Tang Shing-bor - tỉ phú dẫn dắt bất động sản công nghiệp

Ban đầu khi được Tang Shing-bor, Tins Plaza chỉ là một nhà máy sản xuất nhựa bị bỏ hoang và xuống cấp ở quận Tuen Mun. Tuy nhiên, với Tang, đó là viên đá quý, một trong nhiều tòa nhà công nghiệp bị lãng quên rải khắp Hong Kong, xứng đáng với 36 triệu đô la Mỹ mà ông bỏ ra vào năm 2005. 

Tỉ phú Tang Shing-bor

Nhưng ông cũng không thể lường trước được rằng chỉ hai năm sau, số tiền đó đã tăng gấp ba. Bằng cách tìm mua và sở hữu các bất động sản công nghiệp bị lãng quên như Tins Plaza, chuyển đổi hoặc tái phát triển chúng, Tang đã đi từ bờ vực vỡ nợ vào năm 2003 đến tỉ phú vào năm 2016, khi ông lần đầu tiên lọt vào danh sách những người giàu nhất Hong Kong.

Giờ đây, ở tuổi 86, xếp thứ 14 trong danh sách với số tài sản trị giá 5,7 tỉ USD, Tang đang tiến hành một trong những “canh bạc” lớn nhất của mình. Bất chấp tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản thành phố do nhiều tháng biểu tình, năm ngoái, Tang tiến hành mua các tòa nhà công nghiệp của Hong Kong, chi ra 700 triệu USD.

Ông thuộc nhóm người mua lớn nhất các bất động sản công nghiệp Hong Kong năm 2019, theo dữ liệu từ công ty nghiên cứu Real Capital Analytics tại New York. “Đây là cơ hội tốt nhất mà tôi từng thấy,” ông cho biết trong một cuộc phỏng vấn hiếm hoi tại một trong những tòa nhà của ông ở quận Mong Kok nhộn nhịp của Hong Kong, không xa nơi diễn ra các cảnh bạo lực bất ổn nhất.

Suốt cuộc phỏng vấn, Tang liên tục giải quyết công việc, trả lời các cuộc điện thoại từ các nhà môi giới, nhà phát triển và luật sư. Ông đang đàm phán thương vụ tiếp theo là tòa nhà đổ nát bên cạnh Kai Tak, sân bay cũ của thành phố, đang được chính quyền bán đấu giá. Đối với Tang, tình trạng bất ổn chính trị ở Hong Kong chỉ tạo ra những cơ hội mua bán tốt hơn. “Chúng tôi sẽ phát triển nhờ tình trạng này,” ông nói.

Đồng hành với ông là con trai Stan Tang Yiu-sing, 34 tuổi, người giữ chức chủ tịch của công ty holding Stan Group, do hai cha con thành lập năm 2013. Đây là người con út trong số năm người con trai của ông từ hai cuộc hôn nhân. Tang Sr., là chủ tịch danh dự nhưng rất quan tâm đến công ty, và hai người gặp nhau hai lần một ngày.

Stan giám sát các doanh nghiệp mới và tái phát triển bất động sản. Tang vẫn xử lý các giao dịch bất động sản. “Tôi là người đưa ra quyết định cuối cùng,” Tang cho biết, với chất giọng sang sảng ít có vào độ tuổi của ông.

Nổi tiếng trong giới bất động sản ở Hong Kong với biệt danh “chú Bor,” bất động sản chỉ là một trong những chuyển đổi mới nhất của Tang trong suốt cả sự nghiệp đổi thay theo từng bước phát triển của Hong Kong – từ nhà sản xuất bóng đèn neon vào những năm 1950, kinh doanh nhà hàng năm 1970, đến tạo dựng vị thế cao cấp cho chuỗi không gian bán lẻ của mình – một cuộc đột phá gần như làm ông phá sản.

 

Hiện nay, Tang nổi tiếng với sở trường phát hiện ra các phế tích của Hong Kong từ thời còn là một trung tâm sản xuất: các nhà máy và nhà kho không sử dụng nằm trong các khu vực đang chờ cải tạo. Sở trường đó đang thu hút các đối tác như công ty Chinese Estates Holdings của Hong Kong, và Jiayuan International có trụ sở tại Dương Châu, cả hai đã thành lập liên doanh với Stan Group để tái phát triển các bất động sản công nghiệp.

Joseph Lam, phó giám đốc dịch vụ công nghiệp tại công ty Colliers International cho biết: “Ông ấy làm việc rất hiệu quả và là người giàu kinh nghiệm trong việc chuyển đổi các địa điểm này.”

Tang chưa bao giờ sợ thất bại. Cha ông mất khi ông mới năm tuổi và mẹ ông nhận công việc lương thấp trong nhà máy để nuôi con. “Tôi đã phải nghĩ ra những cách sáng tạo để sinh tồn,” ông kể. Tang từng lúc chịu đói, lảng vảng bên ngoài nhà hàng  chờ được bố thí.

