Khi thủ đô tài chính Mumbai của Ấn Độ lột xác

Vijay Pratap là công dân tại Mumbai sống trong căn hộ chung cư chỉ có một phòng nhưng có đến sáu nhân khẩu. Ông đã sống trong ngôi nhà có diện tích nhỏ hơn hai chỗ đậu xe ô tô trong suốt 61 năm cuộc đời. Trong khi khu vực xung quanh đã dần biến thành các siêu đô thị, những ngôi nhà giá rẻ từng được phát triển bởi Cục phát triển Bombay của chính phủ Anh vẫn len lỏi giữa những tòa cao ốc.  

Giờ đây, ba trong số các tập đoàn lớn nhất của Ấn Độ đã lên kế hoạch "cải tạo" những khu vực này. Nếu các dự án diễn ra đúng kế hoạch, lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ tăng cao đồng thời người dân có nhà mới. Những kế hoạch như trên trở thành khuôn mẫu cho việc tái phát triển các khu nhà ở tồi tàn ở thành phố 20 triệu dân này.

Được người Anh thành lập cách đây một thế kỷ tại trung tâm Mumbai, các dự án nhà ở giá rẻ đã thu hút người di cư từ khắp Ấn Độ, hàng nghìn người trong số họ làm việc trong các nhà máy dệt gần đó. Ngày nay, Mumbai là thủ đô tài chính của đất nước và là trung tâm thương mại nhưng không còn là nơi tập kết các khu công nghiệp. Hàng loạt nhà máy dần tê liệt vào những năm 1980 và trong 20 năm qua, các chủ sở hữu đã phá bỏ và chuyển đổi thành các tòa tháp thương mại sang trọng để phù hợp với cuộc sống mới.  

Các "ông lớn" tài chính toàn cầu bao gồm Blackstone Group, GIC của Singapore, KKR & Co, và Brookfield Asset Management đặt cược vào các dự án bất động sản. Tập đoàn bất động sản địa phương Macrotech Developers đã xây dựng một tòa tháp mang thương hiệu Trump, bán các căn hộ có giá từ 1,5 triệu đô la Mỹ trở lên. Dưới cái bóng cao vun vút của các tòa chọc trời, hàng nghìn cư dân xưa cũ cảm nhận quá trình tự do hóa kinh tế đã khiến họ bị tụt hậu. Pratap nói: "Chúng tôi ngày ngày trông thấy những tòa tháp mới mọc lên, mỗi căn hộ có giá đến hàng triệu rupee".

Pratap và gia đình của ông hiện vô cùng hy vọng vào kế hoạch của chính quyền địa phương. Cư dân mong đợi đổi đất lấy nhà, trong đó để nhận được căn hộ mới, người dân sẽ nhượng lại đất cho chủ đầu tư để tiếp tục xây các dự bán bất động sản. Trước đó, chiến lược tương tự đã được đề xuất nhằm tái phát triển Dharavi, khu ổ chuột lớn nhất châu Á nhưng đã bị đình trệ. Một dự án tái phát triển khác được khởi xướng bởi Bombay Port Trust, một trong những chủ sở hữu đất lớn nhất của Mumbai đang trong giai đoạn lập kế hoạch. Tái phát triển những khu vực này là giấc mơ trong nhiều thập kỷ của các nhà cầm quyền Ấn Độ nhưng giá bất động sản biến động, người dân phản đối di dời là những trở ngại cố hữu.

Khác với khu ổ chuột Dhavari, khu vực trung tâm Mumbai được thúc đẩy bởi sự ham muốn phát triển. Tata Projects do tập đoàn Tata đứng đầu cuối cùng đã động thổ vào tháng 8 vừa qua, quy hoạch 98 tòa nhà cũ kỹ và mở bán tổng cộng 22 đến 66 tầng trong các hạng mục mới. Đây chỉ là một phần nhỏ trong đế chế kinh doanh có doanh thu 103 tỷ đô la của Tata và hợp đồng trị giá 117 tỷ rupee (1,6 tỷ đô la). Phía công ty cũng hy vọng dự án sẽ được nhân rộng trên toàn quốc, bổ sung vào danh mục kinh doanh đang phát triển bao gồm các dự án cơ sở hạ tầng như đường sắt tàu điện ngầm ở Chennai, Pune và Mumbai. 

