Chủ nhật 06/07/2025 00:00
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

GS Đặng Hùng Võ: Có nhiều lỗ hổng rất lớn ở khung pháp lý về dự án BT

12/10/2020 00:00
Những bất cập của dự án BT vẫn là câu chuyện “dài kỳ” khi hành lang pháp lý trong thực hiện các dự án này còn nhiều lỗ hổng.

Bộ Tài chính đề nghị UBND thành phố Hà Nội rà soát việc chấp thuận chủ trương sử dụng tài sản công (quỹ đất) thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT để bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật và ý kiến chỉ đạo của Lãnh đạo Chính phủ. Như vậy, các dự án BT của Hà Nội phải tạm dừng lại, để chờ Nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT có hiệu lực thi hành. Đây cũng là bước khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện các dự án BT.

Phóng viên VOV.VN phỏng vấn GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề này.

PV: Quan điểm của ông thế nào về việc các dự án BT bộc lộ rất nhiều vấn đề và Bộ Tài chính đã yêu cầu dừng dùng quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT?

GS Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng dừng dùng quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT là cần thiết. Đầu tư theo hình thức BT, theo tôi, có nhiều khoảng trống trong quy định của pháp luật. Chính phủ đã có Nghị định về các dự án đối tác công tư (PPP), như Nghị định số 108 ngày 27/11/2009 và Nghị định số 24 ngày 05/4/2011 sửa đổi một số điều của Nghị định 108/2009/NĐ-CP. Trong Nghị định có quy định về hình thức đầu tư BT, nhưng cũng có rất nhiều các quy định lơi lỏng, đơn cử như quy định đất trả cho các dự án BT có thể giao đồng thời với việc thực hiện công trình hạ tầng.

gs dang hung vo: co nhieu lo hong rat lon o khung phap ly ve du an bt hinh 1
GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Ví dụ dự án BT xây dựng đường trục phía nam Hà Nội, do Cienco 5 làm chủ đầu tư, với 41 Km đường (mặt cắt đường 40 m, 4 làn xe) từ ngã ba Kiến Hưng (Hà Đông) tới Pháp Vân - Cầu Giẽ (Thường Tín), Nhà nước sẽ trả cho nhà đầu tư các khu đất để phát triển khu đô thị mới Thanh Hà và Mỹ Hưng. Sau 9 năm thực hiện, mới chỉ xây dựng được 12 km đường, nhưng đất đai cho phát triển khu đô thị mới Thanh Hà và Mỹ Hưng đã được giao cho chủ đầu tư và chủ đầu tư đã bán đất Thanh Hà cho chủ đầu tư khác.

Chính việc giao đất đối ứng dự án BT cùng với việc làm hạ tầng dẫn tới lơi lỏng trong quản lý. Hơn nữa, không có quy định cụ thể về việc định giá hạ tầng do nhà đầu tư xây dựng, kiểm toán kỹ thuật.

PV: Ngoài bất cập nêu trên, ông thấy dự án BT còn vấn đề gì nữa?

GS Đặng Hùng Võ: Một số dự án BT, giao đất đổi lấy dự án xây dựng hạ tầng giao thông cùng trong một khu đô thị thì cũng là một vấn đề. Chủ đầu tư xây dựng dự án hạ tầng giao thông trong khu đô thị, sau đó lại xây nhà trên khu đô thị đó để bán. Như vậy chủ đầu tư được lợi cả hai đường, công trình hạ tầng giao thông làm cho chính dự án khu đô thị của mình thụ hưởng và cũng là công trình hạ tầng giao thông đối ứng với quỹ đất được nhận.

Ở đây Nhà nước dường như không được hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng giao thông. Ví dụ điển hình là các dự án Ecopark, khu đô thị Thanh Hà của Cienco 5 hay khu đô thị Nam Cường ở thành phố Hải Dương...

