Chưa nhiều doanh nghiệp BĐS làm được
Thực tế cho thấy, để đầu tư hạ tầng, tiện ích đồng bộ cho một dự án (dạng khu đô thị khép kín) thì điều kiện đủ là phải có quỹ đất triển khai dự án đủ lớn. Tuy nhiên, nhìn tổng quan trên thị trường BĐS hiện nay, không nhiều doanh nghiệp sở hữu quỹ đất rộng lớn, phát triển lâu dài, đồng bộ một dự án trong khoảng thời gian dài, hoặc có sẵn quỹ đất để hình thành nên khu đô thị trong vòng 5-10 năm.
Trong suốt quá trình phát triển của thị trường BĐS, dễ nhận thấy một điều: Chung cư hay BĐS liền thổ để có một dự án ghi dấu ấn trên thị trường thực sự không có nhiều. Ngoài một số tên nổi bật lâu đời như Vingroup, Novaland, FLC, Phú Mỹ Hưng thì mới đây thị trường nhắc nhiều đến một số đơn vị như Đại Phúc, Cát Tường, Nam Long... đã và đang đầu tư, hình thành một số dự án BĐS được xem là “để đời” bởi mức độ đầu tư vào tiện ích, hạ tầng nổi trội hơn các đơn vị khác.
Theo các doanh nghiệp, có được quỹ đất để làm dự án quy mô đã khó, phát triển và hướng đến KĐT có đông cư dân vào sinh sống, hạ tầng, tiện ích đồng bộ lại càng khó hơn
Còn trên thực tế, đa số những dự án xuất hiện trên thị trường BĐS thời gian qua chủ yếu là những khu đô thị nhỏ lẻ, tự phát và ít để lại dấu ấn trong khoảng thời gian dài. Nếu chung cư, câu chuyện về đầu tư tiện ích nội khu nằm ở phạm vi dự án, phụ thuộc phần lớn vào vị trí của dự án đó, không đòi hỏi quá cao ở sự đồng bộ, dài hơi, miễn sao đáp ứng đầy đủ nhu cầu tiện lợi của cư dân ở thực, trong khi đó, ở những khu đô thị bao gồm nhiều loại hình BĐS tích hợp thì tiện ích dự án liên quan trực tiếp đến câu chuyện thanh khoản; dấu ấn của chủ đầu tư trên thị trường và sự mở rộng quy mô dự án cũng như doanh nghiệp ra ngoài phạm vi thành phố lớn.
Đó cũng chính là lý do, việc đầu tư vào tiện ích, hạ tầng ở các dự án khu đô thị bao giờ cũng khốc liệt và là bài toán “ dài hơi” của các doanh nghiệp BĐS. Không ít doanh nghiệp địa ốc tham vọng trở thành một đơn vị tiên phong ở một khu vực, ghi dấu ấn khác biệt khi chi hàng trăm đến hàng ngàn tỉ đồng để làm tiện ích dự án, biến dự án đầu tư trở thành một điểm đến lâu dài gắn liền với tên tuổi doanh nghiệp trên thị trường.
Thực tế, không nhiều doanh nghiệp địa ốc kiên trì theo đuổi được con đường này. Hiện nay, khá ít doanh nghiệp được đánh giá cao ở mức độ đầu tư và sự đồng bộ trong dự án, cũng là cách họ theo đuổi thương hiệu lâu dài cho doanh nghiệp của mình.
Từng thành công với khu Đô thị Cát Tường Phú Sinh (Long An), hiện đây vừa là nơi an cư, vừa là điểm du lịch của dân miền Tây, Cát Tường Group tiếp tục đầu tư KĐT quy mô hơn 90 ha tại Tp.Đồng Xoài, Bình Phước. Thời gian gần đây, doanh nghiệp này được đánh giá cao bởi liên tục đầu tư “mạnh tay” vào các tiện ích nội khu dự án nhằm tạo tính thanh khoản, thu hút nhu cầu ở thực về sống tại KĐT. Theo ghi nhận thực tế, sau mỗi đợt mở bán, các tiện ích nội khu bao gồm các di sản kiến trúc thế giới như Khải Hoàn Môn, Nhà Thờ Đức Bà Paris, Đài phun nước Apollo, Nhà Trắng, Tháp đồng hồ Big Ben, Đấu trường La Mã Coloseum…được đơn vị này kiến tạo ngay tại dự án với tham vọng nơi đây trở thành điểm tham quan nổi bật của TP.Đồng Xoài.
