Doanh thu giảm 76%, quý 3 vẫn lãi
Qúy 3/2021, NLG ghi nhận doanh thu chính đạt gần 151 tỷ đồng, giảm 76,4% so với quý 2 năm trước. Nguyên nhân chủ yếu do việc giảm doanh thu bán đất, căn hộ, nhà phố và biệt thự, từ dịch vụ tổng thầu và xây dựng, từ chuyển nhượng dự án. Doanh thu giảm do giãn cách xã hội dẫn đến dự án Akari bàn giao chậm tiến độ và không thể ghi nhận vào doanh thu. Trong quý 3/ 2021, do tác động tiêu cực của dịch Covid 19 trực tiếp đến địa bàn TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam, các hoạt động bàn giao các các dự án đến khách hàng cũng như dự án Flora Mizuki bị hoãn mở bán sang quý 4/2021.
Đáng chú ý hơn, hoạt động tài chính của NLG trong quý 3 năm nay là sự bứt phá mạnh mẽ, đạt 371,6 tỷ đồng nhờ do hợp nhất với Công ty Cổ phần Southgate. Việc NLG đạt doanh thu tài chính ấn tượng đã đóng góp thúc đẩy lợi nhuận sau thuế quý 3/2021 tăng 812,5% so với cùng kỳ.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2021, doanh thu thuần đạt 787,4 tỷ đồng, giảm 39,4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế của NLG lại đạt 709 tỷ đồng, tăng 226,5% so với 9 tháng năm 2020.
ROEA và ROAA chịu ảnh hưởng nặng nề từ những làn sóng Covid 19. Trong quý 3 năm nay ROEA và ROAA lần lượt đạt gần 3% và 1,6%, giảm hơn so với năm 2020 là 12,4% và 6,1%.
Cơ cấu tài sản, ẩn số từ hàng tồn kho
Tổng tài sản từ đầu năm 2021 của NLG tăng từ gần 13.643 tỷ đồng lên đến 24.116 tỷ đồng tại ngày 30/09/2021, tương ứng tăng 76,8%. Tổng tài sản tăng lên chủ yếu đến từ hàng tồn kho tăng 11.586 tỷ đồng, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn tăng 1.355 tỷ đồng. Ngoài ra, các dự án còn lại của NLG có số dư tồn kho hầu như không có sự thay đổi nhiều do giãn cách xã hội ở các tỉnh và thành phố ở phía Nam khiến toàn bộ hoạt động bàn giao bị đình trệ.
Tài sản ngắn chiếm tỷ trọng 91,8% trong tổng cơ cấu tài sản của doanh nghiệp, trong đó hàng tồn kho (80%), đầu tư tài chính ngắn hạn (6,1%) và các khoản phải thu ngắn hạn (8,7%) chiếm tỷ trọng chính trong cơ cấu tài sản ngắn hạn. NLG là một doanh nghiệp đặc thù trong lĩnh vực bất động sản, do đó hàng tồn kho tăng lên và chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản là một tín hiệu tích cực. Chứng tỏ, NLG đang có tiềm năng trong tương lai bởi doanh nghiệp này hiện đang có các dự án gối đầu để có thể duy trì doanh thu lợi nhuận ổn định trong thời gian tới.
Hàng tồn kho của NLG là các dự án phát triển của nhóm Công ty chủ yếu, bao gồm các căn hộ, nhà phố, và biệt thự đang xây dựng để bán và đất chờ bán. Tại ngày 30/09/2021, hàng tồn kho đat gần 17.655 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với số dư đầu kỳ. Hàng tồn kho tăng mạnh chủ yếu đến từ 2 dự án mới là dự án Izumi (7.133,6 tỷ đồng) và dự án Southgate (3.708,6 tỷ đồng), các dự án còn lại đang trong quá trình xây dưng và hoàn thiện. Hệ số vòng quay HTK của NLG đạt 0,046 vòng. Hệ số vòng quay HTK thấp thường gợi lên doanh nghiệp có thể dự trữ quá mức, khiến cho doanh nghiệp phải gánh nhiều chi phí phát sinh, trong khi dự án hoàn thành như Akari bị chậm bàn giao đến khách hàng vì ảnh hưởng bởi giãn cách xã hội, làm NLG bị chôn vốn, ảnh hưởng đến tính thanh khoản.
Tại sao doanh thu giảm mà giá cổ phiếu của NLG lại tăng?