Lớn lên trong nghèo khó khiến ông trở nên kiên cường: Vào những năm 1970, ông luyện tập vóc dáng bằng cách đi bơi lúc bình minh bên ngoài lưới ngăn cá mập ngoài khơi Hong Kong. “Luôn luôn có giải pháp. Không có vấn đề gì mà không thể giải quyết,” ông nói.

Tang chỉ học hết tiểu học, sau đó theo học việc cho một thợ điện làm bảng hiệu neon vào năm 1950. Ở độ tuổi 20, ông mở cửa hàng của riêng mình để đáp ứng nhu cầu bùng nổ đối với những bảng hiệu đèn sáng trưng, hiện vẫn là một trong những đặc trưng của Hong Kong. Thành công với bảng hiệu neon đem lại vốn liếng cho Tang để mở một quán bán dim sum chung với bạn bè vào năm 1970.

Từ đó, ông đầu tư vào một loạt nhà hàng, trong đó có một nhà hàng hải sản ở Sydney, mà sau đó Tang hợp nhất thành tập đoàn East Ocean Gourmet Group vào năm 1982 và hiện nay vẫn phát triển mạnh. Những năm 1980, ông thành lập một loạt các doanh nghiệp mới, bao gồm một đại lý xe hơi đã qua sử dụng. Song chính các thương vụ mua và bán các cửa hàng mới tạo nên dấu ấn của Tang. “Công việc quản lý nhà hàng giúp ông ấy nắm được tin tức về các cửa hàng trong khu vực,” Stan cho biết.

Một trong những khoản đầu tư đáng chú ý nhất của ông trong những năm sau đó là mua lại một nhà hàng cũ vào năm 1990 và chuyển đổi nơi đó thành trung tâm máy tính Mongkok nổi tiếng. Đến năm 1997, Tang sở hữu được hơn 200 cửa hàng trị giá khoảng 7,3 tỉ đô la Hong Kong (942 triệu đô la Mỹ) và bắt đầu lên kế hoạch IPO, nhưng kế hoạch không thành do cuộc khủng hoảng tài chính châu Á.

Thị trường bất động sản Hong Kong đã giảm 70% trong giai đoạn 1997 – 2004 do tác động của khủng hoảng tài chính và dịch SARS bùng phát vào năm 2003. Đến năm 2004, với khoản nợ bốn tỉ đô la Hong Kong (515 triệu USD), Tang bán hầu hết danh mục đầu tư của mình, bao gồm cả trung tâm máy tính Mongkok được đánh giá cao.

Tuy nhiên, ông vẫn lưu giữ tin tức về bất động sản công nghiệp mà ông bắt đầu mua vào từ năm 1996 để hạn chế thất thoát lợi nhuận từ việc cho thuê bán lẻ. Và Tang biết nên mua ở đâu. Năm 1990, Hong Kong quyết định đóng cửa sân bay Kai Tak và xây dựng sân bay mới lớn hơn trên đảo Lantau. Vì vậy, Tang tập trung vào Tuen Mun, một khu dân cư nằm ngay bên kia vịnh, đối diện sân bay mới, có đường bộ kết nối sân bay với Thâm Quyến, thành phố thuộc Trung Quốc đại lục gần với Hong Kong nhất.

 

Tang bắt đầu vẽ một bản đồ đơn giản: “Hãy nghe tôi kể về các nhà máy ở San Hop Lane,” ông nói khi phác thảo các đường phố và các tòa nhà quanh thương vụ đầu tiên của mình, trung tâm Oi Sun của Tuen Mun. Tang mua lại nhà máy cũ bị tịch biên này với giá 42 triệu đô la Hong Kong (5 triệu USD) trong năm 2004. Tins Plaza là nhà máy nhựa đã ngưng hoạt động, được đặt theo tên của chủ sở hữu cũ, nhà tài phiệt hóa học về sau trở thành nhà từ thiện, Tin Ka-ping.

Tang mua được tòa nhà này vào đầu năm 2005 với giá 280 triệu đô la Hong Kong (36 triệu USD), số tiền đó gồm 28 triệu đô la Hong Kong (3,6 triệu USD) tiền mặt và phần còn lại vay từ các ngân hàng, sử dụng một tòa nhà khác của ông làm tài sản thế chấp. Sáu tháng sau, Tang cho biết ông nhận được cuộc gọi từ doanh nghiệp bất động sản công nghiệp Macquarie Goodman, thuộc ngân hàng Macquarie của Úc, đề xuất mức giá 500 triệu đô la Hong Kong (64 triệu USD) cho tòa nhà này.

Đến tháng 10, ông nhận được lời đề nghị thứ hai từ quỹ đầu tư bất động sản Mapletree của Singapore, với số tiền 520 triệu đô la Hong Kong (67 triệu USD). “Tuy nhiên, đó chưa phải là đề nghị tốt nhất,” Tang cho biết.

Tang không lựa chọn đề nghị nào. Bất động sản thương mại có giá cao hơn bất động sản công nghiệp, vì vậy ông đã định hình Tins Plaza theo hướng bất động sản thương mại. Hai năm sau, Tang đến văn phòng của Macquarie ở trung tâm Tài chính quốc tế Hong Kong, để gặp một giám đốc điều hành từ Sydney đến, cùng với đề nghị mới.

