Sửa sai tại HH Linh Đàm: Chủ đầu tư phải chịu chi phí khắc phục sai phạm

Phân loại công trình để lựa chọn phương án xử lý

Dự thảo nghị quyết của HĐND TP. Hà Nội đề xuất cơ chế đặc thù xử lý vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án. Trong đó, tổ hợp chung cư HH Linh Đàm là trường hợp thu hút sự quan tâm do quy mô dân cư lớn và những vướng mắc kéo dài liên quan đến pháp lý nhà ở.

Dự án tổ hợp chung cư HH Linh Đàm chỉ được phép xây dựng 27 tầng, tuy nhiên chủ đầu tư đã xây dựng tới 36 tầng với các tòa HH4 và 41 tầng đối với các tòa HH1, HH2, HH3, vượt nhiều tầng so với quy hoạch được phê duyệt - Ảnh: https://vov.vn

Theo dự thảo, các công trình vi phạm được phân thành ba nhóm để áp dụng phương án xử lý phù hợp với hiện trạng, mức độ vi phạm và khả năng khắc phục.

Nhóm thứ nhất có thể được xem xét cho tồn tại theo hiện trạng nếu đáp ứng các tiêu chí về an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, hạ tầng, cảnh quan và các yêu cầu liên quan; đồng thời không có tranh chấp và không vi phạm những giới hạn quy hoạch thuộc diện không được phép tồn tại.

Nhóm thứ hai được xem xét cho tồn tại có điều kiện nếu còn một số tiêu chí chưa đáp ứng nhưng có thể khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, di dời cư dân hoặc chuyển đổi công năng.

Nhóm thứ ba phải tháo dỡ nếu không bảo đảm an toàn, không đáp ứng yêu cầu về cảnh quan hoặc vi phạm chỉ giới, hành lang bảo vệ mà không thể khắc phục. Dự thảo cũng đề cập các công trình xây dựng trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ công trình mà không thể điều chỉnh quy hoạch.

Việc phân nhóm nhằm tạo căn cứ lựa chọn biện pháp xử lý theo từng trường hợp, thay vì áp dụng một phương án chung cho mọi công trình. Tuy nhiên, đây mới là nội dung được đề xuất trong dự thảo, chưa đồng nghĩa các công trình cụ thể đã được quyết định cho tồn tại hoặc phải tháo dỡ.

Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính

Một nội dung đáng chú ý là dự thảo không xem việc cho phép công trình tiếp tục tồn tại theo cơ chế đặc thù là căn cứ miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm.

Đối với công trình được xem xét cho tồn tại, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có nghĩa vụ nộp lại khoản lợi bất hợp pháp từ phần xây dựng vượt quy hoạch hoặc giấy phép.

Theo nội dung dự thảo, khoản tiền này được xác định trên cơ sở diện tích sàn xây dựng vi phạm tăng thêm, đơn giá xây dựng theo suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng thực tế và tỷ lệ 50%. Chủ đầu tư nộp khoản tiền vào ngân sách thành phố thông qua Kho bạc Nhà nước Hà Nội theo thời hạn ghi trong quyết định xử lý.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với những công trình được phép tồn tại. Khoản phải nộp được xác định theo giá đất tại bảng giá đất nhân với hệ số do UBND thành phố quy định tại thời điểm chấp thuận cho công trình hoặc hạng mục công trình tồn tại theo hiện trạng.

Theo thuyết minh của Sở Xây dựng Hà Nội, việc quy định cụ thể phương pháp tính khoản lợi bất hợp pháp nhằm tạo căn cứ để các cơ quan có thẩm quyền thực hiện thống nhất.

Dự thảo cũng nhấn mạnh việc xem xét cho công trình tồn tại theo hiện trạng là biện pháp khắc phục hậu quả, không phải hợp thức hóa sai phạm; không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm hay làm mất hiệu lực của các kết luận thanh tra, bản án và quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật.

Không sử dụng ngân sách Nhà nước để khắc phục hậu quả do vi phạm

Trách nhiệm của chủ đầu tư theo dự thảo không dừng ở các khoản phải nộp ngân sách. Doanh nghiệp còn phải chịu toàn bộ kinh phí khắc phục hậu quả do vi phạm tại dự án gây ra, bao gồm chi phí di dời, bồi thường, hỗ trợ tạm cư, tháo dỡ công trình và hoàn trả, bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm gồm 12 tòa nhà, được xây dựng trên bán đảo Linh Đàm do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên (Tập đoàn Mường Thanh) làm chủ đầu tư.

