Vụ tranh chấp quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Ngọc Sang và ông Phạm Văn Vui tại xã Long Thạnh, tỉnh An Giang đang thu hút sự quan tâm khi các bên đưa ra những căn cứ pháp lý khác nhau để bảo vệ quyền lợi. Từ hồ sơ vụ án, nhiều vấn đề được đặt ra liên quan đến giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao dịch đổi đất bằng lời nói từ đầu thập niên 1990 và quá trình sử dụng thực tế kéo dài nhiều năm.
Theo hồ sơ vụ án được công bố, ông Nguyễn Ngọc Sang yêu cầu ông Phạm Văn Vui và bà Trần Thị Nhiên trả lại tổng cộng 944,4m² đất, gồm 241,7m² đất phía trước giáp lộ nông thôn và 702,7m² đất vườn phía sau, cả hai phần đất trên đều thuộc thửa đất số 446, tờ bản đồ số 3. Thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ Nguyễn Văn Lượng là cha ruột ông Sang vào ngày 14/10/1995, đến ngày 20/6/2019 thì chuyển thừa kế cho ông Nguyễn Ngọc Sang.
Trong khi đó phía bị đơn là ông Phạm Văn Vui, không chỉ bác bỏ toàn bộ yêu cầu khởi kiện mà còn yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đối với tổng diện tích 1.382,1m². Con số này bao gồm 241,7m² đất phía trước, 702,7m² đất phía sau và thêm 437,7m² đất mà các bên đều thừa nhận từng được đổi giữa ông Nguyễn Văn Lượng (cha ruột ông Sang) và ông Phạm Văn Vui vào khoảng năm 1990 - 1991.
 |
| Ông Nguyễn Ngọc Sang cùng thư bạn đọc với nội dung tranh chấp quyền sử dụng đất tại An Giang liên quan giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng thực tế. |
Điểm mấu chốt nằm ở giao dịch đổi đất không có văn tự
Theo trình bày của các bên tại phiên tòa, ông Nguyễn Văn Lượng và ông Phạm Văn Vui từng thực hiện giao dịch đổi đất lấy một chiếc ti vi trắng đen. Tuy nhiên, cả ông Sang và ông Vui đều không xuất trình được văn bản thể hiện diện tích cụ thể của phần đất được chuyển giao. Phía ông Sang cho rằng, giao dịch này chỉ liên quan đến phần đất có chiều ngang khoảng 9m, tương ứng diện tích 437,7m². Ngược lại, ông Vui cho rằng, phạm vi chuyển giao lớn hơn nhiều và thực tế đã sử dụng ổn định toàn bộ phần đất hiện đang tranh chấp.
Theo hồ sơ vụ án, ngay cả những người làm chứng cũng chỉ xác nhận có việc đổi đất, nhưng không xác định được chính xác diện tích hay mốc giới cụ thể tại thời điểm giao dịch.
Một vấn đề được đặt ra là giao dịch dân sự diễn ra từ năm 1990 - 1991 chỉ được xác lập bằng lời nói. Điều này khiến việc xác định phạm vi quyền sử dụng đất hiện nay phụ thuộc phần lớn vào các chứng cứ gián tiếp và hiện trạng sử dụng thực tế.
Chênh lệch diện tích giữa giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng
Theo hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử đã làm rõ việc diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Phạm Văn Vui có sự chênh lệch so với hiện trạng sử dụng thực tế. Nhưng ông Vui không thực hiện điều chỉnh diện tích theo quy định, vì cho rằng từ năm 1989 gia đình ông đã sử dụng ổn định phần đất đang tranh chấp hiện nay, trên đất đã hình thành nhà ở, quán tạp hóa, hàng rào và cây lâu năm.