“Đó là một người đẹp trai,” Tang kể. “Ông ấy rất thẳng thắn và hỏi rằng tôi có sẵn sàng bán với giá 850 triệu đô la Hong Kong (109 triệu USD) hay không.” Năm 2008, Macquarie bán cổ phần tại Macquarie Goodman cho đối tác liên doanh, Goodman Group. Cả Macquarie và Goodman đều từ chối bình luận về thỏa thuận này.

Dự đoán của Tang đã thành sự thật: nhu cầu đối với tòa nhà công nghiệp cũ của Hong Kong thực sự hồi phục – theo ông dự đoán, không phải vì sân bay mới, mà do nhu cầu về dữ liệu và các trung tâm đầy đủ chức năng cần thiết để cung cấp dịch vụ đám mây và thương mại điện tử đã tăng cao.

Samuel Lai, giám đốc cấp cao của công ty dịch vụ bất động sản CBRE ở Hong Kong cho biết: “Các công nghệ mới tạo ra nhu cầu lưu trữ dữ liệu.” Tang đã bán Macquarie Tins Plaza, lời được 570 triệu đô la Hong Kong (73 triệu USD) trên khoản đầu tư 280 triệu đô la Hong Kong (36 triệu USD) của mình. Ông cho biết: “Tins Plaza là giao dịch đáng nhớ nhất mà tôi từng thực hiện.”

 

Nhưng Tang không ngủ quên trên chiến thắng. Chứng kiến các đề nghị mua lại Tins Plaza, ông bắt đầu mua một nhà máy cũ khác, tòa nhà công nghiệp Gold Sun. Không giống như hai thỏa thuận trước đây, Gold Sun có nhiều chủ sở hữu, mỗi chủ sở hữu yêu cầu đàm phán riêng. Tang mua phần sở hữu đầu tiên của tòa nhà tám tầng này vào năm 2006. Mãi cho đến năm 2014, ông mới mua được toàn bộ tòa nhà. “Tôi đã mua từng tầng một,” Tang kể.

Tang tính toán thời gian thật hoàn hảo. Để tăng nguồn cung bất động sản văn phòng, khách sạn và thương mại, tháng 4.2010, chính quyền Hong Kong đưa ra các ưu đãi nhằm tái phát triển các bất động sản công nghiệp đã ngưng sử dụng.

Kế hoạch hồi sinh này gỡ bỏ giới hạn về về tỷ lệ xây dựng, quy mô trên phần đất  công nghiệp được chuyển đổi mục đích. Kết quả: Giá nhà máy tăng 152% từ thời điểm ra mắt chính sách này đến đầu năm 2016, khi chính phủ chấm dứt ưu đãi. Sam Lai của CBRE phát biểu: “Sáng kiến hay nhất giúp tạo ra vô số giao dịch là nới lỏng mật độ xây dựng.”

Tang tìm được hướng phát triển khác vào năm 2013, khi chính quyền tuyên bố khởi công xây dựng đường hầm nối sân bay mới và Tuen Mun. Tang đã hợp nhất trung tâm Oi Sun và tòa nhà công nghiệp Gold Sun thành một dự án phát triển duy nhất, One Vista, gồm hai tòa tháp văn phòng và thương mại.

Vào tháng 5.2018, ông hợp nhất One Vista với hai dự án bất động sản khác ở Hong Kong và bán khoảng 70% cho Jiayuan International với giá 2,6 tỉ đô la Hong Kong (335 triệu USD). Tang đã rời Mong Kok để vào trung tâm thành phố, đến nhà hàng East Ocean Lafayette có tầm nhìn ra cảng Victoria của mình.

Nhấm nháp từng miếng bánh củ cải chiên nhúng trong nước xốt hải sản Quảng Đông cay nồng, ông ngồi khuất sau hai luật sư đang uống trà ở bàn bên cạnh và chờ đến lượt họ cập nhật cho ông về giao dịch của ông gần Kai Tak. “Chú Bor” tìm cách mua được 73% các tòa nhà gần sân bay cũ, chỉ còn thiếu 7% nữa là đạt đến định mức có thể buộc các chủ sở hữu còn lại phải bán một cách hợp pháp.

Việc tái phát triển Kai Tak giúp tăng giá trị các bất động sản quanh khu vực  này. Và một kế hoạch phục hồi mới, được đưa ra vào năm ngoái, đã nâng hạn mức xây dựng trên các nền đất được chuyển đổi công năng thêm một lần nữa. Nếu Tang giành được quyền sở hữu, ông và đối tác cùng quản lý bất động sản này, Chinese Estate Holdings, sẽ có thể phá tòa nhà hiện hữu để xây dựng một tòa nhà mới, tăng gấp 14 lần diện tích có thể bán được.

Tang tuyên bố: “Tôi thấy lạc quan về tương lai của Hong Kong. Tôi đã trải qua những thăng trầm. Luôn có những cơ hội để thoát khỏi rủi ro. Đây là cơ hội của tôi – đến thời của tôi.”

 Pamela Ambler - Ảnh: Jocelyn/ Forbes Asia