Thứ bảy 12/07/2025 13:46
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Gỡ "nút thắt" về tranh chấp tại các khu chung cư

12/10/2020 00:00
Mâu thuẫn giữa ban quản trị và khách hàng trong quá trình vận hành nhà chung cư xảy ra ngày càng nhiều khiến vấn đề quản lý nhà chung cư trở nên "nóng" hơn bao giờ hết.

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn – Chủ tịch Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings), nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa ban quản trị và cư dân xảy ra nhiều như thời gian vừa qua, trước hết xuất phát từ ý thức và đạo đức của những người trong ban quản trị chung cư hoặc chủ đầu tư.

Thêm nữa, các quy định của pháp luật liên quan đều cấm những hành vi sai trái nói trên, nhưng phần biện pháp chế tài lại không có hoặc nếu có cũng chưa thật sự nghiêm khắc và kịp thời.

Chưa kể, quy định pháp luật còn chồng chéo. Luật đã quy định một tòa nhà chỉ có một đơn vị quản lý vận hành nhưng thực tế rất nhiều nơi đang xảy ra tình trạng một tòa nhà có hai đơn vị quản lý vận hành.

Chủ đầu tư tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành các tầng hầm và tầng thương mại dịch vụ, còn BQT thuê một đơn vị quản lý vận hành không liên quan đến chủ đầu tư phần “ngọn”. Hai thương hiệu khác nhau sẽ không tránh khỏi cạnh tranh.

Ảnh minh họa

Việc quản lý vận hành nhà chung cư còn liên quan đến năm chủ thể (cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng chung cư), nhưng thực tế hiện nay dường như các cơ quan quản lý nhà nước vẫn đứng ngoài cuộc và cho các chủ đầu tư “tự quyết”, đẩy khó khăn cho các chủ thể còn lại.

Theo ông Tuấn, để hạn chế tình trạng trên, cần phải thực hiện đồng bộ 5 giải pháp.

Thứ nhất, rà soát lại các văn bản hiện hành sao cho phù hợp thực tế. Cần thiết sửa đổi, nâng lên thành Nghị định quản lý nhà chung cư. Bởi hiện tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã thể hiện một số bất cập.

Cụ thể: Theo quy định của Thông tư số 02, hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. Về vấn đề này nên sửa đổi theo hướng không quy định hoặc hạ thấp tỷ lệ người dân về ở tại chung cư và đồng ý thành lập Ban quản trị cụm nhà chung cư nhằm sớm giải quyết những vướng mắc, tạo điều kiện cho các tòa nhà chung cư sớm có Ban quản trị.

Ví dụ như toà nhà có 1.000 dân mà yêu cầu 500 dân đến họp thì cực kỳ khó khăn. Nhiều trường hợp không đến được thì uỷ quyền cho người khác nhưng chính việc uỷ quyền phải ra phường công chứng dẫn đến nhiều cư dân không mặn mà đến quyền lợi chính đáng của mình. Hay quy định “không bàn giao quỹ bảo trì thì được phép cưỡng chế" nhưng bất cập ở chỗ trong quỹ chủ đầu tư không có tiền thì cưỡng chế kiểu gì?…

Thứ hai, để tránh tranh chấp quỹ bảo trì, nhiều cư dân mua nhà không nộp 2% quỹ bảo trì cho doanh nghiệp mà nộp vào tài khoản riêng của BQT, khi thành lập BQT chủ đầu tư không cần phải bàn giao quỹ này. Đây cũng là cách làm việc hiệu quả.

Thứ ba, có sự phân vai rõ ràng cho các thành viên BQT, mỗi người một việc, sai ở cá nhân nào cá nhân ấy phải chịu trách nhiệm. Tiến tới trong quy định pháp luật nên quy định cụ thể mức tối thiểu phí trả cho thành viên Ban Quản trị để họ làm tốt công việc được giao.

Thứ tư, minh bạch kinh phí bảo trì: BQT thuê đơn vị kiểm toán kiểm toán toàn bộ quỹ chủ đầu tư bàn giao cho cư dân và kiểm toán toàn bộ chi tiêu của BQT. Qua kiểm toán chắc chắn sẽ công khai minh bạch hơn là báo cáo của BQT đưa ra.

Thứ năm, siết chặt việc cấp phép các đơn vị quản lý vận hành toà nhà. Ngoài yêu cầu về trình độ chuyên môn, giấy phép con cần thiết cho thêm quy định phải có vốn pháp định vì khi có vấn đề xảy ra còn có kinh phí bồi thường.

Còn theo ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng giám đốc Công ty PMC, Tổng giám đốc Công ty PMC, cần tăng cường thực thi luật pháp, đặc biệt với các bên không tuân thủ các quy định của nhà chung cư.

Hiện nay, các xung đột của nhà chung cư liên quan đến đời sống của cư dân, các cơ quan chính quyền, quận, phường đã không mạnh dạn thực thi xử lý mà thường giải quyết mang tính chất bề nổi, chưa đủ mạnh.

Thứ hai, Thành phố Hà Nội nên thành lập một ủy ban hoặc ban chỉ đạo trực tiếp giải quyết và thực thi xử lý các vấn đề nhà chung cư. Ủy ban này có đầy đủ các thành phần từ văn hóa, thể thao, du lịch, công an, PCCC, cho các cấp về Sở xây dựng… để đưa ra các giải pháp, các quy định chi tiết liên quan đến BQT, công ty quản lý, công ty vận hành, bảo trì bảo dưỡng.

