Vì sao cổ phiếu EVG mãi không chịu lớn?

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Công ty CP Đầu tư EverLand khởi đầu bằng việc liên kết, hợp tác với các đối tác để tham gia là nhà đầu tư một số dự án tại Hà Nội, Bắc Ninh, trước khi xin lập dự án đầu tư mới và mua lại dự án có sẵn.

Một năm sau đó, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã chấp thuận hồ sơ đăng ký công ty đại chúng của EverLand, và 30 triệu cổ phiếu EVG được niêm yết chính thức trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP. HCM (HOSE). Kể từ đây, tập đoàn liên tục tăng vốn điều lệ 8 lần qua các đợt phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, đẩy chỉ tiêu này tăng gấp 7 lần (từ 300 tỷ lên 2.152 tỷ đồng).

Trong tương lai nhiều khả năng EVG sẽ tiếp tục thực hiện các đợt tăng vốn khác để có thể thực hiện các dự án với tổng mức đầu tư lớn (Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên).

EverLand hấp dẫn như thế nào?

Hiện tại Everland hiện đang tham gia đầu tư trực tiếp vào các dự án thông qua các công ty con cũng như các công ty liên kết, cụ thể theo Báo cáo tài chính quý 1/2024 của EVG thì công ty hiện tại có 4 công ty con và 1 công ty liên kết.

Nhìn vào danh sách kể trên, chúng ta có thể thấy được hiện tại EVG tập trung vào phát triển các dự án chủ yếu thuộc phân khúc BĐS nghỉ dưỡng và du lịch. Vị trí các dự án được công ty lực chọn đều thuộc những khu vực với nhiều cảnh đẹp, bờ biển dài và thuận tiện cho việc di chuyển. Đặc biệt, sự ra đời của Nghị định 10 cùng những quy định rõ ràng hơn về cấp sổ đỏ cho loại hình condotel, cùng với đó là làn sóng cho phép người gốc việt được phép mua BĐS ở Việt Nam sẽ tạo một cú hích rất lớn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói riêng và EVG nói chung.

Hiện tại EVG tập trung chủ yếu vào dự án Crystal Holidays Habor Vân Đồn, dự án có tổng mức đầu tư 5.500 tỷ đồng trên khu đất đắc địa 2.6 ha với quy mô 367 phòng khách sạn 5 sao và 1.907 căn hộ du lịch chuẩn quốc tế

- Tổng số căn: 1907 căn hộ, trong đó 367 căn khách sạn (tòa E) còn lại căn hộ nghỉ dưỡng được quản lý và vận hành bởi Centana Hotels & Resorts (thành viên của Central Group ). Dự án Crystal Holidays Vân Đồn gồm 5 tòa A ( Victory ), B (The Oasis), C ( The Hamory ), D ( The Liberty ) và E ( The Hertigate ) với 2 hầm chung lên đến 41.000m2.

Theo chia sẻ của ông Lê Đình Vinh tại Đại hội cổ đông EVG ngày 24/4/2024, hiện tại Hdbank đã cấp hạn mức tín dụng 1.000 tỷ cho dự án Crystal Holidays habor Vân Đồn, cùng với tốc độ bán hàng khá tốt hiện tại của dự án, theo dự tính của công ty, cổ đông đừng quá lo lắng về nguồn tài chính để thực hiện dự án. Thêm vào đó công ty cũng có ý định thoái vốn tại Công ty EVG An Giang (vốn thực góp theo BCTC Q1/2024 là 550 tỷ), tập trung toàn lực cho dự án Vân Đồn, tập trung hoàn tất các thủ tục Pháp Lý cho các dự án còn lại.

Theo Báo cáo tài chính quý 1/2024 - vay và nợ vay tài chính của EVG là khoảng 628 tỷ, trong đó nợ vay dài hạn là 523 tỷ, nợ vay ngắn hạn là 105 tỷ đồng. Mức vay nợ này là tương đối thấp khi so với vốn chủ sở hữu theo sổ sách là 2640 tỷ. Cùng với đó là lượng tiền mặt công ty đang có là khoảng 119 tỷ. Có thể thấy được tài chính của công ty tương đối lành mạnh và an toàn

Dự kiến dự án Crystal Habor Holiday có thể mang lại doanh thu vào khoản 7000 – 8000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế ước tính trên 1.000 tỷ đồng. Dự kiến lợi nhuận sẽ được ghi nhận từ cuối năm 2025 khi dự án hoàn thành và bàn giao cho khách hàng.

