giá khởi điểm để đấu giá) thì cũng chỉ khoảng hơn 442 triệu đồng/m2. “Vẫn còn rất thấp so với giá giao dịch thực tế trên thị trường” - ông Châu nói.
Đó là nói đất ở. Với đất nông nghiệp, thì còn thê thảm hơn khi thực tế 1m2 đất nông nghiệp, trị giá bồi thường chỉ vài trăm nghìn, trong khi chỉ vài ngày sau, giá cũng 1m2 đất đó đã được chủ dự án rao bán từ 30 - 40 triệu đồng/m2.
Một lãnh đạo của Sở TNMT TP.HCM cũng thừa nhận khung giá đất và giá đất thực tế trên thị trường là một bất cập kéo dài trong nhiều năm qua. Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có sự khập khiễng rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến của thị trường. Khung giá đất quá thấp so với giá thị trường đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp được áp dụng theo bảng giá đất.
Không những vậy, người dân cũng thiệt hại khi được đền bù theo bảng giá đất đối với các dự án do nhà nước thực hiện. Đồng thời, chính quyền cũng khó tháo gỡ vì giá này đã được xác định trong bảng giá đất của địa phương, nên dễ dẫn tới tình trạng khiếu kiện tập thể kéo dài...
Khung giá đất quá thấp so với giá thị trường đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp được áp dụng theo bảng giá đất.
Quan trọng là cách thực hiện
Theo quan điểm của TS Trương Huy Mai, vấn đề dùng giá giao dịch thực sự của đất đai trên thị trường để làm cơ sở định giá bồi thường cho dân khi thu hồi đất của họ, thì người dân sẽ chẳng còn mong đợi gì hơn, bởi họ được lợi rất lớn. Tiền bồi thường sẽ giúp người dân tạo lập chỗ ở mới và đầu tư cho công việc mới, sẽ chẳng còn lý do gì để họ khiếu kiện nữa.
Về phần Nhà nước, một khi đem diện tích đất thu hồi của dân đi đấu giá, thì sẽ thu được khoản tiền không nhỏ, đủ bù đắp lại khoản tiền tăng lên khi bồi thường đất cho dân theo giá thị trường. Tuy nhiên, ông lưu ý, trong quá trình thực hiện phải xác định rõ ràng nguồn gốc, xuất xứ, thuộc quyền sử dụng/sở hữu của người dân để xác định mức giá đền bù.
TS Trương Huy Mai phân tích, ở Việt Nam luôn có tình trạng dự án chưa hình thành, các nhà đầu tư đã biết trước thông tin, gom mua và đầu cơ đất. Vì thế, khi có thông tin một dự án hay một con đường sẽ đi qua khu đất nào, lập tức giá khu đất đó sẽ bị đẩy lên cao hơn gấp 5, thậm chí gấp 10 lần giá thực tế. Như vậy, trong trường hợp này, việc xác định giá thị trường để bồi thường cho người dân cũng gặp nhiều khó khăn.
Hơn nữa, người dân chưa chắc đã được lợi do nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên, thiết lập giá thị trường mới và hưởng lợi. Cuối cùng, chỉ nhà đầu tư lợi, Nhà nước và người dân đều thiệt. Do đó, cách thức thực hiện là rất quan trọng khi đưa ra đề xuất trên.
Luật sư Nguyễn Thanh Nhã - Văn phòng luật DBS: Xác định cơ chế giao đất theo đúng nguyên tắc thị trường
Thật ra câu chuyện đền bù theo giá thị trường là một yêu cầu phù hợp thực tế nhưng điều mà mọi người lo ngại nhất đó chính là về mặt tổ chức thực hiện. Đầu tiên phải xác định giá đất đó là giá quyền sử dụng đất hay là giá đất.
Tiếp theo, xác định giá đất đó vào mục đích gì? Trong đó, nếu xác định giá đất để bồi thường cho người dân thì buộc phải mua theo giá thị trường. Thu hồi đất nơi này phải để cho người dân có thể mua được đất nơi khác.
Trong trường hợp này, cách thức thực hiện và mục đích thu hồi đất có vai trò rất quan trọng, là căn cứ xác định “giá thị trường” phù hợp khi đưa ra mức giá đền bù cho người dân. Nếu khu đất sau khi thu hồi lại được quy hoạch dành để xây dựng các công trình cao tầng, trung tâm thương mại, thì cần phải làm rõ mấy vấn đề sau. Trước hết, phải xem các hoạt động thu hồi và hoạt động đấu giá khu đất đó được thực hiện như thế nào? Có bảo đảm tính công khai, minh bạch hay không? Đất thu hồi sẽ được đưa ra đấu giá hay lại sử dụng làm nguồn đối ứng, quy đổi ngang giá cho nhà đầu tư?
Đối với trường hợp này, nếu thực hiện không tốt, có thể người dân sẽ được hưởng lợi hơn một chút từ mức giá đền bù cao hơn, nhưng nguy cơ Nhà nước sẽ bị mất nhiều hơn do phải dùng quỹ đất lớn hơn để quy đổi. Khi mức bồi thường cho người dân cao lên, đồng nghĩa với việc tổng vốn đầu tư cũng sẽ bị đẩy lên, quỹ đất sử dụng để đổi cho nhà đầu tư cũng phải lớn hơn.
Như vậy, nguy cơ từ việc chỉ sử dụng một quỹ sẽ phải tăng lên thành hai, ba, thậm chí còn nhiều hơn để đổi cho nhà đầu tư là hoàn toàn có thể xảy ra.
Vấn đề này không còn là cảnh báo, thực tế những bất cập, sai phạm trong thực hiện chủ trương đổi đất lấy hạ tầng đã có nhiều kẽ hở, dễ gây nhập nhèm, thất thoát, do đó, nếu thực hiện không tốt, Nhà nước có thể sẽ mất thêm nhiều tài nguyên nữa để đổi cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án. Để hạn chế bất cập trên, tôi cho rằng, khi thực hiện việc xác định mức giá bồi thường theo giá thị trường thì song song với đó cũng cần phải xác định cơ chế giao đất theo đúng nguyên tắc thị trường. Thu hồi đất, tổ chức đấu thầu cạnh tranh, không giao chỉ định cho bất cứ một nhà đầu tư nào.
Bảo Chương ghi
Theo Lao động