Khác với các doanh nghiệp sản xuất và thương mại dịch vụ khác, các công ty bất động sản nói chung và NLG nói riêng sẽ có phương thức thu tiền theo tiến độ của dự án và được hạch toán vào các khoản mục người mua trả tiền trước. Đây là các khoản ứng trước từ khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, nhà phố, biệt thự và đất nhưng chưa nhận bàn giao tại ngày kết thúc kỳ kế toán. Người mua trả tiền trước ngắn hạn tại ngày 30/09/2021 đạt 3.820, 6 tỷ đồng, tăng 82,15% so vời thời điểm đầu năm. Cho thấy, quá trình bán hàng của doanh nghiệp vẫn diễn ra đều đặn và ổn định. Xét trong quá trình dài hạn, tiến độ bán hàng của NLG tăng từ quý 3/2019 là 1.165 tỷ đồng, lên 1.731 tỷ đồng vào quý 3/2020, và lên đến 3.820 tỷ đồng vào quý 3/ 2021. Điều này cho thấy, doanh nghiệp này đang tiến hàng mở bán và bán các sản phẩm bất động sản của mình đến với các khách hàng. Và đây cũng là lời giải cho bài toán tại sao doanh thu của NLG sụt giảm 76% trong khi giá cổ phiếu lại tăng lên trong giai đoạn này. Suy cho cùng, các nhà đầu tư luôn bị hấp dẫn bởi tiềm năng phát triển trong tương lai.
Đòn bẩy tài chính – con dao 2 lưỡi
Nợ vay chiếm gần 17% trong cơ nguồn vốn của doanh nghiệp, so với quý 2/2021 tăng gần 2,6%. Dư nợ vay tăng lên chủ yếu đến từ các khoản vay ngân hàng để tài trợ đầu tư phát triển cho dự án Southgate, Akari, Izumi,… và khoản phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn.
Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của NLG hiện tại là 85,38%, cho thấy áp lực trả các khoản lãi vay và khoản nợ đến hạn khá lớn mà NLG cần phải giải quyết đặc biệt trong thời điểm doanh nghiệp đang gia tăng vay nợ như hiện tại. Áp lực trả nợ này lại càng cao khi trong quý 3 này đợt bùng dịch Covid lần 4 khiến toàn bộ thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam hầu như dừng mọi hoạt động về kinh tế làm đình trệ quá trình bàn giao các sản phẩm bất động sản đến khách hàng, ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh quả NLG.
Thực tế trong thời gian qua, chi phí lãi vay của NLG cũng đã có xu hướng gia tăng khá mạnh, từ 2,5 tỷ đồng trong quý 3/2020 lên gần 19 tỷ đồng trong quý 3/2021 (tăng 660%). Chi phí lãi vay trong 9 tháng đầu năm 2021 đạt gần 59,5 tỷ đồng, tăng tới 413% so với cùng kỳ năm ngoái.
So với quý 3/2020, khả năng thanh toán lãi vay của NLG sụt giảm, từ hơn 22 lần thì nay còn 16 lần. Chỉ tiêu này giảm đi phản ánh mức độ rủi ro của các chủ nợ sẽ gia tăng đặc biệt là các ông chủ lớn là ngân hàng.
Đòn bẩy tài chính được sử dụng nhiều trong giai đoạn nay như 1 con dao 2 lưỡi đối với tình hình kinh doanh của NLG. Việc gia tăng tỷ trọng nợ vay giúp doanh nghiệp có thể tận dụng nguồn lực bên ngoài đồng thời doanh nghiệp cũng sẽ tận dụng được mức lãi vay ưu đãi do chính sách hỗ trợ lãi suất của ngân hàng nhà nước đối với các doanh nghiệp trong đại dịch. Tuy nhiên, chi phí lãi vay được vốn hóa làm tăng giá thành của các dự án do đó lợi nhuận của công ty bị giảm mạnh nếu không tăng giá bán tương ứng. Trường hợp xấu hơn nếu dịch bệnh cứ kéo dài dự án hoàn thành nhưng không bán được thì sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận và tính thanh khoản của công ty.
Dòng tiền kinh doanh âm 2.210 tỷ đồng
Trong 9 tháng đầu năm 2021, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của NLG ghi nhận âm hơn 2.210 tỷ đồng. Trong đó, dòng tiền âm chủ yếu đến từ vệc tăng chi các khoản phải trả từ 232 tỷ đồng lên 1.118 tỷ đồng, tăng chi cho hàng tồn kho từ 919 tỷ lên 974 tỷ đồng. Xét về ngắn hạn, việc dòng tiền âm mặc dù khá lớn nhưng vẫn chưa gây ra sức ép lớn đối với tính thanh khoản của công ty này bởi hiện dòng tiền đang được bù đắp bằng hoạt động tài chính như: phát hành cổ phiếu thông thường và tái phát hành cổ phiếu quỹ, từ hoạt động đi vay.
Tuy nhiên, nếu tình hình này còn kéo dài đến trung và dài hạn thì tình hình tài chính của Nam Long sẽ đối mặt với áp lực về mắc kẹt dòng vốn và chi phí lãi vay nếu hoạt động kinh doanh chính không có sự khởi sắc. Đây là một tín hiệu cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp này ở hiện tại đang có vấn đề.
Nhung Nguyễn