Thực tế dự án cho thấy, ngoài các trung tâm thương mại quy mô đang xây dựng, hiện công viên di sản kiến trúc The Destina sắp hoàn thiện đang tạo sức nóng cho dự án này. Vào thời điểm cuối tuần, rất nhiều khách hàng từ các nơi đổ về đây tìm hiểu dự án.
Theo đại diện Cát Tường Group, việc mạnh tay chi cho tiện ích, hạ tầng dự án cũng là cách cạnh tranh trên thị trường BĐS khi mà “khẩu vị” của người mua ngày càng thay đổi theo hướng chất lượng hơn. Tiện ích chính là yếu tố điểm cộng vào giá trị gia tăng của dự án, thu hút cư dân về ở cũng là cách gầy dựng thương hiệu doanh nghiệp theo chiều sâu, bền vững nhất.
Được biết, sau 3 đợt mở bán, hiện CĐT này đang chào bán các nền đất tại phân khu thương mại Phú Thiên Kim vơi giá 998 triệu đồng/nền với phương thức thanh toán linh hoạt.
Tương tự, một cái tên khác trên thị trường BĐS phía Nam phải kể đến Tập đoàn Đại Phúc. Không có quá nhiều dự án trên thị trường nhưng đơn vị này được đánh giá cao bởi “chịu chi” trong câu chuyện đầu tư vào tiện ích nội khu của dự án. Với dự án KĐT Vạn Phúc (Q.Thủ Đức, Tp.HCM) suốt gần 10 năm qua, đơn vị này bên cạnh việc phát triển các loại hình BĐS với giá trị cao thì việc chi cả 1.000 tỉ đồng cho tiện ích nội khu là điểm ghi dấu ấn nổi bật của đơn vị này trên thị trường. Sau mỗi đợt chào bán sản phẩm thì các công trình như trường học quốc tế, hạ ngầm lưới điện cao thế, hay bệnh viện, công viên ven sông với tổng số vốn dự kiến khoảng 2.000 tỉ đồng.
Đại diện đơn vị này từng cho biết, dù phát triển dự án BĐS ở khu vực nào thì quan trọng nhất là CĐT phải có tầm nhìn, phát triển được hệ sinh thái cộng hưởng, các công trình thiết thực, đáp ứng được nhu cầu vui chơi, giải trí, sống tiện ích của cư dân thì mới thu hút người vào ở thực. Đó mới là dự án thành công trên thị trường BĐS.
Một đơn vị khác “nói được làm được” phải kể đến Vingroup khi hầu hết các dự án KĐT của đơn vị này đều ghi dấu ấn bởi hình thành nên các KĐT khép kín, đầu tư tiện ích, hạ tầng quy mô. Đáng nói, khi dự án của Tập đoàn này xuất hiện tại khu vực nào thì ngay lập tức BĐS khu vực đó sôi động. Mới đây, dự án Vinhomes Grand Park (Q.9) xuất hiện trên thị trường tiếp tục tạo nên làn sóng đầu tư khá tốt khi mà điểm nhấn lớn nhất của dự án là có đầy đủ tiện ích được đầu tư “mạnh tay” của ông lớn BĐS này.
Novaland, Khang Điền cũng là một trong số các doanh nghiệp có trong tay một số dự án quy mô, được đầu tư bài bản từ tiện ích sống đến chất lượng công trình. Nhìn khách quan, thương hiệu của các doanh nghiệp này cũng đi lên từ câu chuyện đầu tư vào tiện ích dự án ở các dự án quy mô trải dài khu vực Tp.HCM và các tỉnh lân cận.
Có lẽ việc đầu tư rất nhiều chi phí vào hạ tầng, tiện ích dự án không còn là câu chuyện của một ông lớn BĐS nào, mà đó là xu thế đang dần hình thành trên thị trường bởi các CĐT có tầm nhìn dài hạn. Những CĐT có quy mô vừa đang tự tạo thế mạnh cạnh tranh với các ông lớn BĐS lâu đời bằng chính yếu tố tiện ích ở các dự án KĐT với chiến lược phát triển “dài hơi”.
Theo các doanh nghiệp, tiện ích không phải chỉ là yếu tố đáp ứng nhu cầu đủ của cư dân mà nằm ở vấn đề khác biệt, đồng bộ, lâu dài mà bản thân các tiện ích đó phải nói lên được tên tuổi của CĐT, tạo ra tính thanh khoản không chỉ ở một dự án mà nhiều dự án khác.
Dễ mà không dễ
Rõ ràng, chiến lược đầu tư dài hơi vào các KĐT quy mô rất nhiều các doanh nghiệp BĐS nhìn ra nhưng không phải đơn vị nào cũng có thể làm được.
