Trong văn bản mới đây góp ý dự thảo Nghị định quy định về giá đất, phục vụ cuộc họp vào ngày 08/05/2024 triển khai thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, trong 04 phương pháp định giá đất hiện nay thì “phương pháp thặng dư” được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. “Phương pháp thặng dư” được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.
Thực tiễn các năm qua đã cho thấy, việc áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển theo quy định của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có nhiều “bất cập, hạn chế” dẫn đến công tác định giá đất bị “ách tắc”, nên Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP “sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất…”
Nhưng, Nghị định 12/2024/NĐ-CP lại có một số “bất cập, hạn chế” do chưa tính đúng, tính đủ “tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất”, trong lúc “tổng doanh thu phát triển ước tính của thửa đất, khu đất” lại được “ước tính” ở “mức cao nhất” do được dựa trên cơ sở “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” nên “quyết định giá đất” cũng ở “mức cao nhất” dẫn đến “tiền sử dụng đất phải nộp” vào ngân sách nhà nước cũng ở “mức cao nhất”, nên có thể làm cho “tiền sử dụng đất phải nộp” tăng lên khoảng 15-20%.
Mà tiền sử dụng đất theo cách tính trước đây đã chiếm đến khoảng trên dưới 10% tổng chi phí đầu tư dự án nhà chung cư (tùy theo hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình), hoặc chiếm khoảng trên dưới 30% tổng chi phí đầu tư dự án nhà phố liên kế (do mật độ xây dựng nhà phố chỉ khoảng 80%), hoặc chiếm khoảng trên dưới 50% tổng chi phí đầu tư dự án nhà biệt thự (do mật độ xây dựng nhà biệt thự chỉ từ 40-60%).
Do vậy, nếu theo quy định của Nghị định 12/2024/NĐ-CP thì sẽ làm tăng “tiền sử dụng đất phải nộp” dẫn đến làm tăng “giá nhà”, mà cuối cùng thì người mua nhà phải “gánh chịu” chi phí “tiền sử dụng đất” này, vì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ là người “trả trước” chi phí “tiền sử dụng đất” và sẽ tính vào giá bán nhà.
Hiệp hội nhận thấy, điểm c khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định” quy định về cách tính lợi nhuận của nhà đầu tư khi áp dụng phương pháp thặng dư được thiết kế theo 02 phương án sau đây:
Phương án 1: Có bổ sung thêm “lợi nhuận của nhà đầu tư tính trên giá trị thửa đất, khu đất cần định giá” là điểm “mới” so với Nghị định 12/2024/NĐ-CP, nhưng lại quy định “chủ đầu tư chịu trách nhiệm về chi phí lãi vay” là chưa thật thỏa đáng, như sau: Lợi nhuận của nhà đầu tư (chủ đầu tư chịu trách nhiệm về chi phí lãi vay) được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá;
Phương án 1 đảm bảo lợi nhuận của chủ đầu tư được tính đủ trên các chi phí đầu tư xây dựng và giá trị của thửa đất, khu đất mà chủ đầu tư phải bỏ ra. Trường hợp chủ đầu tư dùng vốn tự có hay vốn đi vay để đầu tư thì đều là vốn của chủ đầu tư và nếu chủ đầu tư nào sử dụng toàn bộ bằng vốn tự có thì sẽ được hưởng toàn bộ lợi nhuận của nhà đầu tư nêu trên, trường hợp chủ đầu tư nào sử dụng vốn vay thì phải lấy một phần lợi nhuận của nhà đầu tư nêu trên để trả cho vốn vay. Quy định như trên có thể đảm bảo công bằng giữa các chủ đầu tư khi sử dụng vốn để thực hiện dự án.
Đồng thời, Phương án 1 dễ thực hiện, dễ tính toán do tính chung lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng đối với chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng đất phải nộp.
Nhưng, “bất cập” của Phương án 1 là không sát với thực tế, bởi lẽ gần như tất cả 100% đều phải huy động vốn từ nhiều nguồn, trước hết là nguồn vốn vay tín dụng, nên gần như không có trường hợp chủ đầu tư nào sử dụng toàn bộ nguồn vốn bằng vốn tự có để được hưởng toàn bộ lợi nhuận
Phương án 2: Có bổ sung thêm “lợi nhuận của nhà đầu tư tính trên giá trị thửa đất, khu đất cần định giá” là điểm “mới” so với Nghị định 12/2024/NĐ-CP, nhưng không quy định “chủ đầu tư chịu trách nhiệm về chi phí lãi vay” nên thỏa đáng hơn, như sau: Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá”.
HoREA nhận thấy, điểm d khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định” quy định về cách tính “chi phí lãi vay”, như sau: Chi phí lãi vay được tính bằng tỷ lệ vay trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này và doanh thu ước tính thu được tương ứng với tiến độ xây dựng hàng năm theo lãi suất cho vay trung hạn tương ứng với thời gian xây dựng bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước;
HoREA nhận thấy, cách tính “chi phí lãi vay” được tính bằng tỷ lệ vay trên chi phí đầu tư xây dựng và doanh thu ước tính thu được tương ứng với tiến độ xây dựng hàng năm theo lãi suất cho vay trung hạn tương ứng với thời gian xây dựng bình quân của “các ngân hàng thương mại nhà nước” là chưa đầy đủ, mà cần bổ sung thêm “các ngân hàng thương mại có cổ phần chi phối của Nhà nước”, nên quy định tại điểm d khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định” là hợp tình, hợp lý và đồng bộ với Phương án 2 của điểm c khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định”.
Từ những ý kiến trên, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định”, như sau: Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án… theo quy định của pháp luật về xây dựng và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư (…)”
HoREA đề nghị chọn Phương án 2 điểm c khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định”, như sau: Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá;”
Cùng với đó, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm đ khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định”, như sau: Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.
Linh Anh
