Khó khăn riêng của thị trường địa ốc 2019

Nhiều thách thức, khó khăn

Trao đổi với phóng viên, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, 2019 sẽ là năm nhiều thách thức với các chủ đầu tư Việt Nam.

Thứ nhất, các chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án, đặc biệt là tại Tp.HCM. Trong chính sách mới về quy hoạch phát triển thành phố giai đoạn 2016-2025, nhằm giảm tải áp lực lên cơ sở hạ tầng, Tp.HCM chủ trương hạn chế phát triển các dự án thuộc khu vực nội đô hoặc khu vực có nhiều khu dân cư hiện hữu. Theo bà Dung, việc hạn chế này sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp có dự án thuộc khu trung tâm. Các doanh nghiệp sẽ không dễ dàng xin được giấy phép xây dựng.  

Thứ hai, các chủ đầu tư sẽ còn phải đối mặt với thách thức liên quan tới quỹ đất và giá đất. Quỹ đất tại những khu vực phát triển nóng của Hà Nội và Tp.HCM không còn nhiều khiến giá đất, đặc biệt là đất khu vực trung tâm thành phố tăng mạnh. Do đó, để phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần nguồn vốn lớn khi triển khai dự án.

Thứ ba, một thách thức không mới nhưng rất khó giải quyết mà các chủ đầu tư bất động sản phải đối mặt là thách thức liên quan tới cơ sở hạ tầng. Ngập lụt hay tắc đường là hệ lụy bao lâu nay của sự thiếu đồng bộ cơ sở hạ tầng tại đô thị lớn. Thách thức này đang ngày càng nghiêm trọng hơn do số lượng người sở hữu xe ô tô, số lượng xe cộ lưu thông liên tục tăng, các dự án nhà ở liên tiếp nở rộ nhưng cơ sở hạ tầng hầu như không được cải thiện. Những dự án nằm trong “vùng trũng” này sẽ gặp nhiều vấn đề trong phát triển. Người mua đang ngày càng cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn dự án.

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhấn mạnh những thách thức trên sẽ có những tác động khác nhau đến từng phân khúc của thị trường. Đối với dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang, thách thức này sẽ lớn hơn do thường nằm ở khu vực nội đô, khu vực trung tâm thành phố. Ở vị trí này, các dự án sẽ bị hạn chế nhiều hơn trong việc cấp phép xây dựng và cũng chịu những ảnh hưởng của tắc đường, ngập lụt nặng nề hơn. Trong khi đó, những dự án bình dân và trung cấp sẽ không bị ảnh hưởng nhiều do thường nằm ở khu vực ven thành phố, ven trung tâm.

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng chỉ ra 3 thách thức chính với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2019. Trước hết, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung dẫn đến động thái tăng lãi suất ở nhiều nước trên thế giới. Do đó, tình hình kinh tế vĩ mô trên thế giới trong năm 2019 được dự báo là tăng trưởng khó khăn hơn, nhiều rủi ro hơn và có thể là thấp hơn so với 2018. Chính vì vậy, Việt Nam được dự báo là sẽ gặp nhiều thách thức hơn, rủi ro hơn với các áp lực liên quan tới lạm phát, tỷ giá, lãi suất… Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Thách thức thứ 2 với thị trường bất động sản Việt Nam là tình trạng cung vượt cầu ở một vài phân khúc, một vài địa phương như bất động sản nghỉ dưỡng ở một số thị trường trọng điểm về du lịch hay phân khúc nhà ở cấp trung tại các thành phố lớn. Trong khi đó, thị trường lại thiếu nguồn cung của 1 số phân khúc khác như văn phòng cho thuê hạng A, đặc biệt là sự thiếu hụt văn phòng hạng A tại Tp.HCM hay nhà ở thu nhập thấp…

Thách thức thứ 3 là Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có các chính sách về kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Việc dòng vốn tín dụng bị hạn chế sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản - lĩnh vực cần nguồn vốn lớn gặp khó khăn trong việc huy động vốn.

Người mua có nhu cầu thực hưởng lợi

Theo bà Dung khi một thị trường nhiều thách thức hơn thì người mua có nhu cầu thực sẽ được hưởng lợi. Bởi các chủ đầu tư buộc phải tạo nên nhiều điều khác biệt cho sản phẩm nhằm hút khách, họ cũng sẽ không có động thái tăng giá mạnh do sự cạnh tranh khốc liệt của thị trường.

Đáng chú ý, đối với những người mua để ở trong phân khúc bình dân và phân khúc trung cấp sẽ không gặp vấn đề gì. Tuy nhiên, thách thức sẽ rơi vào nhóm nhà đầu tư cá nhân mua để cho thuê, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Bởi hiện tại thị trường đang có quá nhiều nguồn cung và rất nhiều nguồn cung trong số đó là để cho thuê, trong khi nguồn cầu không tăng mạnh. Với thực tế này, việc mua để cho thuê sẽ rất khó cho thuê được ngay và nếu cho thuê được thì mức lợi nhuận thu về sẽ không cao.

Bên cạnh những thách thức, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV Cấn Văn Lực cũng chỉ ra những cơ hội lớn của bất động sản Việt Nam trong năm 2019. Theo ông Lực, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ khiến dòng vốn đầu tư dịch chuyển từ Trung Quốc sang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam, đặc biệt là sự dịch chuyển của các nhà máy, công xưởng. Do đó, 2019 là năm các phân khúc như bất động sản khu công nghiệp, mặt bằng bán lẻ, bất động sản nhà ở thu nhập thấp... được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ hơn.

Ngoài ra, theo ông Lực, Chính phủ đang rất quyết tâm và đã trình Quốc hội Nghị quyết 19 về cải thiện phát triển môi trường kinh doanh nên đây cũng là cơ hội lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2019.

Thúy An