Trên thị trường, rất nhiều đơn vị quảng cáo là KĐT quy mô được đầu tư bài bản tiện ích nhưng thực tế cho thấy, đó đa phần là những dự án chỉ làm được các yếu tố đủ, ở một phạm vi nhất định trong một khoảng thời gian ngắn. Thậm chí, chỉ là dựng cổng chào để làm đẹp mắt dự án chứ chưa đi hết được câu chuyện về tiện ích đồng bộ, tạo ra những thế mạnh của khu dân cư và đáp ứng được nhu cầu tiện ích, chất lượng đòi hỏi ngày càng cao từ cư dân. Đặc biệt, tính liên kết với hạ tầng giao thông khu vực cũng như những nhu cầu về giải trí, vui chơi của cư dân xung quanh nơi dự án tọa lạc cũng chưa nhiều CĐT tính toán đến khiến khá nhiều KĐT trở thành hoang hóa, thậm chí bán rất nhiều năm nhưng không có người đến ở.
Thực tế cho thấy, rất ít doanh nghiệp đủ kiên trì để theo đuổi câu chuyện tiện ích đi song hành với chất lượng công trình một cách bài bản
Theo các doanh nghiệp, có được quỹ đất để làm dự án quy mô đã khó, phát triển và hướng đến KĐT có đông cư dân vào sinh sống, quản lý sau bán hàng lại càng khó hơn. Không ít CĐT chỉ đi được nửa chặng đường của câu chuyện đầu tư vào tiện ích vì nhiều yếu tố khác nhau, nhưng cũng có những doanh nghiệp đi được đến cùng vì có những lợi thế rõ nét. Nhưng, đa số trong số họ đều khẳng định, đó là chặng đường đi không hề đơn giản.
Theo đại điện Đại Phúc Land, tiềm lực tài chính cộng hưởng với chiến lược dài hạn và tâm huyết của chủ đầu tư được xem là yếu tố cần thiết để có thể tạo nên những KĐT bài bản, đồng bộ tiện ích sống, đáp ứng nhu cầu ở thật của cư dân. Nhưng để có được những yếu tố này không thể trong ngày một, ngày hai, không thể làm nhiều dự án cùng một lúc mà đó là sự tập trung tròn trịa cho một đến hai dự án quy mô trong khoảng thời gian dài. Trước bối cảnh, thị trường luôn thay đổi, nhu cầu ngày càng cao thì áp lực về sản phẩm, dòng tiền ngày càng lớn. Cho nên, rất ít doanh nghiệp đủ kiên trì để theo đuổi câu chuyện tiện ích đi song hành với chất lượng công trình một cách bài bản.
“Cái khó lớn nhất của những doanh nghiệp làm dự án quy mô, dài hơi là chính sách, thu tục liên tục bị thay đổi khiến doanh nghiệp không kịp ứng phó. Để tạo ra một KĐT quy mô, bài bản, chất lượng, kéo được cư dân về ở và tăng giá trị lâu dài thì chính sách phải ổn định hoặc có những điều tiết phù hợp, linh hoạt với từng loại hình sản phẩm, chủ đầu tư… có như vậy doanh nghiệp mới an tâm để phát triển dự án tốt”, đại diện Đại Phúc Land từng chia sẻ.
Cùng quan điểm, một số doanh nghiệp đi theo con đường phát triển dự án BĐS quy mô, dài hơi, tạo giá trị bằng chất lượng sống tiện ích cũng cho rằng, ngoài áp lực cạnh tranh trên thị trường đang rất lớn thì bản thân các doanh nghiệp chịu áp lực không nhỏ về nhu cầu ở thực của cư dân và thay đổi tâm lý của người mua “tiền nào của nấy”. Làm một dự án lớn, đầu tư hàng trăm đến hàng ngàn tỉ đồng vào tiện ích nội khu và hạ tầng nhưng để có được những khách hàng về ở thì đó là một câu chuyện khác. Họ có sẵn sàng hiểu và trả giá cho những giá trị cộng thêm từ tiện ích được hưởng thụ hay không là một bài toán với chủ đầu tư dự án.
Mặc dù việc đầu tư vào tiện ích theo các doanh nghiệp chính là yếu tố bền vững kéo nhu cầu ở thực về sống tại KĐT nhưng đó không phải là “một sớm một chiều”, đó là những bước đi lâu dài mà bản thân doanh nghiệp phải có được những thế mạnh, thậm chí tính toán trước sự thay đổi không ngừng của thị trường.
Hạ Vy
