Theo nghiên cứu của World Bank tốc độ đô thị hóa hàng năm của TP.HCM khoảng 3,5% mang đến cơ hội và thách thức trong việc bảo tồn những di sản kiến trúc nhất là các biệt thự cổ tại khu vực trung tâm.
 |
TP.HCM có nhiều biệt thự cũ có giá trị về kiến trúc, lịch sử, văn hóa. Trong ảnh: Biệt thự 110 - 112 Võ Văn Tần (quận 3, TP.HCM). Ảnh: Trung Dũng |
TP.HCM hiện có khoảng 239 căn được phân loại vào nhóm 1 và 2 dựa trên tầm quan trọng kiến trúc và lịch sử theo báo cáo mới nhất. Mặc dù tất cả các biệt thự thuộc 2 nhóm trên nằm ở khu vực trung tâm thành phố ở các quận 1 và 3 và do đó không chịu áp lực gia tăng từ phát triển đô thị và mở rộng hạ tầng, tuy nhiên áp lực và nhu cầu khai thác kinh tế của tài sản đem lại thách thức cho chính sách bảo tồn. Vì vậy, cần phát triển các khung chính sách hiệu quả để bảo vệ những tài sản văn hóa này đồng bộ với sự phát triển kinh tế - xã hội. Chìa khóa cho sự bảo tồn thành công nằm ở việc cân bằng giữa bảo tồn di sản và tính bền vững kinh tế, và giữa quyền lợi của cộng đồng và lợi ích của chủ sở hữu. Các chính sách của thành phố cần hướng đến cân bằng và đảm bảo rằng các di sản lịch sử, kiến trúc và văn hóa này sẽ là phần quan trọng của cảnh quan đô thị và tiếp tục đóng góp vào bản sắc độc đáo của thành phố trong quá trình phát triển.
Điều 122 của Luật Nhà ở cung cấp cơ sở pháp lý cho việc bảo tồn nhà ở lịch sử, bao gồm các biệt thự có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa và lịch sử. Luật quy định rằng các ngôi nhà thuộc diện này thỏa mãn điều kiện nhận hỗ trợ và thậm chí có thể nhận được kinh phí cho các nỗ lực bảo tồn từ chính quyền cấp tỉnh, tùy thuộc vào điều kiện địa phương (Luật Nhà ở, 2023). Tuy nhiên, việc thực thi còn thiếu hướng dẫn rõ ràng và cơ chế để đảm bảo luật hỗ trợ hiệu quả cho các nỗ lực bảo tồn. Do đó, tác giả UEH đã đề xuất xem xét thêm các lựa chọn chính sách cho phép sự tham gia của tư nhân ở các mức độ khác nhau.
Chính quyền có thể xem xét mua các biệt thự được phân loại trong Nhóm 1 có tầm quan trọng văn hóa và lịch sử cao để ưu tiên bảo tồn. Gìn giữ các đặc điểm kiến trúc chính và các yếu tố lịch sử và văn hóa đòi hỏi mức đầu tư và quản lý cao mà trong nhiều trường hợp nằm ngoài khả năng của chủ sở hữu tư nhân. Trong một số trường hợp, các biệt thự này khó được tái sử dụng thích ứng cho khai thác thương mại. Do đó, các công trình thuộc loại này cần được sự quản lý và chi phối trực tiếp của chính quyền. Tùy vào điều kiện ngân sách, các biệt thự này có thể được đưa vào không gian công cộng, như trung tâm văn hóa hoặc làm trụ sở cơ quan để tăng cường khả năng tiếp cận và sự trân trọng của công chúng trong khi duy trì tính toàn vẹn lịch sử, văn hóa, và kiến trúc. Việc sử dụng và cho công chúng tiếp cận các công trình này có thể tham khảo trường hợp Bưu điện Nhà thờ Đức Bà và UBND thành phố. Chính quyền có thể cân nhắc mua các nhà liền kề các biệt thự được dự kiến mua lại để hỗ trợ tốt nhất cho việc bảo tồn.
 |
| Biệt thự cổ - đặc biệt là biệt thự nhóm 1 - liên quan đến di tích lịch sử cần bảo tồn nghiêm ngặt |
Điều 122 của Luật Nhà ở 2023 là cơ sở cho việc tài trợ công để hỗ trợ bảo tồn các biệt thự lịch sử và có thể ưu tiên cho việc mua lại. Sau khi mua lại, UBND thành phố có thể cân nhắc giao cho các đơn vị sự nghiệp công lập khai thác. Cách tiếp cận này đảm bảo các tài sản có nguy cơ suy thoái nhất ưu tiên nhận sự hỗ trợ cần thiết trong khi cũng khuyến khích hợp tác công-tư trong quản lý di sản có sự quản lý cao của cơ quan nhà nước. Việc thực hiện miễn giảm thuế liên quan đến khai thác tài sản của các đơn vị này có thể giảm đáng kể gánh nặng tài chính ngân sách.
