Trong một văn bản khẩn của Hiệp hội Bất động sản (HoREA) do Chủ tịch Hiệp hội Lê Hoàng Châu ký ngày 4/9/2024 gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND TP. Hồ Chí Minh về việc góp ý về “phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh” trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh nêu rõ, ở “Phương án 4” có thể chưa thật chính xác, bởi lẽ “Phương án 4” thực chất là nội dung khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 đã quy định “trường hợp cần thiết Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”, mà TP. Hồ Chí Minh thuộc “trường hợp cần thiết” ban hành “Bảng giá đất điều chỉnh”.
Nội dung Phương án 4 (Phương án chọn) trong Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh là “điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, trên cơ sở thu thập nguồn thông tin từ việc xác định đơn giá đất tính bồi thường, giá đất tái định cư tại các dự án trên địa bàn Thành phố trong thời gian qua và giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế (đơn giá này vẫn còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế trên thị trường). Từ đó, từng bước tiệm cận với giá thị trường theo Luật Đất đai năm 2024 sẽ ban hành Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Phương án này tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP. Hồ Chí Minh. Do đó, UBND Thành phố đã có chủ trương giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện xây dựng Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố quy định về giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”.
Về phương án này, từ phía Hiệp hội Bất động sản cho rằng, hiện TP. Hồ Chí Minh có 570 tuyến đường (mới) chưa có trong Bảng giá đất. Tất cả các mức giá đất trong Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND thành phố đều rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường.
Ngoài ra, phải cập nhật vào Bảng giá đất các mức giá đất mà thành phố đã bồi thường thực tế khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công như Dự án Đường Vành đai 3, Dự án Rạch Xuyên Tâm… đã áp dụng các “hệ số điều chỉnh giá đất” theo Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND ngày 11/3/2024 của UBND thành phố.
Luật Đất đai 2024 không còn quy định “hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm” và “hệ số điều chỉnh giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng” như quy định trước đây của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Do vậy, TP. Hồ Chí Minh phải ban hành “Bảng giá đất điều chỉnh” theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP để “phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.
Bên cạnh đó, căn cứ khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, Hiệp hội nhận thấy “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” có tính chất “quá độ” được áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến ngày 31/12/2025 và trong thời gian này, Sở Tài nguyên và Môi trường còn phải xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” để áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 và với các mức giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” có thể là nền tảng để xây dựng “Bảng giá đất lần đầu”.
“Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” nhằm mục đích áp dụng cho 11 trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, trong đó có trường hợp “tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân”, nên việc sớm ban hành “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” còn giúp tháo gỡ ách tắc cho nhiều hồ sơ đã nộp tại Cơ quan Thuế từ ngày 01/08/2024 đến nay. 
Do vậy, theo ý kiến từ phía Hiệp hội Bất động sản, về mặt cơ chế chính sách, Hiệp hội đề nghị xây dựng các mức giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” cần bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 01/08/2024 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 07 tháng đầu năm 2024 theo Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 quy định “hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024” đã cao hơn 1 lần so với năm 2023 như Khu vực I từ 2,5 đã tăng lên 3,5 tăng 140% so với năm 2023 và cập nhật đầy đủ các mức giá đất mà thành phố đã bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công theo Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND ngày 11/03/2024 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2024”.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, có 4 trường hợp cần được quan tâm xem xét để có cơ chế thu tiền sử dụng đất hợp tình, hợp lý đó là trường hợp người chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với hơn 8.000 thửa đất trên địa bàn thành phố; trường hợp người có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để chia cho con cháu; trường hợp người xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất nằm xen kẽ trong khu dân cư ổn định, mà phần đất có nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận, đối với phần đất còn lại này tuy được xác định là “đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày” nhưng thực chất là sân nhà, không còn chức năng sản xuất nông nghiệp; trường hợp người có nhà, đất nằm trong các khu vực bị “quy hoạch treo”, “dự án treo”, điển hình như “quy hoạch khu dân cư xây dựng mới” hoặc “quy hoạch khu dân cư chỉnh trang” hoặc “dự án Bình Quới Thanh Đa” đã bị thiệt thòi, thiệt hại rất lớn trong nhiều năm qua.
Tuy nhiên, “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” được công bố ngày 29/7/2024 với giá đất tăng nhiều lần, trong đó có một số mức giá đất chưa thật hợp lý có thể dẫn đến các trường hợp người dân nộp tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần kể từ ngày 01/08/2024 so với những trường hợp người dân đã nộp tiền sử dụng đất trước đó và có thể trong quá trình tác nghiệp về “phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh” của đơn vị tư vấn giá đất định giá đất hoặc Cơ quan chủ trì soạn thảo đã có một số bất cập.
Theo văn bản góp ý này, cũng đã đề nghị không xây dựng các mức giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” trên địa bàn 06 quận (gồm quận 3, quận 6, quận 7, quận 11, quận 12, Bình Thạnh), 04 huyện (gồm các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ) và TP. Thủ Đức có “mức giá đất cao nhất” trong “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” cao hơn mức cao nhất của “khung hệ số (K) đối với đất ở” theo Quyết định 11/2024/QĐ-UBND thể hiện tại các “Quyết định cá biệt” về giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường trên địa bàn quận, huyện khi Nhà nước thu hồi đất.
Bên cạnh đó, đề nghị đơn vị tư vấn định giá đất và cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát tổng thể để hoàn thiện “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” trên địa bàn 22 quận, huyện và TP. Thủ Đức, đồng thời đề nghị sửa lại cho đúng tên “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” quận Gò Vấp và huyện Cần Giờ.
Uyển Nhi