Larsen & Toubro đang tái phát triển 42 nhà gỗ ở Naigaon, Dadar. Đây hiện là công ty xây dựng lớn nhất Ấn Độ với doanh thu 733 tỷ rupee trong năm tài chính kết thúc vào tháng 3 năm 2021. L&T sẽ xây dựng 20 tòa nhà lên đến 23 tầng cho cư dân và mở bán các tòa tháp cao 60 tầng. Dự án nhỏ nhất trong số ba dự án với 16 tòa nhà ở khu vực đường NM Joshi của Lower Parel đang được điều hành bởi Shapoorji Pallonji & Co., công ty xây dựng lâu đời nhất của Ấn Độ. Một quan chức của Shapoorji Pallonji cho biết sẽ mất từ ​​sáu đến tám tháng nữa để động thổ vì hiện đơn vị đang chờ phê duyệt.

Các chủ đầu tư có thể kiếm được một khoản lợi nhuận đáng kể từ các hợp đồng xây dựng khi phía chính quyền tiểu bang gánh chịu rủi ro do chậm tiến độ và tăng chi phí. Gulam Zia, giám đốc điều hành cấp cao của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank cho biết: “Các nhà thầu uy tín được lựa chọn để xây dựng dự án sẽ đảm bảo hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng công trình cao. Tuy nhiên, nguồn vốn của dự án cũng sẽ phụ thuộc vào doanh số bán hàng trên thị trường".

Khi các tòa nhà phục hồi chức năng đã sẵn sàng, căn hộ sẽ được giao đến tay cư dân, phí bảo trì 10 năm đầu sẽ do chính phủ chi trả. Tái phát triển các khu nhà giá rẻ cũ sẽ thay đổi toàn bộ thẩm mỹ của Mumbai và giúp nâng cao mức sống cho nhiều cư dân. Ritesh Mehta, giám đốc cấp cao của Jones Lang LaSalle (JLL), cho hay: "Một phần lớn dân số Mumbai đã phải vật lộn nhiều năm trong không gian chật hẹp. Dự án mới sẽ tác động đến bối cảnh phát triển chung của đất nước".

Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều nghi ngại trước động thái mới của thành phố. Sudhir Bhandare, một trợ lý văn phòng 38 tuổi bày tỏ những nỗ lực trên là chưa đủ: "Chính phủ nên cung cấp cho chúng tôi những ngôi nhà rộng 600 mét vuông và miễn phí bảo trì mãi mãi. Hiện tại, người dân không phải trả bất kỳ khoản phí bảo trì nào trong 10 năm đầu tiên nhưng vì hầu hết cư dân có thu nhập thấp, họ sẽ không thể tiếp tục duy trì sau này. Nhiều người sẽ phải bán nhà mới và định cư ở các vùng ngoại ô xa xôi".

Giá bất động sản ở Mumbai hiện đắt đỏ nhất Ấn Độ. Các bất động sản cao cấp sở hữu tiện nghi như hồ bơi có giá 22.500 rupee/foot vuông ở trung tâm Mumbai và 35.850 rupee/foot vuông ở phía nam thành phố. Tại New Deli và Bangaluru, trung tâm công nghệ quốc gia, con số này chỉ rơi vào khoảng 20.000-22.000 rupee/foot vuông.

Theo chuyên gia bất động sản Shinde chia sẻ nếu tái phát triển các khu nhà cũ giúp giải phóng quỹ đất, khiến thành phố trở nên hấp dẫn hơn: "Chúng tôi đã hứa sẽ bàn giao chìa khóa của những ngôi nhà mới trong vòng 3 năm rưỡi tới. Nếu cả ba lần tái phát triển thành công sẽ thay đổi bộ mặt của Mumbai. Vấn đề là phải hoàn thành kịp thời". Cho đến lúc đó, những cư dân như Pratap tiếp tục chờ đợi: "Cuộc sống của thế hệ chúng tôi sắp kết thúc nhưng tôi không muốn để thế hệ sau phải chịu đựng như vậy. Tương lai của con cái chúng tôi gắn liền với dự án này".

TL