Thị trường BĐS TP.HCM khan hiếm nguồn cung, nhà đầu tư Bắc tiến

Công ty Savills cho biết, trong quý 1/2024, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM giảm mạnh 35% theo quý và 28% theo năm xuống còn 4.922 căn sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý hoặc điề chỉnh chính sách bán hàng. Hai dự án bị trì hoãn mở bán, dẫn đến nguồn cung mới khiêm tốn ở mức 633 căn từ một dự án mới và sáu giai đoạn tiếp theo, giảm 78% theo quý và 61% theo năm. Hầu hết nguồn cung sơ cấp (82%) tập trung ở Quận 9, Bình Tân và Bình Chánh. Đơn vị nghiên cứu này cũng nhận định, tình hình bán hàng trầm lắng trong quý 1/2024 do các hoạt động bán hàng bị gián đoạn bởi kỳ nghỉ Tết Nguyên đán cũng như nhiều chủ đầu tư dành thời gian để tinh chỉnh chiến lược của mình. Lượng bán gồm 1.116 căn giảm 63% theo quý nhưng tăng 29% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ giảm 18 điểm phần trăm theo quý nhưng cải thiện 10 điểm phần trăm theo năm lên 23%.

Các sản phẩm hạng C được người mua ưa chuộng và chiếm 61% thị phần lượng bán theo quý, tiếp theo là hạng B với 37%. Nguồn cung mới hoạt động tốt và được hấp thụ 68%; trong khi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp ở mức 16%.

Một diễn biến khác, tình hình có vẻ đảo chiều tại thị trường BĐS ở Hà Nội. Cụ thể tại Hà Nội, một dự án tại khu vực phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm đạt khoảng 4.500 đặt chỗ chỉ trong một quý, vượt hơn số lượng căn hộ dự kiến chào bán ban đầu. Dự án này, cùng với nhiều dự án chung cư khác mở bán thời gian gần đây tại Hà Nội đang thu hút sự quan tâm lớn của không chỉ nhóm khách hàng phía Bắc mà còn từ các khách hàng ở TP.HCM, khi mà mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội hiện được đánh giá hấp dẫn hơn TP.HCM. Bên cạnh đó, một dự án đại đô thị khác tại khu vực Thủy Nguyên, Hải Phòng cũng đang ghi nhận tỷ lệ bán hơn 60% các căn thấp tầng mặc dù mới chỉ mở bán từ đầu tháng 3/2024.

Tính đến quý 1, 2024, khu vực có 670 dự án căn hộ với 370.000 căn. Nguồn cung tương lai sẽ tiếp tục lan rộng về phía Tây và ngoại thành Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận nằm trong bán kính 30km tính từ trung tâm thành phố như Bắc Ninh, Hưng Yên. Đồng thời ngày càng có nhiều trung tâm đô thị quy mô lớn tham gia thị trường, hình thành các thành phố vệ tinh mới trong tương lai tại Quảng Ninh và Hải Phòng. Ước tính đến năm 2033, thị trường sẽ có hơn 1.000 dự án với ít nhất 650.000 căn hộ trên toàn khu vực.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield chia sẻ: “Trong nghiên cứu của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh trọng điểm phía Bắc đã trở nên vô cùng hấp dẫn và sẵn sàng tăng tốc đón dòng vốn đầu tư trong giai đoạn tiếp theo của chu kỳ phát triển. Sự tăng trưởng của miền Bắc là do khả năng tiếp cận tuyệt vời thông qua mạng lưới hạ tầng của 7 tuyến đường cao tốc, và tiếp tục triển khai hệ thống gồm 7 tuyến đường vành đai; vị trí địa lý của khu vực thuận lợi để đón nhận làn sóng mở rộng đầu tư từ các nhà sản xuất lớn, như một phần trong chiến lược Trung Quốc + 1 của họ”.

Tương tự, thị trường nhà liền thổ hiện đang có 550 dự án với 120.000 căn và được kỳ vọng sẽ tăng gấp đôi trong 10 năm tiếp theo. Thị trường cũng ghi nhận sự phát triển các dự án ra ngoài Hà Nội, hướng đến những mô hình xanh và lối sống bền vững chú trọng vào con người.

“Với những lợi thế mạnh mẽ vốn có và những kế hoạch dành cho cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai, thị trường bất động sản tại khu vực phía Bắc có nhiều lợi thế và dường như đã sẵn sàng tăng tốc để đi lên một nấc thang mới trong tiến trình phát triển”, theo bà Cúc Lê - Giám đốc Nghiên cứu và Định giá tại Cushman & Wakefield Việt Nam.

Việc chuyển hướng đầu tư của các nhà đầu tư phía Nam được đo đếm trên công cụ tìm kiếm của batdongsan.com. Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, người dân TP.HCM quan tâm ngày càng nhiều hơn đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá khá ổn định và vẫn đang thấp hơn TP.HCM. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội cao hơn so với TP.HCM. Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay dao động từ 4,1% - 4,9%, còn ở TP.HCM là 3,9% - 4,5%, theo báo cáo quý 1 của Batdongsan.com.vn. Ngoài ra, trong thời gian qua, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã tiến ra thị trường miền Bắc. Một lượng khách hàng trung thành từ miền Nam của các chủ đầu tư này quan tâm đến các dự án họ mới phát triển ở Hà Nội, góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.

Về mặt bằng giá, giá bán BĐS nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM quý này ghi nhận những diễn biến trái chiều. Tại thị trường chung cư, giá bán trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong ba tháng đầu năm nay và đang dần tiệm cận mức giá tại TP.HCM. Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư ở TP.HCM lại không có sự thay đổi. Tại thời điểm cuối quý 1/2024, giá sơ cấp chung cư TP.HCM đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì các chính sách bán hàng cũng như chính sách thanh toán tương đối hấp dẫn để có thể tăng tính thanh khoản cho sản phẩm. Trái ngược với diễn biến giá bán ở TP.HCM, tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm. Quý này đã ghi nhận mức chênh lệch giữa giá sơ cấp chung cư ở TP.HCM so với Hà Nội thu hẹp đáng kể. Từ mức 35% ghi nhận được cuối năm 2022, đến nay giá sơ cấp TP.HCM chỉ còn cao hơn giá sơ cấp trung bình của Hà Nội khoảng 10%, Công ty CBRE nhận định

Đặc biệt, báo cáo của CBRE cũng cho thấ,y giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý này ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận ở Hà Nội, và tập trung ở các quận phía Tây nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội, nhận định: “Sự quan tâm dành cho các sản phẩm chung cư tại Hà Nội đang gia tăng. Trước bối cảnh hạn chế nguồn cung ở TP.HCM, trong khi đó thị trường biệt thự và liền kề Hà Nội tạm thời chưa có nhiều diễn biến sau giai đoạn 2021-2022 bùng nổ đã thôi thúc một bộ phận các nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư sang các dự án chung cư, đặc biệt tại Hà Nội”.

Thu Hiền