Trong Luật Đất đai 2013 không có quy định nào về định giá tài sản, cũng như định giá hạ tầng để đổi đất. Về dự án BT, chỉ quy định thẩm quyền ai là người giao đất cho các dự án BT (đó là UBND cấp tỉnh) nhưng không quy định về định giá. Đây là khoảng trống pháp luật rất lớn của Luật Đất đai 2013 đối với dự án BT. Theo tôi, Luật Đất đai có thể không quy định về định giá hạ tầng nhưng phải quy định về định giá đất, định giá thế nào để giá trị đất đai đem đổi tương xứng với giá trị của hạ tầng.

Năm 2017 mới có Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, có khá nhiều điều quy định về dự án BT, nhưng 01/01/2018 mới có hiệu lực và không áp dụng được với các dự án BT đã triển khai trước thời điểm đó.

Các quy định về dự án BT trong Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đã có nhưng vẫn không cụ thể. Ví dụ như trong Luật vẫn quy định là đất đai được định giá cho phù hợp với giá thị trường, công trình hạ tầng phải được định giá cho phù hợp với giá thị trường. Nhưng thực tế đòi hỏi chi tiết hơn, định giá thế nào là phù hợp với giá thị trường?

PV: Theo ông, cần làm gì để lấp những “khoảng trống” pháp lý và quản lý tốt hơn dự án BT?

GS Đặng Hùng Võ: Hiện nay, hành lang pháp lý cho đầu tư theo hình thức BT đã được nâng cấp, mặc dù vẫn đang tồn tại những khoảng trống và khoảng chồng chéo pháp luật, cần tiếp tục hoàn thiện. Điều cần làm hiện nay là hoàn thiện các quy định pháp luật về đầu tư theo hình thức BT dưới dạng một Nghị định của Chính phủ dưới ô của Luật Đầu tư công 2014 hoặc dưới ô của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Mặt khác, việc thực thi pháp luật cũng cần được kiểm tra, giám sát chặt chẽ, nhất là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án đầu tư theo hình thức BT.

Cần giới hạn lại phạm vi áp dụng dự án đầu tư theo hình thức BT: chỉ được áp dụng tại những địa phương kém phát triển, nguồn thu ngân sách yếu kém mà ngân sách trung ương vẫn phải trợ giúp, hạ tầng chưa đủ để thu hút đầu tư. Tại những địa phương có hạ tầng phát triển tốt thì không thực hiện dự án BT mà phải thực hiện cơ chế Nhà nước đấu giá đất để lấy tiền phát triển hạ tầng.

Dự án BT có nhược điểm chủ yếu là làm cạn kiệt nguồn lực đất đai. Khi áp dụng, cần hoàn thiện cơ chế xác định giá trị công trình hạ tầng, giá trị đất đai trả cho nhà đầu tư và chi tiết hóa hợp đồng BT theo quy định của pháp luật. Hơn nữa, mọi dự án đối tác công - tư phải được công khai toàn bộ, có sự tham gia giám sát của người dân và cơ quan nhà nước có liên quan phải thực hiện đúng trách nhiệm giải trình trước các ý kiến giám sát của nhân dân. Đây là những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống quản trị tốt.

PV: Xin cảm ơn ông.

Trước đó, UBND thành phố Hà Nội đã chấp thuận chủ trương đầu tư với 5 dự án hạ tầng giao thông theo hình thức BT, và thanh toán bằng quỹ đất cho các nhà đầu tư. Các dự án này bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường từ đê sông Hồng đến Khu đô thị mới C2 - Gamuda Gardens; Dự án xây dựng các tuyến đường giao thông đấu nối hạ tầng các khu đô thị dân cư quận Hà Đông; Dự án xây dựng tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên, đoạn nối từ đường Minh Khai đến đường Vành đai 2,5; Dự án xây dựng tuyến đường từ đường Lê Trọng Tấn đến đường Vành đai 3. Các nhà đầu tư được giao gồm Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Văn Phú Invest, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát...