Nguồn kinh phí thực hiện được bảo đảm bằng tiền ký quỹ và tài sản của chủ đầu tư. Ngân sách nhà nước không được sử dụng để chi trả các khoản chi phí khắc phục hậu quả do vi phạm gây ra.

Theo báo cáo đánh giá tác động chính sách của Sở Xây dựng Hà Nội, chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua nhà thuộc diện phải di dời. Việc thực hiện có thể thông qua thỏa thuận nhận tiền bồi thường hoặc bố trí nhà ở tại dự án khác. Doanh nghiệp cũng phải cải tạo, chỉnh trang những công trình được phép tồn tại và tháo dỡ các hạng mục không đáp ứng điều kiện.

Quy định này đặt ra yêu cầu xác định rõ trách nhiệm tài chính ngay từ khâu lập phương án xử lý. Với những dự án có đông người sinh sống, chi phí di dời, hỗ trợ tạm cư và bổ sung hạ tầng có thể là khoản đáng kể, cần được tính toán đầy đủ để tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình triển khai.

Bảo đảm quyền lợi người mua nhà và ổn định đời sống cư dân

Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm gồm các tòa HH1, HH2, HH3 và HH4, được đưa vào sử dụng từ năm 2015. Dự án tổ hợp có hơn 9.000 căn hộ với khoảng 40.000 cư dân. Những vướng mắc liên quan đến xây dựng và cấp giấy chứng nhận kéo dài khiến quyền lợi của người mua nhà trở thành vấn đề cần được xem xét trong phương án xử lý.

Đối với cư dân sinh sống lâu năm, nơi ở không chỉ là tài sản mà còn gắn với công việc, trường học của con em, việc chăm sóc sức khỏe và mạng lưới sinh hoạt hằng ngày. Vì vậy, nếu phương án xử lý phát sinh yêu cầu di dời, việc bố trí nơi ở thay thế, khoảng cách di chuyển và thời gian ổn định cuộc sống sẽ là những yếu tố cần được tính toán cụ thể.

Trách nhiệm khắc phục sai phạm của chủ đầu tư và việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà cần được xem xét đồng thời. Người mua nhà không nên phải tự gánh các khoản chi phí vốn thuộc trách nhiệm khắc phục hậu quả của doanh nghiệp; đồng thời, phương án xử lý cũng cần có lộ trình rõ ràng để người dân chủ động sắp xếp cuộc sống.

Theo dự thảo, sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về xây dựng và đất đai, doanh nghiệp phải hoàn thiện hồ sơ gửi cơ quan chức năng để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng không thực hiện thủ tục, người mua nhà có thể trực tiếp nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận để cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết theo quy định.

Cơ chế này hướng đến việc tránh để sự chậm trễ của chủ đầu tư tiếp tục ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà. Tuy nhiên, khả năng cấp giấy chứng nhận vẫn phải căn cứ vào điều kiện pháp lý cụ thể của từng công trình, căn hộ và kết quả xử lý theo quy định; không thể hiểu rằng mọi căn hộ tại dự án đều đương nhiên được cấp giấy chứng nhận.

Hiệu quả xử lý cần được đo bằng trách nhiệm thực thi

Với các dự án tồn đọng kéo dài, phân loại công trình và xác định nghĩa vụ tài chính mới là bước đầu. Hiệu quả thực tế phụ thuộc vào việc kiểm tra hiện trạng, đánh giá an toàn, xác định đầy đủ khoản phải nộp, bảo đảm nguồn lực khắc phục và giám sát tiến độ thực hiện của chủ đầu tư.

Đối với Hà Nội, cơ chế xử lý cần bảo đảm hai yêu cầu song song: xử lý nghiêm hành vi vi phạm và hạn chế tối đa những hệ lụy không đáng có đối với người dân đã mua nhà, sinh sống ổn định. Việc công khai tiêu chí phân loại, phương án xử lý, nghĩa vụ tài chính và lộ trình giải quyết hồ sơ sẽ giúp người dân hiểu rõ quyền lợi, trách nhiệm cũng như những bước tiếp theo.

Dự thảo nghị quyết chưa phải quyết định xử lý cuối cùng đối với từng dự án. Vì vậy, các phương án cho tồn tại, tồn tại có điều kiện hoặc tháo dỡ cần được hiểu là định hướng đề xuất, chờ cơ quan có thẩm quyền xem xét và quyết định theo quy định.

Về nguyên tắc, xử lý sai phạm phải đi cùng trách nhiệm khắc phục hậu quả. Với HH Linh Đàm và những dự án tương tự, yêu cầu đặt ra là làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo đảm nguồn kinh phí thực hiện và giải quyết quyền lợi hợp pháp của người mua nhà trên cơ sở pháp luật, minh bạch và có lộ trình cụ thể.