Chiến lược nào để Tập đoàn Aeon thần tốc xây dựng được các trung tâm thương mại tại Việt Nam?

Dấu ấn của Aeon tại Việt Nam

Tháng 8/2025 tới đây, Trung tâm thương mại (TTTM) Aeon Mall Tân An tại TP. Tân An, tỉnh Long An sẽ chính thức hoàn thành sau 15 tháng khởi công. Với tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng và quy mô khoảng 21.000 m2, Aeon Mall Tân An là TTTM thứ 8 của AEON tại Việt Nam và là TTTM đầu tiên của tập đoàn AEON tại Đồng bằng sông Cửu Long.

Theo Tổng Giám đốc Aeon Việt Nam, Aeon Mall Tân An đóng vai trò là “bước chân chiến lược” trong kế hoạch mở rộng hệ thống AEON tại các đô thị vệ tinh, nơi có tiềm năng tăng trưởng nhanh và dân số trẻ.

Aeon là tập đoàn thương mại bán lẻ của Nhật Bản, hoạt động tại Việt Nam từ năm 2009 dưới hình thức văn phòng đại diện. Tháng 10/2011, Công ty TNHH Aeon Việt Nam chính thức được thành lập tại TP. Hồ Chí Minh. Sự kiện này là cột mốc quan trọng trong hành trình lấn sân vào thị trường bán lẻ Việt Nam của ông lớn Nhật Bản.

Năm 2014, Aeon xây dựng trung tâm thương mại đầu tiên là Aeon Mall Tân Phú (TP. Hồ Chí Minh), chỉ sau 10 năm, tập đoàn bán lẻ Nhật Bản đã nhanh chóng mở rộng quy mô lên 7 trung tâm thương mại cùng hàng trăm điểm bán nhỏ lẻ, với tổng diện tích sàn cho thuê hơn 462.000 m2.

7 TTTM gồm Aeon Mall Tân Phú Celadon, Aeon Mall Bình Tân (TP. Hồ Chí Minh); Aeon Mall Bình Dương Canary (tỉnh Bình Dương); Aeon Mall Long Biên, Aeon Mall Hà Đông (TP. Hà Nội); Aeon Mall Hải Phòng Lê Chân (TP. Hải Phòng) và mới đây nhất là Aeon Mall Huế (Thừa Thiên Huế).

Ban đầu, Aeon chọn những thành phố chiến lược để đặt các đại siêu thị là Hà Nội, Hải Phòng, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và TP. Huế. Sau đó, tập đoàn đang bành trướng ra những thành phố lân cận, nơi có tiềm năng tăng trưởng và sức cầu đủ lớn. Theo công bố, tập đoàn đang mở rộng tại Cần Thơ, Quảng Ninh, Hạ Long, Bắc Giang,...

Sau hơn 10 năm, Aeon đã rót khoảng 1,5 tỷ USD vào Việt Nam và dự kiến con số này sẽ tiếp tục được tăng lên. Theo Aeon, Việt Nam đang là một trong những thị trường nước ngoài quan trọng hàng đầu của tập đoàn. Số liệu mới nhất cho thấý, trong năm tài chính 2024 vừa qua (tính đến ngày 28/2/2025), doanh thu của Aeon Mall tại thị trường Việt Nam đạt 17,3 tỷ yên (khoảng 3.176 tỷ đồng), tăng hơn 13% so với cùng kỳ năm trước.

Việt Nam tiếp tục là thị trường có doanh thu cao nhất của Tập đoàn Aeon tại khu vực Đông Nam Á, đồng thời đứng thứ hai toàn cầu trong số các thị trường nước ngoài của tập đoàn, chỉ sau Trung Quốc. Dù quy mô doanh thu tại Trung Quốc cao gấp gần 4 lần so với Việt Nam nhưng lợi nhuận tại thị trường Việt Nam chỉ thấp hơn khoảng 10,7%, cho thấy biên lợi nhuận tại Việt Nam đang ở mức khả quan đối với tập đoàn bán lẻ Nhật Bản.

Lợi nhuận hoạt động của tập đoàn xứ sở mặt trời mọc tại thị trường Việt Nam đạt gần 4,24 tỷ Yên trong năm tài chính 2024, tăng trưởng 8,6% so với năm trước. Nếu quy đổi tỷ giá VND/JPG là 180 đồng, đại gia đến từ Nhật Bản đã lãi gần 772 tỷ đồng trong năm tài chính gần nhất từ Việt Nam, tức bình quân lãi khoảng 2 tỷ đồng/ngày.

