Giá nhà ở phải chăng - Cơ hội cho chủ đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản liệu có dễ thành công hơn đầu tư chứng khoán?

Taseco Land dự kiến huy động 148,5 tỷ đồng thông qua chào bán cổ phiếu

Làm thế nào để đầu tư bất động sản trong thời kỳ giá lên?

Nguồn cầu nhà ở “khổng lồ”

Trong giai đoạn 2019-2023, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đã chứng kiến những biến động đáng chú ý. Cụ thể, giá bất động sản tại Hà Nội đã tăng trung bình 6% mỗi năm, trong khi TP.HCM ghi nhận mức tăng 3% hàng năm. Điều này diễn ra trong bối cảnh thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%, dẫn đến một khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân. Kết quả là, việc sở hữu nhà ở đã trở thành một thách thức lớn đối với nhiều gia đình, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ.

Bên cạnh sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập, thị trường cũng phải đối mặt với nhiều rào cản pháp lý và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở. Những vấn đề này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà mà còn ảnh hưởng đến các nhà phát triển, khiến họ gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Việc cải cách hệ thống pháp lý và giảm thiểu thủ tục hành chính là cần thiết để tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi hơn và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.

Tình hình hoạt động phân khúc căn hộ tại TP.HCM 2023. (Nguồn Bộ phận Nghiên cứu Savills).

Để đạt được một thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần có sự đa dạng trong các phân khúc sản phẩm, đặc biệt là các dự án nhà ở hạng B và C. Tuy nhiên, cả Hà Nội và TP.HCM hiện đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung trong các loại hình này. Nhu cầu hàng năm ước tính khoảng 50.000 căn hộ, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình, nhưng con số này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Sự thiếu hụt này không chỉ làm tăng áp lực lên giá nhà mà còn tạo ra một gánh nặng cho những người có nhu cầu thực sự.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills, cả TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều đang phải đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở. Trong khi TP.HCM dự kiến sẽ gia tăng các dự án cao cấp trong tương lai, thì nguồn cung nhà ở giá rẻ lại rất hạn chế. Điều này làm tăng thêm sự bất bình đẳng trong khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Sự mất cân đối trong nguồn cung và cầu nhà ở có nguyên nhân từ nhiều yếu tố, bao gồm tăng trưởng thu nhập, quỹ đất hạn chế và chi phí đất đai ngày càng tăng. Thêm vào đó, các thủ tục hành chính phức tạp trong việc cấp phép cho các dự án phát triển mới cũng khiến cho việc xây dựng nhà ở trở nên khó khăn hơn. Để giải quyết vấn đề này, các cơ quan chức năng cần khẩn trương đưa ra các biện pháp cải cách và thúc đẩy đầu tư vào các dự án nhà ở giá rẻ, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.

Hạ tầng và chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản

Với việc đầu tư công vào cơ sở hạ tầng chiếm khoảng 6% GDP, Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh triển khai hàng loạt dự án lớn, bao gồm xây dựng đường bộ, cầu cống, sân bay và cảng biển. Bà Giang Huỳnh nhấn mạnh rằng, sự sửa đổi trong Luật Đất đai đã tạo ra những điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các dự án này. Những dự án này không chỉ nhằm cải thiện kết nối giao thông giữa các tỉnh thành mà còn rút ngắn khoảng cách địa lý và thời gian di chuyển, đặc biệt giữa các khu vực trung tâm đô thị và vùng ven. Nhờ đó, môi trường kinh tế xã hội được thúc đẩy, thu hút đầu tư mạnh mẽ hơn.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam.

Mô hình phát triển dựa trên giao thông công cộng (TOD), đặc biệt là hệ thống metro, đang dần chứng tỏ tính hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề giao thông và phát triển nhà ở. Bằng cách tập trung phát triển các khu vực xung quanh các tuyến metro, mật độ xây dựng được gia tăng, từ đó tạo thuận lợi cho việc di chuyển và kết nối các khu vực. Việc khai thác quỹ đất dọc theo các tuyến metro không chỉ giảm chi phí đầu tư mà còn mang đến nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng cho người dân.

Để giảm bớt áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TP.HCM đang chú trọng mở rộng đô thị sang các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bắc Ninh. Các dự án đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc này, làm cho các khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với cả nhà đầu tư và người dân.

Việc ban hành các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi tích cực cho thị trường bất động sản. Những quy định mới này không chỉ hứa hẹn nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà còn đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đã đơn giản hóa quy trình mua bán nhà và quy định rõ ràng về sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Theo đó, người nước ngoài được phép sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà và không quá 250 căn nhà trong một phường, với thời hạn sở hữu 50 năm có thể gia hạn. Nếu kết hôn với công dân Việt Nam, người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở vĩnh viễn.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở và ngăn chặn đầu cơ đất, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã cấm phân lô đất ở tại các đô thị lớn từ ngày 31/1/2025. Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 cũng đưa ra những điều chỉnh quan trọng, tập trung vào phát triển nhà ở tại các đô thị chính. Một điểm đáng chú ý là quy định yêu cầu dành 20% diện tích đất cho các dự án thương mại đã được bãi bỏ, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư chuyển đổi phần diện tích này để xây dựng nhà ở xã hội. Những nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội sẽ nhận được nhiều ưu đãi hấp dẫn như miễn phí sử dụng đất và tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất ưu đãi.

Nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm của ngươi dân trong thời gian qua. (Ảnh: Internet).

Cơ hội vàng cho các nhà đầu tư trong phân khúc nhà ở xã hội

Để giải quyết bài toán nhà ở với mức giá hợp lý cho người dân, cần có một giải pháp toàn diện, kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Không một bên nào có thể độc lập ứng phó với vấn đề phức tạp này.

Trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn chế và lãi suất gia tăng, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội trở nên thách thức. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng đang phải đối mặt với áp lực từ lạm phát và chi phí đầu vào. Vì vậy, một sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên là điều cực kỳ cần thiết để thúc đẩy sự phát triển bền vững.

Ngoài ra, các mục tiêu toàn cầu về giảm khí thải carbon đang thúc đẩy tính cấp thiết của việc phát triển nhà ở giá rẻ. Các nhà cung cấp có thể giúp đạt được những mục tiêu này bằng cách cải tạo và chuyển đổi những tài sản không còn phù hợp, như văn phòng bỏ trống hoặc trung tâm thương mại, nhờ vào các quy định và quy hoạch thuận lợi. Việc gia tăng mật độ xây dựng và quy hoạch hợp lý sẽ đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho người dân.

Chính quyền đô thị cần thực hiện các chính sách khuyến khích mạnh mẽ để chủ sở hữu đất tham gia hợp tác trong việc phát triển các khu dân cư bền vững. Bằng cách tối ưu hóa diện tích đất, kết hợp với tiện ích chung và không gian xanh, chúng ta có thể giảm bớt áp lực trong vấn đề nhà ở ngày càng nghiêm trọng. Sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và các nhà đầu tư sẽ là chìa khóa mở ra những cơ hội mới và biến các ý tưởng thành hiện thực.