Quan hệ đối tác công-tư cung cấp một cơ chế khả thi để chia sẻ gánh nặng tài chính của việc bảo tồn. Tại Singapore và Malaysia, chính quyền tham gia tổ chức đối tác công-tư để bảo tồn di sản mà không tốn quá nhiều gánh nặng ngân sách. Mô hình tái sử dụng thích ứng (re-daptive use) các ngôi nhà phố của Singapore đặc biệt đáng chú ý. Bằng cách chuyển đổi các tòa nhà lịch sử thành không gian thương mại, như khách sạn boutique hoặc nhà hàng, chính phủ đã bảo tồn thành công di sản văn hóa đồng thời tạo ra giá trị kinh tế cho cộng đồng (Urban Redevelopment Authority, 2021). Tại TP. Hồ Chí Minh, chúng ta có thể xem xét các hình thức tương tự để miễn giảm thuế, trợ cấp cho việc khôi phục di tích và ưu đãi về quy hoạch để các chủ sở hữu tư nhân tham gia vào các hoạt động bảo tồn nhà của họ.
Quan hệ đối tác công-tư với sự tham gia của các doanh nghiệp phát triển bất động sản là một ví dụ để quản lý hiệu quả nguồn lực công hạn chế, khai thác ý thức trách nhiệm xã hội trong vấn đề đánh đổi giữa phát triển và bảo tồn. Các quan hệ đối tác với các nhà phát triển quan tâm đến việc tận dụng các tài sản di sản cho mục đích thương mại có thể giúp bù đắp chi phí bảo tồn theo từng công trình cụ thể. Ví dụ, cung cấp cho các nhà phát triển bất động sản cơ hội sử dụng các biệt thự cho văn phòng, phòng trưng bày, phòng trưng bày nghệ thuật, khách sạn boutique, shophouse có doanh thu tái đầu tư vào các hoạt động bảo trì và khôi phục. Cách tiếp cận này đã hiệu quả ở Malaysia, nơi một số ngôi nhà phố được khôi phục ở Penang đã được chuyển đổi thành công thành các không gian thương mại sôi động (Harun, 2011). Tuy nhiên, cần thiết lập các hướng dẫn rõ ràng để đảm bảo rằng việc sử dụng thương mại không làm tổn hại đến tính toàn vẹn lịch sử của các biệt thự. Việc thực hiện chương trình PPP cũng cần dựa trên pháp lý và các giám sát chặt chẽ theo khuyến nghị của chuyên gia nhằm tránh những sai sót trước đây (World Bank, 2018).
Sự tham gia của cộng đồng là chìa khóa để đảm bảo rằng các nỗ lực bảo tồn phản ánh các giá trị văn hóa và ưu tiên của người dân. Việc thiết lập một diễn đàn công cộng hoặc cơ chế bỏ phiếu để quyết định những tài sản nào được bảo tồn sẽ đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm trong chính sách bảo tồn. Người dân nên có cơ hội đóng góp ý kiến về tầm quan trọng của các biệt thự này vì hiểu biết của họ quan trọng trong điều chỉnh các nỗ lực bảo tồn phản ánh giá trị của cộng đồng. Việc thu hút các trường đại học có đào tạo các ngành phù hợp tham gia đóng góp vào các dự án bảo tồn cũng có thể thúc đẩy ý thức sở hữu và giáo dục thế hệ trẻ về tầm quan trọng của di sản văn hóa.
Du lịch di sản là một công cụ quan trọng để tạo ra giá trị kinh tế từ việc bảo tồn lịch sử. Bằng cách quảng bá và quy hoạch khu vực các biệt thự Nhóm 1 và Nhóm 2 nằm gần nhau thành điểm thu hút chính trong các tuyến du lịch di sản, UBND thành phố có thể giúp thúc đẩy du lịch đồng thời cung cấp thêm tài chính cho bảo tồn. Nghiên cứu trên thế giới (Rypkema, 2013) và có sử dụng dữ liệu bảo tồn tại TP. Hồ Chí Minh (Nguyen và cộng sự, 2021, Nguyen và Nguyen, 2022) cho thấy giá nhà gần các địa điểm lịch sử được bảo tồn có xu hướng tăng giá, có thể cung cấp lợi nhuận và khuyến khích tư nhân tham gia bảo tồn di sản nếu có cơ chế rõ. Điều này phù hợp một số địa phương trên thế giới khi chính quyền sử dụng du lịch như một phương tiện để làm cho bảo tồn khả thi về mặt kinh tế. Việc thực hiện các tuyến du lịch di sản và các tour du lịch có hướng dẫn bao gồm các biệt thự này có thể nâng cao trải nghiệm du lịch và tạo ra doanh thu thông qua phí vào cửa, có thể được tái đầu tư vào bảo trì (UNESCO, 2019). Chính phủ có thể hỗ trợ thông qua quảng bá du lịch và áp dụng ưu đãi thuế cho việc khai thác các villa phục vụ kinh doanh.