Aeon Mall Huế - TTTM đầu tiên tại khu vực miền Trung vừa đi vào hoạt động tháng 9/2024. Ảnh: Aeon Mall

Cách thức Aeon nhanh chóng bành trướng tại Việt Nam

Chiến lược xây dựng của Aeon là triển khai đầu tư theo hướng khởi phát là mô hình trung tâm thương mại, tiến hành theo kiểu vết dầu loang, tập trung bám các trục đường lớn để đảm bảo duy trì việc vận chuyển hàng hóa thông suốt.

Hướng đầu tư này đang gặp phải 3 thách thức lớn. Thứ nhất, đòi hỏi quỹ đất lớn và sẵn sàng ở các địa phương. Thứ hai, quy định của Chính phủ về tính cần thiết khi mở một trung tâm thương mại thứ hai. Thứ ba, hệ thống giao thông - logistics đảm bảo cung ứng hàng hóa đáp ứng các quy chuẩn khắt khe về chất lượng thực phẩm.

Thông thường, doanh nghiệp FDI có thể chọn hình thức thuê đất trực tiếp từ Nhà nước. Tuy nhiên, nhiều tập đoàn như Aeon lại chọn cách nhận chuyển nhượng đất từ doanh nghiệp trong nước (đã được giao đất hoặc thuê đất trả tiền một lần). Điều này sẽ giúp các ông lớn ngoại tránh được các thủ tục xin giao đất/thuê đất mới từ Nhà nước, vốn mất nhiều thời gian và nhiều thủ tục.

Mặt khác, doanh nghiệp trong nước thường đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật, từ đó giúp doanh nghiệp FDI có thể triển khai dự án nhanh chóng.

Cũng với phương thức này, để tiết kiệm thời gian, công sức và các thủ tục, Aeon đã chọn chiến lược khéo léo, đó là bắt tay với các doanh nghiệp Việt ở những dự án trì trệ nhiều năm hoặc được bổ sung, thay đổi mục đích quy hoạch ban đầu. Nhờ đó mà đại gia từ xứ sở Hoa anh đào đã có được những khu đất phù hợp để xây các TTTM.

Trong 7 TTTM đã đi vào vận hành, vốn đầu tư của Aeon vào mỗi TTTM này dao động 100 triệu USD – 200 triệu USD, trên diện tích khu đất 5 – 10 ha. Điều đặc biệt, những TTTM này đều nằm trong những mảnh đất rộng và có vị trí đẹp. Vị trí của các khu Aeon Mall thường ở những nơi cách trung tâm đô thị hiện hữu đủ xa để có những mảnh đất rộng, đồng thời đủ gần để cư dân từ trung tâm có thể di chuyển tới mua sắm. Những vị trí này thường giúp cho Aeon đón đầu xu hướng mở rộng đô thị, tăng dân số ngoại thành tại các đô thị lớn.

Tại TP. Hồ Chí Minh – nơi có nền kinh tế lớn sôi đông bậc nhất Việt Nam, bên cạnh Aeon Mall Tân Phú, Aeon còn xây dựng đại siêu thị thứ hai tại quận Bình Tân với tên gọi Aeon Mall Bình Tân.

Lần này, Aeon đã bắt tay hợp tác với Tập đoàn Hoa Lâm xây TTTM 4,7 ha trong khu y tế kỹ thuật cao Hoa Lâm Shangri-La với tổng diện tích 40 ha. Đây là khu đất được UBND TP. Hồ Chí Minh cấp phép từ tháng 7/2008 và dự kiến triển khai trong 10 năm.

Tương tự, tại Hà Nội, Aeon đang có 2 TTTM đã đi vào hoạt động là Aeon Mall Long Biên và Aen Mall Hà Đông. Trong đó, Aeon Hà Đông được xây dựng trên tổng diện tích 9,5ha, với vốn đầu tư 200 triệu USD, được khởi công vào năm 2018 và khai trương năm 2019.

Vị trí tọa lạc của Aeon Mall Hà Đông thuộc diện tích mà TP. Hà Nội trước đây đã giao cho Công ty TNHH Đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long (BIM Group) để xây dựng Bệnh viện quốc tế Hà Đông. Ban đầu, UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt Quy hoạch chi tiết Bệnh viện Quốc tế Hà Đông tỷ lệ 1/500, đến tháng 6/2008 được cấp Giấy chứng nhận đầu tư với diện tích 16,65 ha trên địa bàn phường Dương Nội, quy mô 860 giường bệnh, tổng mức đầu tư 4.061 tỷ đồng.