Ai đang sở hữu EverLand

Theo Báo cáo tình hình quản trị công ty năm 2023, thời điểm cuối năm 2023, EverLand có các cổ đông lớn là ông Lê Đình Vinh, Chủ tịch HĐQT công ty (sở hữu 56,66 triệu cp, tỷ lệ 26,33%); ông Nguyễn Thúc Cẩn, Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc (16,14 triệu cp, 7,5%); Công ty TNHH Dream House Asia (11,68 triệu cp, 5,43%).

Ngoài ra, gia đình của hai cổ đông lớn là ông Lê Đình Vinh và ông Nguyễn Thúc Cẩn cũng nắm giữ lượng nhỏ cổ phiếu EVG. Cụ thể là ông Lê Đình Tuấn, Thành viên HĐQT kiêm Phó Tổng Giám đốc, đồng thời là em trai Chủ tịch (4,53 triệu cp, 2,1%); 4 người anh chị em ruột khác của Chủ tịch là bà Lê Thị Hạnh, ông Lê Đình Phúc, bà Lê Thị Tuyết và bà Lê Thị Tính, mỗi người nắm giữ 1.050 cổ phiếu.

Với gia đình ông Cẩn, 4 thành viên cùng nắm giữ 1.050 cổ phiếu là bà Phan Thanh Hà Mai (vợ), bà Nguyễn Thị Quyên (em ruột), ông Nguyễn Văn Chiến (em rể), và bà Lê Thị Lành (chị dâu). Ngoài ra, nhiều lãnh đạo và người có liên quan khác của công ty cũng nắm giữ số lượng cổ phiếu EVG không đáng kể.

Trong Đại hội thường niên lần gần đây nhất được tổ chức vào ngày 24/4/2024 thì có thể thấy được số lượng cổ đông tham dự họp là 74 người, đại diện cho 67.13% tổng số cổ phần biểu quyết của công ty. Đối chiếu với tất cả các năm trước, EVG luôn tổ chức thành công ĐHCĐ ngay trong lần đầu tiên tổ chức với số lượng cổ đông tham dự luôn nhỏ hơn 80 người và tỷ lệ đều trên 65% (tỷ lệ đủ điều kiện để tổ chức họp ĐHCĐ) – điều này cho thấy nhóm của ông Lê Đình Vinh luôn nắm một tỷ lệ lớn ở cả bề nổi lẫn bề chìm, đảm bảo cho nhóm ông luôn có quyền kiểm soát công ty một cách toàn diện.

Giá cổ phiếu vẫn mãi không chịu lớn?

Tại ĐHCĐ năm 2024, EVG đã đặt ra kế hoạch doanh thu và lợi nhuận lần lượt là 1.250 tỷ và 95 tỷ, đây là mức kế hoạch lợi nhuận cao nhất EVG kể từ khi niêm yết

Theo cập nhật mới nhất ngày 1/6/2024, giá cổ phiếu EVG đã có những phiên tăng giá ấn tượng, trong vòng 1 tuần giá cổ phếu đã tăng 15% tử 5.76 lên 6.63 . Sở hữu nhiều dự án đẹp, song dường như điều đó là chưa đủ để giá cổ phiếu EVG trở về giá trị thực của nó( ít nhất là về giá trị sổ sách 12.5 ngàn)

Lý giải về điều này, lý do lớn nhất có thể vì EVG vẫn chưa thoát khỏi diện cảnh báo. Cụ thể, theo qQuyết định số 141 ngày 2/4/2024 của HOSE, cổ phiếu EVG bị chuyển từ diện cảnh báo sang diện kiểm soát vì tổ chức kiểm toán có ý kiến kiểm toán ngoại trừ đối với báo cáo tài chính hợp nhất đã được kiểm toán hai năm liên tiếp (năm 2022, năm 2023), thuộc trường hợp chứng khoán bị kiểm soát theo quy định). Nguyên nhân chính là kiểm toán không thể kiểm kê tiền mặt và hàng tồn kho cuối năm 2022 kịp thời. Phía Everland khẳng định, hoạt động kinh doanh và tài chính bình thường, đã giải trình và phối hợp để khắc phục. Công ty cam kết tiếp tục nỗ lực và kiến nghị HOSE đưa cổ phiếu EVG ra khỏi diện kiểm soát sau khi vấn đề được giải quyết.

Đức Thanh