| Hiện nay, trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển, việc tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp, đặc biệt trong các lĩnh vực dịch vụ y tế và giáo dục, trở thành một vấn đề quan trọng hơn bao giờ hết. Luật Đất đai 2024, với những quy định mới mẻ và linh hoạt, không chỉ mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư mà còn tạo điều kiện thuận lợi để phát triển hạ tầng xã hội. Thời gian qua, Chính phủ đã nỗ lực trong việc cải cách và hiện đại hóa quy trình giao đất, cũng như các phương thức tiếp cận đa dạng, nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh công khai, minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, bên cạnh những tiến bộ đó, vẫn còn không ít thách thức cần được giải quyết, như việc xác định chủ thể nhận thế chấp trong các giao dịch liên quan đến bất động sản hay vấn đề giá đất thương mại dịch vụ. Chúng tôi hy vọng rằng, các cơ quan chức năng sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ doanh nghiệp và khẩn trương triển khai những giải pháp hiệu quả, để tạo điều kiện tốt nhất cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập đã có bài phỏng vấn với Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, không chỉ nhằm cung cấp thông tin mà còn kêu gọi sự đồng hành từ các nhà đầu tư, doanh nghiệp, và các cơ quan chức năng trong việc hiện thực hóa những chính sách mới, góp phần xây dựng một môi trường đầu tư thuận lợi, thúc đẩy sự phát triển chung của xã hội. |
 |
| Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân. |
Thưa ông Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định như thế nào về việc giao đất cho các dự án cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực y tế và giáo dục?
Thứ trưởng Lê Minh Ngân: So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt trong quy định về thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và cộng đồng. Nhà nước có quyền thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết để thực hiện các dự án mang lại lợi ích công cộng, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển hạ tầng xã hội theo hướng hiện đại. Điều này được quy định rõ trong 31 trường hợp cụ thể tại Điều 79 của Luật, không phân biệt nguồn vốn đầu tư, bao gồm cả các dự án trong lĩnh vực giáo dục, y tế và thể dục thể thao.
Liên quan đến những trường hợp này, khoản 5 Điều 124 của Luật Đất đai cho phép giao đất hoặc cho thuê đất mà không cần đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, miễn là không sử dụng vốn đầu tư công hoặc các dự án theo hình thức đối tác công tư. Tuy nhiên, nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên quan tâm, việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ được tiến hành để đảm bảo tính công bằng và minh bạch, từ đó giảm thiểu tình trạng tập trung đất đai vào một số ít nhóm lợi ích.
Ngoài ra, khoản 1 Điều 127 quy định rằng trong các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc diện thu hồi đất, nhà đầu tư có thể thỏa thuận về quyền sử dụng đất mà không cần đề xuất thu hồi. Nếu người đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án đầu tư và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, họ có thể được sử dụng đất mà không cần thu hồi từ Nhà nước, với sự chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền.
Vì vậy, các dự án cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực y tế và giáo dục hoàn toàn nằm trong diện được Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, không có sự phân biệt về nguồn vốn đầu tư.
Vậy các phương thức tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư trong lĩnh vực này ra sao, thưa ông?
Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Luật Đất đai 2024 đã quy định nhiều phương thức đa dạng và linh hoạt cho việc tiếp cận đất đai, đặc biệt là trong các dự án liên quan đến y tế và giáo dục. Các phương thức này không chỉ hỗ trợ và thúc đẩy đầu tư, như giao đất hay cho thuê đất mà không thông qua đấu giá hay đấu thầu, mà còn đảm bảo nguyên tắc thị trường thông qua sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp.
Cụ thể, phương thức tiếp cận đầu tiên là giao đất và cho thuê đất mà không cần qua đấu giá hay đấu thầu, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án sử dụng đất, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình tiếp cận.
Thứ ba, các nhà đầu tư có thể thỏa thuận về quyền chuyển nhượng sử dụng đất hoặc tiếp tục sử dụng đất mà họ đang có quyền, nhằm tăng cường tính chủ động trong việc triển khai dự án.
 |
| Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt trong quy định về thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội .(Ảnh: Minh họa). |
Nhờ những quy định này, việc tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong lĩnh vực y tế và giáo dục trở nên dễ dàng hơn, góp phần tạo ra môi trường công khai, minh bạch và công bằng. Điều này không chỉ giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, phù hợp với chủ trương, đường lối và chính sách của Nhà nước.
Có ý kiến cho rằng Luật Đất đai 2024 đã quy định doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp, nhưng thiếu hướng dẫn thi hành, gây khó khăn trong việc xác định chủ thể nhận thế chấp khi huy động trái phiếu có tài sản đảm bảo là bất động sản. Ông có suy nghĩ gì về vấn đề này?
Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng về quyền thế chấp của tổ chức kinh tế liên quan đến từng hình thức sử dụng đất. Cụ thể, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam, cũng như các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân (theo điểm đ, Điều 33). Đối với tổ chức thuê đất với mức thu hàng năm, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài cũng được quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng (theo điểm b, Điều 34).
Để thực hiện quyền thế chấp này, doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Luật Đất đai (Điều 45). Những điều kiện này bao gồm việc có một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, không có tranh chấp liên quan (hoặc tranh chấp đã được giải quyết), quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, và phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
Tóm lại, Luật Đất đai đã xây dựng một khung pháp lý khá đầy đủ để các doanh nghiệp có thể thực hiện quyền thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, đối với việc thế chấp khi huy động trái phiếu có tài sản đảm bảo là bất động sản, vấn đề này không nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai mà thuộc về Luật các tổ chức tín dụng. Vì vậy, các cơ quan quản lý chuyên ngành sẽ có những quy định và lý luận riêng để xử lý nội dung này, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong các giao dịch tài chính.
Ông có ý kiến gì về một số quan ngại rằng Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn đã quy định giá đất thương mại dịch vụ tính thuế dựa trên giá đất ở trong cùng khu vực nhân với 70-80%, dẫn đến giá đất thương mại dịch vụ cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong sản xuất kinh doanh?
Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Luật Đất đai 2024 đã xác định rằng giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất. Cụ thể, tại khoản 1, Điều 12 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, giá đất thương mại dịch vụ là một phần bắt buộc phải được quy định rõ trong Bảng giá đất do Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Trước đây, theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, giá đất thương mại dịch vụ đã được quy định là hai nội dung bắt buộc trong Bảng giá đất, do UBND cấp tỉnh ban hành. Chỉ trong trường hợp đất được sử dụng cho mục đích công cộng có yếu tố kinh doanh, xây dựng trụ sở cơ quan hoặc công trình sự nghiệp, UBND cấp tỉnh mới có thể dựa vào giá đất ở để xác định mức giá cho các loại đất này.
Do đó, cả Luật Đất đai 2013 và 2024 đều không quy định giá đất thương mại dịch vụ dựa trên giá đất ở. Việc xảy ra tình trạng này có thể là do quá trình tổ chức thực hiện và triển khai thi hành chưa hoàn toàn đồng bộ.
Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ ghi nhận và tiếp thu ý kiến phản hồi về vấn đề này. Chúng tôi cam kết sẽ tiến hành rà soát, kiểm tra và xử lý kịp thời các vướng mắc để có thể điều chỉnh các chính sách, đảm bảo triển khai Luật Đất đai 2024 một cách hiệu quả nhất trong thời gian tới.
Trân trọng cảm ơn Thứ trưởng!