Tuy nhiên, dự án này đã gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Đến đầu tháng 3/2017, BIM Group chính thức ký kết hợp tác Aeon Mall đầu tư một phần khu đất tại phường Dương Nội, quận Hà Đông để phát triển Dự án Aeon Mall Hà Đông như hiện tại.

Tháng 6/2017, BIM Group và Aeon Mall Việt Nam ký kết hợp đồng hợp tác về việc đầu tư dự án Trung tâm thương mại của Aeon tại quận Hà Đông, Hà Nội. Ảnh: BIM Group

Ở những khu vực khác, Aeon vẫn có cách thức tương tự khi bắt tay với các tập đoàn nội địa, sử dụng lại một phần đất có sẵn đã được cấp phép của các tập đoàn để rút ngắn thời gian đưa dự án TTTM đi vào hoạt động.

Hải Phòng được chọn là điểm đến thứ hai khu vực phía Bắc của Aeon. Dự án Aeon Mall đầu tiên của Hải Phòng có diện tích 9,3 ha nằm trên khu đất do CTCP Xây dựng Bất động sản Việt Phát (thuộc CTCP Tập đoàn Việt Phát) làm chủ đầu tư tại khu vực Hồ Sen – Cầu Rào 2 thuộc phường Kênh Dương và Phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân.

Để thu hút nhà đầu tư Nhật Bản, tháng 7/2017, UBND TP. Hải Phòng đã ban hành quyết định số 1899 điều chỉnh cục bộ quy hoạch lô A37 trong đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 quận Lê Chân đến năm 2025, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất trong lô A37 để đảm bảo việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương Aeon Mall. Trong đó, diện tích đất công cộng cấp thành phố được điều chỉnh từ 2,81ha thành 11,79ha (tức tăng gần 4 lần); trong khi diện tích đất công cộng cấp quận từ 8,44 ha xuống còn 1,36ha; đất giao thông từ 3,57ha xuống còn 2,29ha.

Tháng 10/2017, CTCP Xây dựng Bất động sản Việt Phát được chấp thuận là nhà đầu tư dự án Trung tâm mua sắm Aeon Mall Hải Phòng Lê Chân với vốn đầu tư 180 triệu USD.

Hơn nửa năm sau, tháng 5/2018, UBND TP. Hải Phòng có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án này và vài ngày sau đó, Công ty TNHH Aeon Mall Việt Nam trở thành chủ đầu tư mới của dự án, và khởi công ngay trong tháng 5/2018.

Hay tại trường hợp tại Aeon Mall Huế, Huế là mảnh đất miền Trung đầu tiên được Aeon lựa chọn làm TTTM với tổng vốn đầu tư 170 triệu USD, diện tích hơn 8 ha, được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương hồi tháng 5/2021.

Ngay tháng 6/2021, tỉnh công bố kêu gọi đầu tư dự án. Và 4 tháng sau, CTCP Đầu tư Newland đã được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án. Tháng 4/2022, Newland công bố phương án kiến trúc cho dự án TTTM với hình ảnh logo của Aeon trên phối cảnh kiến trúc.

Giữa năm 2022, Bộ Xây dựng có công văn gửi UBND tỉnh hướng dẫn giải quyết thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án trung tâm thương mại dịch vụ tại Khu A – Đô thị mới An Vân Dương – nơi TTTM Aeon Huế dự kiến được xây dựng.

Không rõ giao dịch giữa Newland và Aeon được thực hiện khi nào, nhưng đến tháng 2/2023, Aeon Mall Huế khởi công với chủ đầu tư được công bố là Công Ty TNHH AeonMall Việt Nam. Chưa đầy 2 năm sau, tháng 9/2024, Aeon Mall đầu tiên của khu vực miền Trung chính thức thành hình và đi vào hoạt động thương mại.

Hay trường hợp gần đây nhất lại tại Aeon Tân An. Lô đất mà tập đoàn đang xây dựng dự án TTTM là do nhận chuyển nhượng lại từ CTCP Đầu tư Xây dựng Long An Idico, công ty con của Tổng công ty Idico (Mã: IDC) – một trong những đại gia sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn tại Việt Nam.

Nguồn: Tổng hợp.

Bằng cách thức này với chiến lược hiệu quả, Aeon đang liên tục phủ sóng tại Việt Nam, bỏ xa các đối thủ ngoại khác như như Emart, Lotte đến từ Hàn Quốc; GO!, MM Mega Market của Thái Lan, Parkson của Malaysia...