Hoài Lan (thực hiện)

Tin bài khác
Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản. Doanh nghiệp có cơ hội vàng tái cấu trúc, mở rộng quy mô dự án, kiến tạo đô thị đồng bộ.
Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp mở ra cơ hội vàng cho quy hoạch thông minh.
Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Quy định mới về nhà ở xã hội vừa ban hành hướng dẫn chi tiết xác định giá bán, thuê mua. Mục tiêu đảm bảo minh bạch, công bằng và quyền lợi người thu nhập thấp.
Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Tại Diễn đàn ESG Vietnam Summit 2025 với chủ đề “Đổi mới sáng tạo – Kiến tạo tương lai bền vững”, diễn ra mới đây, Phục Hưng Holdings đã được vinh danh Top 10 Doanh nghiệp ESG Việt Nam Xanh 2025 – Ngành xây dựng. Giải thưởng do Viet Research tổ chức thường niên nhằm tôn vinh các doanh nghiệp tiên phong trong thực hành ESG. Đại diện doanh nghiệp, Phó Tổng giám đốc Lã Đức Thọ đã nhận cúp và chứng nhận tại sự kiện.
Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Tại Hội thảo sáng 3/7, các chuyên gia nhận định Livehouse là mô hình bất động sản đa công năng, góp phần cân bằng giữa nhu cầu sử dụng, chi phí và hiệu quả khai thác, đồng thời là giải pháp thực tiễn giúp giảm áp lực giá nhà đô thị.
Thành phố mới Bình Dương xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội chuẩn Singapore

Thành phố mới Bình Dương xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội chuẩn Singapore

Ngày 6/7 tới đây, Kim Oanh Land (thành viên Kim Oanh Group) sẽ chính thức tổ chức lễ ra quân khu căn hộ xanh K-Home Apartment tại dự án K-Home New City – đô thị nhà ở xã hội chuẩn Singapore đầu tiên tại Việt Nam.
Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Các công ty bất động sản lớn đang ráo riết thực hiện tăng vốn thông qua việc phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và cổ đông riêng lẻ, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường chứng khoán đang có tín hiệu thuận lợi hơn và hướng tới mốc trên 1.450 điểm.
Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 quy định mức thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang vấp phải phản ứng từ doanh nghiệp bất động sản. Các nhà đầu tư cảnh báo rủi ro pháp lý và tài chính và đề xuất điều chỉnh chính sách để tránh gây tắc nghẽn thị trường.
Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định 45, điều chỉnh giá đất từ 7-7-2025, tăng mạnh đến 170%. Đường Bạch Đằng lên gần 341 triệu đồng/m², nguồn thu ngân sách bùng nổ, báo hiệu cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản.
Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Ngày 28/6/2025, sự kiện “Lễ khởi công dự án Bcons Bình An – Đông Tây” là mốc son ghi dấu cho sự phát triển và khẳng định sự gắn bó của Bcons với mảnh đất Bình Dương.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Theo ông Mai Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), đây là bước đi thiết thực nhằm rút ngắn quy trình, giảm thiểu thủ tục hành chính và tăng tính tiếp cận cho người dân, đặc biệt tại các khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.
Ngành bán lẻ Việt Nam tăng tốc trở lại với mô hình hiện đại và trải nghiệm

Ngành bán lẻ Việt Nam tăng tốc trở lại với mô hình hiện đại và trải nghiệm

Ngành bán lẻ toàn cầu dần phục hồi, trong đó Việt Nam nổi lên nhờ sự kết hợp giữa công nghệ, trải nghiệm người dùng và mô hình trung tâm thương mại hiện đại.
Sức hút của Blanca City - đô thị biển “không ngủ” tại trung tâm Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh

Sức hút của Blanca City - đô thị biển “không ngủ” tại trung tâm Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh

Ôm trọn cung biển bãi Sau – “trái tim sôi động” của Vũng Tàu, Blanca City được kiến tạo như một trung tâm hội tụ mọi nhu cầu về sống – nghỉ dưỡng – trải nghiệm trong hệ sinh thái không bị giới hạn bởi ánh mặt trời.
Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Nhiều tuyến phố trung tâm TP. Vinh bất ngờ điều chỉnh giá đất tăng gấp ba lần, có nơi lên tới 165 triệu đồng/m², vượt xa mặt bằng chung toàn tỉnh Nghệ An.
Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời khi thu nhập không theo kịp giá nhà trên thị trường. Các gói vay ưu đãi vẫn còn nhiều rào cản cần phải tháo gỡ.