Tăng hệ số sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch
Ngày 28/8/2023, Thanh tra TP Hồ Chí Minh có Thông báo Kết luận thanh tra việc chấp hành pháp luật trong quản lý, sử dụng đất được thu hồi tại Dự án tạo quỹ đất đô thị cho thành phố, dọc đường Nguyễn Hữu Thọ thuộc xã Phước Kiến và xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè.
Theo Thông báo, ngày 15/12/2022, Chánh Thanh tra TP Hồ Chí Minh đã ban hành Kết luận thanh tra số 21/KI-TTIP-P3 về việc chấp hành pháp luật trong quản lý, sử dụng đất được thu hồi tại Dự án tạo Quỹ đất đô thị cho Thành phố, dọc đường Nguyễn Hữu Thọ thuộc xã Phước Kiển và xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè; Kết luận thanh tra đã được Ủy ban nhân dân Thành phố kết luận, chỉ đạo tại Văn bản số 3703/UBND-ĐT ngày 31 tháng 7 năm 2023 của Ủy ban nhân dân Thành phố.
Liên quan đến sai phạm tại khu đất bên trái đường Nguyễn Hữu Thọ có các chủ đầu tư dự án (gồm Công ty Phú Long, Công ty CP Phú Hoàng Anh, Công ty TNHH Phát triển Tây - nay là Công ty TNHH Kiến Á Galleria, Công ty Cổ phần An Tây, Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản Phát triển nhà thành phố HD REAL) đã có nhiều thiếu sót, khuyết điểm, vi phạm trong quá trình quản lý, sử dụng đất, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng như: Chia nhỏ Phân khu chức năng không đúng theo quy hoạch 1/2000 đã được phê duyệt và Công văn 2990/QHKT-ĐB2 ngày 28 tháng 9 năm 2004 của Sở Quy hoạch và Kiến trúc là chưa phù hợp khoản 4 Điều 28 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, cấp phép xây dựng không đúng quy hoạch được duyệt, không cắm ranh mốc đất thuộc dự án ngoài thực địa để quản lý, đầu tư xây dựng chậm tiến độ, xây dựng chưa đúng quy hoạch được duyệt, xây dựng lấn chiếm rạch, vi phạm hành lang bảo vệ thủy giới, an toàn điện, xây dựng không có giấy phép, sử dụng đất sai mục địch, dự án sử dụng trạm xử lý nước thải xây dựng không phép, sai quy hoạch nhưng có Giấy phép xả thải của Sở Tài nguyên và Môi trường.Một số nghĩa vụ khác của chủ đầu tư cũng không được thực hiện đầy đủ theo dự án được phê duyệt (bàn gia hạ tầng kỹ thuật, báo cáo tình hình thực hiện dự án định kỳ và khi kết thúc dự án...); cá biệt, tại một số Phân khu dù đã được giao đất từ nhiều năm nay nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện đầu tư xây dựng, không rào chắn, để đất trống, hoang hóa, gây lãng phí nguồn lực đất đai.
Sở Tài nguyên và Môi trường (ký thừa ủy quyền) cấp giấy chứng nhận tại Phân khu 23, 33, 35 cho Công ty Phú Long với mục đích đất ở tại đô thị hoặc xây dựng nhà ở đối với toàn bộ diện tích đất là không đúng theo chức năng quy hoạch đã được ban hành. Nhưng tại văn bản số 2990/QHKT-ĐB2 và Quyết định số 453/QĐ-UBND. UBND Thanh phố có chỉ đạo giao Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, xử lý, khắc phục nhưng đến nay chưa thực hiện,
Có nhiều chỉ tiêu quy hoạch tại Văn bản số 2990/QHKT – ĐB2 như tại 07 Phân khu số 5, 8, 18, 23, 25, 33, 35 tăng chỉ tiêu tầng cao xây dựng từ 02 tầng lên 2,5 tầng; các phân khu 9, 12 đất xây dựng nhà cao tầng có hệ số sử dụng đất tăng từ 3,5 lên tối đa là 5; Lô số 15 chuyển đổi chức năng từ xây dựng nhà ở thấp tầng thành xây dựng nhà ở cao tầng với hệ số sử dụng đất là 5; đồng thời điều chỉnh diện tích phần đất dành cho huyện Nhà Bè từ 1,5493 hạ xuống 1,1815 ha và chuyển vị trí một phần từ phân khu 23 sang phân khu 20.Đến nay huyện Nhà Bè không có quỹ đất ở (đất sạch) để sử dụng như phương án ban đầu khi đấu giá. Việc tăng các chỉ tiêu quy hoạch hoặc chuyển đổi công năng tại các phân khu này UBND TP.HCM đã không nhận được báo cáo.
Tại đường bên phải Nguyễn Hữu Thọ, văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố cập nhật biến động chuyển quyền sử dụng đất 2,55ha (trong đó có một phần phân khu số 6) thuộc một phần Dự án Khu dân cư Phước Nguyên Hưng từ Công ty Tài Nguyên sang Công ty Hoàng Nguyên năm 2008, trước khi Ủy ban nhân dân Thành phố có Quyết định số 3414/QĐ-UBND ngày 09 tháng 8 năm 2010 cho phép chuyển nhượng một phần dự án, là chưa đúng quy định tại khoản 8 điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ.
Chậm nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính
Liên danh 03 đơn vị và Công ty Phú Long trúng đấu giá14 khu đất, diện tích 44,4948ha bên trái đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chậm thanh toán tiền đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế trước bạ, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp) với Nhà nước liên quan đến hoạt động này. Thanh tra cũng chỉ ra rõ các khu đấu giá này được Phú Long thay đổi về quy hoạch theo hướng tăng các chỉ tiêu về tầng cao, hệ số sử dụng đất, chuyển đổi công năng tại một số phân khu so với thời điểm đấu giá quyền sử dụng đất do vậy theo quy định hiện hành, Sở Tài nguyên và Môi trường cần xem xét về nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) mà Chủ đầu tư phải thực hiện theo quy định tại Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn thu tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết.
Thanh tra cũng kết luận, liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của Công ty Phú Long sau khi có thay đổi chỉ tiêu quy hoạch 1/2000 so với chỉ tiêu quy hoạch khi đấu giá, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố có Công văn số 442/STC-HĐĐGĐ-NS ngày 12 tháng 01 năm 2009 đề xuất cho cấn trừ và Công ty Phú Long không phải nộp thêm nghĩa vụ tài chính cho Thành phố, là chưa đảm bảo về cơ sở pháp lý do pháp luật không có quy định điều chỉnh
Liên quan đến việc thay đổi điều chỉnh quy hoạch của Công ty Phú Long đối với phân khu 23, 33, 35 Sở Tài Nguyên Môi trường cần khẩn trương xử lý khắc phục việc cấp giấy chứng nhận với mục đích đất ở tại đô thị hoặc xây dựng nhà ở đối với toàn bộ diện tích đất, không đúng theo chức năng quy hoạch nêu tại Văn bản số 2990/QHKT-ĐB2 và Quyết định số 453/QĐ-UBND.
Đồng thời Sở Xây dựng cần kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền của các Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Phú Lộc, Công ty Cổ phần Địa ốc Nhà Bè để xử lý theo quy định.
Thu Hiền