Sự tham gia của cộng đồng còn có thể được thể hiện qua Quỹ Bảo tồn di sản văn hóa tại TP. Hồ Chí Minh trong tương lai. Việc thiết lập một Quỹ Bảo tồn có đóng góp công và tư, có thể tăng cường đáng kể các nỗ lực bảo tồn di sản các biệt thự lịch sử. Quỹ này sẽ được dành riêng để cung cấp các khoản trợ cấp hoặc khoản vay lãi suất thấp cho chủ sở hữu biệt thự, đặc biệt là những người được phân loại cần khôi phục khẩn cấp. Quỹ như vậy cũng có thể hỗ trợ đào tạo kỹ thuật cho các nghệ nhân và thợ xây có kỹ năng trong khôi phục di sản, từ đó phát triển chuyên môn địa phương và tạo ra hệ thống hỗ trợ bền vững cho công việc bảo tồn liên tục. Nguồn tài trợ có thể bao gồm một khoản lệ phí thu trên các giao dịch bất động sản trong thành phố, đóng góp trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp từ các doanh nghiệp và các khoản tài trợ quốc tế từ các tổ chức như UNESCO.
Ngoài ra để cân bằng lợi ích hai bên, nếu được chấp thuận, các chủ sở hữu bị hạn chế phát triển cơ nới và sửa sang villa nhận bồi thường bằng quyền phát triển áp dụng sang tài sản khác của họ, như được tăng hệ số sử dụng đất ở những khu vực bị quy hoạch hiện hữu khống chế. Trong trường hợp này, chính quyền không mất kinh phí và khai thác hiệu quả sự tham gia của khu vực tư nhân.
Bài học từ Singapore và Malaysia
Singapore đã đi đầu trong việc bảo tồn di sản thông qua tái sử dụng thích ứng các tài sản lịch sử. Cục Tái phát triển Đô thị (URA) đã áp dụng các chính sách đảm bảo các ngôi nhà phố và biệt thự lịch sử được bảo tồn trong khi cho phép chúng được tái sử dụng cho mục đích hiện đại. Ví dụ, việc tái sử dụng thích ứng các tòa nhà lịch sử thành không gian thương mại như khách sạn và nhà hàng không chỉ bảo tồn tài sản văn hóa mà còn tạo ra giá trị kinh tế đáng kể, biến những tài sản này thành các doanh nghiệp có khả năng cạnh tranh tốt trên thị trường (URA, 2023).
Chính phủ Singapore khuyến khích tài chính làm cho việc bảo tồn trở nên hấp dẫn đối với chủ sở hữu tư nhân. Bằng cách miễn giảm thuế, quy định quy hoạch linh hoạt và trợ cấp cho việc khôi phục di sản, chính phủ đã giảm hiệu quả gánh nặng tài chính cho chủ sở hữu tư nhân. Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng đưa ra các hướng dẫn chi tiết và minh bạch về khôi phục và bảo tồn giúp đảm bảo rằng tính cách ban đầu của các tòa nhà và công trình được duy trì, ngay cả khi chúng được tái sử dụng cho mục đích đương đại (Nguyen, 2022). Tuy nhiên, cần lưu ý rằng sự kiểm soát mạnh mẽ của chính phủ và diện tích địa lý nhỏ hơn của Singapore có thể làm cho các chính sách này dễ thực hiện hơn so với các thành phố lớn hơn như TP. Hồ Chí Minh.
Malaysia đã thành công trong việc sử dụng quan hệ đối tác công-tư để bảo tồn các tòa nhà lịch sử, đặc biệt ở các khu vực giàu di sản như Penang và Melaka. Cách tiếp cận của chính phủ liên quan đến việc cung cấp kinh phí ban đầu cho bảo tồn, được bổ sung bởi đầu tư tư nhân để thích ứng các tòa nhà này cho các sử dụng mới, như khách sạn, nhà hàng và phòng trưng bày (Harun, 2011). Chiến lược này đã chứng minh hiệu quả trong việc giảm áp lực tài chính lên nguồn lực công cộng trong khi tận dụng sự đổi mới của khu vực tư nhân cho tái sử dụng thích ứng. Chính phủ Malaysia cũng quyết định chọn lọc những tòa nhà nào cần bảo tồn dựa trên giá trị văn hóa và kinh tế, đảm bảo rằng nguồn quỹ công hạn chế được phân bổ nơi chúng có thể tạo ra tác động lớn nhất. Ví dụ, các tài sản di sản được coi là thiết yếu cho phát triển du lịch được ưu tiên bảo tồn, trong khi các tài sản khác được khuyến khích cho tái sử dụng thích ứng dưới sở hữu tư nhân.