Tại phiên tòa Sơ thẩm ngày 25/12/2025, ông Vui trình bày, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã không kiểm tra kỹ diện tích ghi nhận vì cho rằng toàn bộ phần đất đang sử dụng đều thuộc quyền của mình; Chỉ đến khi phát sinh tranh chấp với ông Sang, thì ông mới biết có sự chênh lệch giữa giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng thực tế.
Tuy nhiên, tài liệu phiên tòa chỉ nêu diện tích được cấp là 450m², chưa có số liệu chính thức trong biên bản về tổng diện tích thực tế ông Vui đang quản lý ngoài phần thẩm định 354,6m² được luật sư của ông Vui viện dẫn. Đồng thời phía ông Vui cho rằng cần xem xét lại ranh giới sử dụng thực tế thay vì chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 |
| Bà Nguyễn Thị Phương (mẹ ông Sang) đứng trước phần đất phía trước đang tranh chấp và các hồ sơ liên quan, bà cho biết hiện đang chăm sóc phần mộ Liệt sĩ Nguyễn Văn Chiến là bác ruột ông Sang, đang yên nghỉ trên thửa đất 446, tờ bản đồ số 03. |
Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận và quá trình sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền sử dụng hợp pháp của người được Nhà nước công nhận.
Theo hồ sơ vụ án, gia đình ông Vui cho rằng đã sử dụng liên tục phần đất tranh chấp từ năm 1989 đến nay. Trong khoảng thời gian đó, trên đất đã hình thành nhà ở, quán tạp hóa, hàng rào và nhiều cây lâu năm. Hội đồng xét xử cũng ghi nhận lời khai của các bên về việc nhiều công trình đã tồn tại trong thời gian dài trước khi phát sinh tranh chấp vào khoảng năm 2020.
Trong khi đó, phía ông Sang cho rằng việc sử dụng lâu dài không làm thay đổi giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu phần diện tích đó vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình theo hồ sơ địa chính.
Những nội dung cần tiếp tục được làm rõ
Đáng chú ý, thửa đất 446, tờ bản đồ số 3 mà ông Sang đang đứng tên do nhà nước cấp, là tài sản đảm bảo được ông Sang thế chấp tại Ngân hàng Kiên Long vào 12/5/2008 (xóa thế chấp và các năm 2012, 2014, 2015, 2016); Ngày 17/2/2017 (xóa thế chấp năm 2019); Ngày 28/6/2029 tiếp tục thế chấp tại ngân hàng Kiên Long và đã xóa thế chấp năm 2020.
Từ diễn biến của sự việc, có thể thấy vụ án hiện xoay quanh những vấn đề trọng tâm, đó là: Diện tích thực tế của giao dịch đổi đất năm 1990 - 1991; Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 1995; Và cơ sở pháp lý của quá trình sử dụng thực tế kéo dài hơn ba thập kỷ.
Mặc dù các bên đều có những chứng cứ và lập luận riêng để bảo vệ quan điểm của mình. Tuy nhiên, phạm vi cụ thể của giao dịch đổi đất, sự phù hợp giữa hồ sơ địa chính với hiện trạng sử dụng và căn cứ xác lập quyền sử dụng đối với diện tích 944,4m² đang tranh chấp vẫn là những vấn đề cần tiếp tục được làm rõ.
Do đó, việc xác định quyền và nghĩa vụ cuối cùng của các bên sẽ phụ thuộc vào quá trình đánh giá toàn diện chứng cứ cũng như phán quyết có hiệu lực pháp luật của cơ quan xét xử có thẩm quyền.
Từ vụ việc trên cho thấy, bên cạnh việc bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, việc xây dựng văn hóa thượng tôn pháp luật trong cộng đồng dân cư, doanh nghiệp và người dân có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Mỗi giao dịch liên quan đến tài sản, đất đai cần được thực hiện minh bạch, đúng quy định nhằm hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, góp phần xây dựng môi trường đầu tư, kinh doanh ổn định, an toàn và thúc đẩy phát triển bền vững trong tiến trình hội nhập.
