Khoảng trống luật gây ra rủi ro cho người mua nhà

Nên có cơ chế giám sát khoản “đặt cọc, giữ chỗ”

Phát biểu khai mạc hội thảo, PGS.TS. Trần Hoàng Hải, Phó Hiệu trưởng phụ trách Trường Đại học Luật TPHCM cho biết, nhà chung cư, bất động sản luôn là vấn đề nóng, được mọi người quan tâm vì vấn đề này gắn chặt với cuộc sống của mỗi người. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản, trong đó có chung cư, diễn ra sôi động.

Trong thực tiễn đã phát sinh nhiều vấn đề gây nhiều tranh cãi: Diện tích căn hộ; nhà ở xã hội; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án; tính chất pháp lý của các loại hình căn hộ condotel, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng; chuyển nhượng bất động sản thương mại, dịch vụ…

Rất nhiều vấn đề cần trao đổi về mặt khoa học, góp phần cho việc ban hành các chính sách pháp luật, cũng như việc quản lý bất động sản có hiệu quả, tránh những hệ lụy tiêu cực của thị trường này.

Tại hội thảo, các đại biểu tập trung thảo luận, trao đổi về các chủ đề: pháp luật về hợp đồng mua bán nhà chung cư; bàn về trách nhiệm dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; pháp luật về huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; tính pháp lý của kinh doanh căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng; một số bất cập trong quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản; chính sách thuế trong mối tương quan với hoạt động kinh doanh bất động sản...

Đi sâu vào vấn đề pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, TS. Nguyễn Xuân Quang, Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TPHCM và cộng sự là Thạc sĩ Trần Ngọc Tuấn nhận xét, hành lang pháp lý cho việc mua bán chuyển nhượng nhà chung cư đã được thiết lập, tuy nhiên, trên thực tế, các quy định này vẫn còn nhiều bất cập, vẫn còn những khoảng trống, dẫn đến sự “lách luật” của chủ đầu tư và gây ra những rủi ro cho người mua. Khi tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai, đa phần người mua được chủ đầu tư giới thiệu về mô tả căn hộ thông qua… mô hình, giới thiệu dự án.

Do hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không mô tả chi tiết các yếu tố về kết cấu, bố trí căn hộ, nên khi nhận bàn giao căn hộ nhiều khi có sự khác biệt giữa thực tế căn hộ và mô hình chủ đầu tư đã giới thiệu trước đây. Khi đó, người mua ở vào vị thế bất lợi so với chủ đầu tư vì hình thức pháp lý xác lập giao dịch giữa họ không hề đề cập đến.

Về khoản tiền “đặt cọc” khi mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã hoàn thành xong phần hạ tầng và phải có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đủ điều kiện để bán. Nhưng, thực tế lại khá phổ biến hình thức huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, núp dưới dạng “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, hoặc “hợp đồng góp vốn”.

Và thực tế đã xảy ra không ít trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người mua, thậm chí lừa đảo, chiếm đoạt khoản tiền đặt cọc. Vấn đề đặt ra là cần có một giải pháp mang tính pháp lý để điều chỉnh vấn đề đặt cọc, giữ chỗ.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một trong những vấn đề pháp lý quan trọng, theo TS. Nguyễn Xuân Quang, việc quy định mẫu hợp đồng bắt buộc trong giao dịch mua bán nhà chung cư là cần thiết. Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể về chất lượng căn hộ chung cư trong mẫu hợp đồng, bổ sung quy định về khoản “đặt cọc, giữ chỗ” và cơ chế giám sát khoản tiền này, cũng như cần một cơ chế xử lý tình trạng “lách luật” khi huy động % vốn trước khi giao nhà.

Đồng thời, cần thiết có một cơ chế đánh giá tín nhiệm đối với các chủ đầu tư. Điều đó góp phần bảo vệ quyền lợi cho người mua, đảm bảo sự tôn trọng thỏa thuận của các bên, nâng cao chất lượng công trình xây dựng.

Cần có nhiều cách cho chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội

Quan tâm đến trách nhiệm dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM cho rằng, không nên quy định một cách cứng nhắc, bắt buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong mọi dự án nhà ở thương mại như hiện nay.

Thay vào đó, nên tạo cơ chế linh hoạt hơn, cho phép tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể lựa chọn các phương án tương tự như trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha (dành quỹ đất, bàn giao quỹ nhà, hoặc nộp tiền thay thế). Mặt khác, có thể giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện quỹ đất, quy mô dân số, nhu cầu nhà ở… của từng địa phương để quy định cụ thể trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Trường hợp pháp luật cho phép chủ đầu tư được lựa chọn các phương án thay thế khác như bàn giao bằng quỹ nhà, nộp tiền… thì cần có sự hướng dẫn chi tiết cách tính, đảm bảo công bằng và hướng đến mục tiêu tăng thêm nguồn lực đa dạng (về đất, nhà, tài chính), cho xây dựng nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp chủ đầu tư chủ động hơn và Nhà nước cũng đạt được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Trong tham luận “Thực trạng pháp luật về condotel và kiến nghị hoàn thiện”, TS Lưu Quốc Thái, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM nhận định, quy định của pháp luật về condotel còn chưa đầy đủ và còn tản mạn. Đây là nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, bất cập trong thực tiễn quản lý cũng như kinh doanh loại hình bất động sản này.

Để lấp đi khoảng trống pháp lý hiện nay, TS. Lưu Quốc Thái đề nghị, cần có văn bản quy phạm pháp luật chính thức, cụ thể của cơ quan nhà nước Trung ương, tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho việc quản lý nhà nước và thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh condotel trên phạm vi cả nước.

Đồng thời, cần thống nhất thuật ngữ condotel trong các văn bản pháp luật và có thể dùng thuật ngữ “căn hộ khách sạn” - khá phù hợp với thuật ngữ “condotel”. Cần ban hành quy định riêng về quy chuẩn kỹ thuật đối với condotel và quy định cụ thể về chuyển đổi dự án condotel thành chung cư.

Việc chuyển đổi này chỉ được phép thực hiện khi có quy định của pháp luật để tránh tùy tiện. Pháp luật nên quy định việc chuyển đổi chỉ được phép thực hiện khi quy hoạch sử dụng đất đã có sự điều chỉnh phù hợp cùng với sự điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tại khu vực có condote; tuyệt đối không cho phép chuyển đổi trong trường hợp chỉ nhằm mục đích “giải quyết khó khăn” cho chủ đầu tư.

MẠNH HÒA