Ngân hàng từ chối cho vay vì dự án đóng tiền sử dụng đất hàng năm

Một chủ đầu tư một dự án bất động sản tại Lăng Cô (huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên - Huế) cho biết, để đáp ứng tiến độ và nhanh chóng đưa dự án vào khai thác kinh doanh, công ty đã làm việc và hoàn thiện các thủ tục để thế chấp dự án vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, khi cán bộ thẩm định biết dự án thuộc diện áp dụng đóng tiền sử dụng đất hàng năm, hồ sơ vay vốn lập tức bị từ chối vì tài sản không đủ điều kiện thế chấp. Phía ngân hàng giải thích, những tài sản là bất động sản nhưng đóng tiền sử dụng đất hàng năm không thuộc diện được phê duyệt cho vay, chỉ những dự án đóng tiền sử dụng đất một lần mới được xem xét thẩm định, giải ngân.

Đại diện một doanh nghiệp cho biết, hiện dự án do công ty của ông làm chủ đầu tư đã thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng, đến khi đề nghị được trả tiền thuê đất một lần nhưng trong thời gian dài vẫn chưa được giao đất, nếu tình trạng này kéo dài công ty sẽ xin trả chủ trương đầu tư cho tỉnh. Hiện nay, vốn thực hiện dự án bất động sản chủ yếu được huy động qua các kênh phát hành trái phiếu, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng. Nhưng trong bố cảnh thị trường trái phiếu trầm lắng, các dự án vướng mắc về pháp lý, khách hàng cũng cẩn trọng hơn trong việc “xuống tiền” thì bệ đỡ về dòng vốn của doanh nghiệp vẫn là các tổ chức tín dụng. “Khi chúng tôi mang dự án đi vay thì bị “tắc”, ngân hàng từ chối chỉ vì lý do dự án không thuộc diện đóng tiền sử dụng đất một lần”, vị này chia sẻ.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban pháp chế VCCI, trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh thì doanh nghiệp phải xây dựng phương án tài chính và chi phí tiền thuê đất là một trong những yếu tố tài chính quan trọng trong phương án tài chính này. Việc phải trả tiền thuê đất hàng năm và tiền thuê đất có thể thay đổi khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro số tiền thuê đất tăng đột biến, phá vỡ các phương án tài chính của doanh nghiệp. Trong khi chu kỳ đầu tư, kinh doanh thường luôn dài hơn 5 năm, vì vậy, nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với những rủi ro về tài chính do nguy cơ tăng cao của các đợt tăng tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, việc này có thể tạo ra những rủi ro và tranh chấp pháp lý đối với một số lĩnh vực kinh doanh mà kỳ hạn trả tiền thuê đất và mua tài sản khác nhau. Đơn cử, trong nhiều loại hình kinh doanh bất động sản thì người mua có thể phải nộp tiền trước cả kỳ hạn sử dụng nhưng chủ đầu tư lại trả tiền thuê đất hàng năm, như vậy sẽ dẫn đến rủi ro cho người mua, nhà đầu tư và Nhà nước trong việc đóng tiền thuê đất khi chủ đầu tư phá sản, giá đất tăng cao khiến cho dự án bị lỗ không có khả năng chi trả.

Các dự án thuộc diện này cũng không nằm trong danh sách được ngân hàng tài trợ, cho vay vốn, bởi phía ngân hàng cho rằng dự án đó không phải là tài sản cố định của doanh nghiệp. Như vậy, việc doanh nghiệp lo ngại về những rủi ro các quyền bị hạn chế, giá trị bất động sản bị giảm giá, tạo ra thiệt hại khi chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm là điều hoàn toàn có cơ sở.

Mới đây, trong tờ trình của UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế gửi HDNĐ tỉnh cũng thừa nhận nhiều nhà đầu tư cho rằng, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, giá thuê đất không có tính ổn định lâu dài, chi ổn định 5 năm nên không tính toán được kế hoạch tài chính và không đáp ứng được yêu cầu của các đối tác khi kêu gọi tham gia đầu tư dự án ngay từ đâu. Theo đó, việc giải quyết cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần theo quy định là mong muốn và lựa chọn của nhiều nhà đầu tư lớn, có năng lực tài chính, có thương hiệu, uy tín khi thực hiện đầu tư dự án nhằm tạo sự ổn định trong phương án tài chính lâu dài của dự án và hoạch định chiến lược kinh doanh, kêu gọi huy động vốn của các tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, dù nhận thấy nhu cầu của các nhà đầu tư khi chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần là phù hợp phương án tài chính đầu tư của doanh nghiệp và pháp luật đất đai, như tỉnh Thừa Thiên Huế lại cho rằng, việc áp dụng hình thức cho thuê đất trả tiền một lần hay cho thuê đất trả tiền hàng năm có ảnh hưởng đến việc điều hành ngân sách liên quan các khoản thu từ đất của tỉnh hiện nay và sau này.

Đây cũng là lý do nhiều chủ đầu tư dù muốn đóng tiền đất một lần vẫn bị cơ quan có thẩm quyền tại Thừa Thiên Huế gác lại.

Nhiều doanh nghiệp kiến nghị, nếu UBND tỉnh Thừa Thiên Huế không xem xét nguyện vọng chính đáng của chủ đầu tư, cho doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất một lần để làm tài sản thế chấp vay vốn, thì tình trạng dự án đình trệ sẽ bị kéo dài, lan rộng, thậm chí, nhiều nhà đầu tư cũng sẽ “khăn gói” rời địa phương vì họ không đủ nguồn lực để thực hiện dự án.

Nhân Hà