Khánh An

Tin bài khác
“Săn lùng” thấp tầng Vinhomes Green City với suất đầu tư chỉ từ 550 triệu đồng

“Săn lùng” thấp tầng Vinhomes Green City với suất đầu tư chỉ từ 550 triệu đồng

Trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm duy trì ở mức thấp, lạm phát có dấu hiệu gia tăng, dòng tiền đang dịch chuyển đến các tài sản đầu tư thực, đặc biệt là bất động sản thấp tầng gắn liền với đất tại các đô thị vệ tinh như Vinhomes Green City nhờ nền giá thấp, hạ tầng đang hoàn thiệnchính sách tài chính vượt trội.
Chủ đầu tư tung nhiều chiêu ưu đãi “kích” khách mua nhà

Chủ đầu tư tung nhiều chiêu ưu đãi “kích” khách mua nhà

Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý… Đồng thời, nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thấy dấu hiệu phục hồi

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thấy dấu hiệu phục hồi

Sức cầu ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ở mức thấp, đà giảm kéo dài đến hết năm 2025. Giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động rõ nét trong thời gian ngắn.
Bất động sản công nghiệp miền Nam phản ứng trước thuế quan Mỹ-Việt

Bất động sản công nghiệp miền Nam phản ứng trước thuế quan Mỹ-Việt

Bất động sản công nghiệp phía Nam có giá thuê và tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ổn định, dù ảnh hưởng từ thuế đối ứng. Nhưng giá thuê trung bình vẫn đạt 179 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại, và tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.
TP. Hồ Chí Minh có 17 dự án nhà ở được phép bán cho người nước ngoài

TP. Hồ Chí Minh có 17 dự án nhà ở được phép bán cho người nước ngoài

TP. Hồ Chí Minh vừa công bố 17 dự án nhà ở thương mại được phép bán cho người nước ngoài. Việc này nhằm đảm bảo minh bạch, tuân thủ quy định pháp luật.
Chuyển dịch thuê toàn cầu: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở đâu?

Chuyển dịch thuê toàn cầu: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở đâu?

Sự thay đổi chiến lược thuê của các tập đoàn toàn cầu đang tạo bước ngoặt cho bất động sản công nghiệp. Việt Nam đứng trước cơ hội vàng – nhưng liệu có đủ năng lực để nắm bắt?
Đà Nẵng: Phê duyệt dự án nhà ở xã hội  hơn 1.200 tỷ đồng

Đà Nẵng: Phê duyệt dự án nhà ở xã hội hơn 1.200 tỷ đồng

Ủy ban nhân dân TP. Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 1942/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư đối với Dự án Nhà ở xã hội tại khu đất A2-4 đường Ngũ Hành Sơn và đường dẫn lên cầu Tuyên Sơn với tổng kinh phí dự kiến 1.225 tỷ đồng.
Chủ tịch TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý dứt điểm các vướng mắc Dự án đường vành đai phía Bắc

Chủ tịch TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý dứt điểm các vướng mắc Dự án đường vành đai phía Bắc

"Điện thoại cũng được, nhắn tin cũng được. Đừng đợi văn bản, rồi để trôi mất tiến độ. Đây là công trình dư luận rất quan tâm, đặc biệt sau sáp nhập địa giới hành chính, nên phải lưu ý đặc biệt" - ông Lương Nguyễn Minh Triết – Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý khẩn.
Green Valley City: Khu đô thị sống xanh chữa lành giữa lòng TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Green Valley City: Khu đô thị sống xanh chữa lành giữa lòng TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Trong bối cảnh Bình Dương sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh, khu vực Tân Uyên đang trải qua làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Giữa xu thế phát triển này, Green Valley City nổi lên như một mô hình tiên phong cho khái niệm "sống xanh" tại vùng đô thị mới.
Cải cách hành chính: Đòn bẩy mới cho bất động sản “bứt phá”

Cải cách hành chính: Đòn bẩy mới cho bất động sản “bứt phá”

Triển khai mô hình chính quyền đô thị hai cấp và sáp nhập địa giới hành chính từ 1/7/2025 mở ra cơ hội vàng giúc thị trường bất động sản chuyển mình vượt rào cản.
Chủ tịch VACC: Cần giải quyết tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”

Chủ tịch VACC: Cần giải quyết tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất cải cách thủ tục hành chính và quy định đấu thầu để xử lý tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”, thúc đẩy bất động sản bền vững.
Gần 500 tỷ đồng xây cầu Rạch Tôm: Cú hích vùng liên kết TP.Hồ Chí Minh – Tây Ninh

Gần 500 tỷ đồng xây cầu Rạch Tôm: Cú hích vùng liên kết TP.Hồ Chí Minh – Tây Ninh

Sáng ngày 10/7/2025, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP. Hồ Chí Minh phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Ủy ban nhân dân xã Hiệp Phước cùng các đơn vị liên quan đã tổ chức khởi công Dự án Xây dựng cầu Rạch Tôm trên địa bàn xã Hiệp Phước Thành phố Hồ Chí Minh.
Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Thị trường căn hộ bán tại TP. Hồ Chí Minh đạt mức giá bình quân 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 30% trong vòng một năm qua; trong khi giá nhà đất ở mức 300 triệu đồng/m2.
Trung tâm thương mại TP. Hồ Chí Minh: Tăng tỷ lệ trống, dù ồ ạt các nhãn hàng Trung Quốc “đổ bộ”

Trung tâm thương mại TP. Hồ Chí Minh: Tăng tỷ lệ trống, dù ồ ạt các nhãn hàng Trung Quốc “đổ bộ”

Các chủ đầu tư trung tâm thương mại ở TP. Hồ Chí Minh hiện đang tái cơ cấu khách thuê, tập trung vào các thương hiệu lớn theo mô hình lifestyle, "one-stop shop".
Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chỉ đạo đẩy nhanh dự án mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp, tổng mức đầu tư hơn 15.337 tỉ đồng, dự kiến khởi công vào 19/8/2025.