Đầu tư LDG sắp bị Sacombank thu giữ hơn 500 sổ đỏ, chuyện gì đang xảy ra?

Ngân hàng Sacombank mới đây có thông báo thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu liên quan đến CTCP Đầu tư LDG (Mã: LDG).

Theo thông báo, tài sản bị thu giữ gồm 507 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn gọi là sổ đỏ) thuộc dự án Viva City tại khu dân cư - dịch vụ Giang Điền (khu A), xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai (trước sáp nhập).

Theo giấy chứng nhận được Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai cấp, các thửa đất này có thời hạn sử dụng đến hết đầu tháng 12/2066.

Ngân hàng cho biết việc thu giữ được thực hiện do bên được cấp tín dụng và bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ trả nợ và các nghĩa vụ bảo đảm theo những hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp đã ký kết giữa hai bên.

Ngân hàng yêu cầu người đang quản lý, sử dụng tài sản bảo đảm phối hợp bàn giao tài sản trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Thời gian thực hiện thu giữ dự kiến từ ngày 5/6 đến 25/6.

Đối với đồ đạc, vật dụng và các tài sản không thuộc diện bảo đảm, Sacombank yêu cầu bên đang giữ tài sản chủ động di chuyển ra khỏi khu vực thu giữ trước thời điểm thực hiện.

Trước đó, ngày 17/4, Sacombank đã yêu cầu LDG tự nguyện bàn giao tài sản bảo đảm cùng hồ sơ pháp lý liên quan trước ngày 25/4 để phục vụ quá trình xử lý nợ. Tuy nhiên, công ty không thực hiện theo yêu cầu.

Theo tìm hiểu, dự án Viva City có quy mô gần 92 ha, gồm 3.200 nền liền kề và 37 nền biệt thự. Tổng mức đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng. Tính đến cuối tháng 3/2026, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang của LDG tại dự án này ghi nhận hơn 145 tỷ đồng.

Dự án The Viva City (Đồng Nai). Nguồn: LDG.

Trong bối cảnh kinh doanh thua lỗ trồi sụt thất thường, LDG đang phải đối mặt với áp lực tài chính lớn.

Theo báo cáo, tại ngày 31/3/2026, khoản tiền 1.561 tỷ đồng là tiền gửi có kỳ hạn dưới 3 tháng với lãi suất khoảng 4,75%/năm của LDG đã bị Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) phong tỏa nhằm đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.

Diễn biến này khiến quy mô tiền mặt và tiền gửi của LDG sụt giảm mạnh trong quý đầu năm. Nếu như đầu năm 2026, doanh nghiệp còn ghi nhận hơn 1.612 tỷ đồng tiền và các khoản tương đương tiền, thì đến cuối tháng 3, con số này chỉ còn khoảng 4,9 tỷ đồng.

Trong phần thuyết minh báo cáo tài chính, LDG cho biết khoản tiền gửi bị phong tỏa đã được chuyển sang hạch toán tại mục “tài sản ngắn hạn khác” trên bảng cân đối kế toán.

Không chỉ bị phong tỏa dòng tiền lớn tại MB, LDG còn đang chịu áp lực đáng kể từ các khoản vay quá hạn tại nhiều ngân hàng và trái chủ. Tính đến cuối quý I/2026, tổng dư nợ và lãi vay quá hạn của doanh nghiệp đã vượt 850 tỷ đồng.

Trong đó, khoản nợ quá hạn lớn nhất thuộc về Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) với tổng dư nợ gốc và lãi hơn 432 tỷ đồng. Xếp tiếp theo là khoản vay tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) với giá trị hơn 211 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp còn ghi nhận hơn 207 tỷ đồng liên quan đến lô trái phiếu LDGH2123002 đã quá hạn thanh toán.

Đáng chú ý, so với thời điểm đầu năm, dư nợ quá hạn tại Sacombank tiếp tục tăng thêm hơn 50 tỷ đồng do phát sinh thêm phần lãi vay chưa thanh toán.

LDG cho biết các khoản nợ quá hạn xuất phát từ giai đoạn khó khăn tài chính kéo dài trong những năm trước. Doanh nghiệp hiện đang tiến hành thu xếp nguồn tiền, xử lý tài sản để cân đối nghĩa vụ nợ đến hạn với các bên cho vay.

Ở chiều ngược lại, hàng tồn kho của doanh nghiệp lại tăng mạnh trong quý đầu năm. Tính đến cuối tháng 3/2026, giá trị tồn kho đạt gần 1.322 tỷ đồng, tăng hơn 52% so với đầu năm và chủ yếu nằm ở chi phí xây dựng dở dang tại các dự án bất động sản.

LDG cũng lưu ý rằng một phần tài sản thuộc khoản mục chi phí sản xuất kinh doanh dở dang hiện đã được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại VPBank và Sacombank.

Tại ngày 31/3/2026, tổng tài sản của LDG đạt khoảng 8.028 tỷ đồng. Trong khi đó, nợ phải trả của doanh nghiệp ở mức hơn 6.740 tỷ đồng, tức tương đương 84% tổng nguồn vốn, phản ánh áp lực đòn bẩy tài chính vẫn ở mức cao.

Về hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp tiếp tục đối mặt giai đoạn trầm lắng khi không ghi nhận doanh thu bán hàng mới trong quý I. Không những vậy, LDG còn phát sinh khoản giảm trừ doanh thu hơn 9,8 tỷ đồng do hàng bán bị trả lại, khiến doanh thu thuần âm hơn 9,8 tỷ đồng.

Trong bối cảnh mảng kinh doanh cốt lõi gần như đóng băng, doanh thu tài chính lại tăng đột biến. Quý vừa qua, LDG ghi nhận gần 22 tỷ đồng doanh thu tài chính, tăng gần 30 lần so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ lãi tiền gửi và hoạt động cho vay.

Dù vậy, áp lực chi phí tài chính vẫn đè nặng lên kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Riêng trong quý I, chi phí tài chính của LDG lên tới gần 27,7 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay chiếm hơn 10 tỷ đồng.

Kết thúc quý đầu năm, LDG báo lỗ sau thuế gần 16,3 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái doanh nghiệp vẫn ghi nhận khoản lãi hơn 12,2 tỷ đồng.

Dù kết quả kinh doanh quý đầu năm chưa khả quan, LDG vẫn đặt kế hoạch tương đối tham vọng cho năm 2026 với mục tiêu doanh thu thuần hơn 916 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế khoảng 202 tỷ đồng, tương ứng cao gấp hơn hai lần kết quả thực hiện năm 2025.

Theo định hướng của HĐQT, năm 2026 sẽ là giai đoạn doanh nghiệp tập trung tái cấu trúc toàn diện. LDG dự kiến tiếp tục tìm kiếm đối tác để hợp tác đầu tư, chuyển nhượng hoặc thực hiện các thương vụ M&A dự án, đồng thời ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Song song với đó, doanh nghiệp cho biết sẽ tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tại dự án, thu hồi công nợ từ khách hàng hiện hữu và đẩy mạnh hoạt động bán hàng nhằm cải thiện dòng tiền trong thời gian tới.