Cung cầu căn hộ tại TP. HCM luôn vượt trội Hà Nội trong năm năm qua nhưng diễn biến bất ngờ đảo chiều trong nửa đầu năm nay.
Trong khi nguồn cung và sức tiêu thụ căn hộ ở thị trường phía Nam sụt giảm mạnh từ đầu năm đến nay thì cả hai chỉ số này đều tăng mạnh ở thị trường phía Bắc, theo dữ liệu của hãng tư vấn bất động sản CBRE.
Dự báo nguồn cung và giá căn hộ tại Hà Nội. Nguồn CBRE.
Dự báo nguồn cung và giá căn hộ tại TP. HCM. Nguồn CBRE.
Cung cầu đảo chiều
Cụ thể, trong nửa đầu năm nay, TP. HCM đón nhận tổng cộng 8.547 căn hộ mở bán mới, giảm tới 42% theo năm và chỉ bằng một nửa so với Hà Nội – nơi có tới 17.700 căn hộ được chào bán và tăng 25% theo năm.
Sức mua căn hộ tại Hà Nội trong thời gian này cũng vượt trội, với tổng cộng 16.300 căn bán được, tăng 27% theo năm. Trong khi đó, TP. HCM chỉ bán được 10.500 căn hộ, giảm tới 38% theo năm.
Đây cũng là lần đầu tiên trong bốn năm trở lại đây thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến nguồn cung và thanh khoản vượt trội so với TP. HCM.
Cũng theo dữ liệu của CBRE, suốt từ năm 2015 đến nay, nguồn cung căn hộ ở TP. HCM luôn cao hơn ở Hà Nội. Cụ thể, nguồn cung căn hộ tại TP. HCM đạt mức cao nhất 41.787 căn vào năm 2015 và giảm dần trong những năm tiếp theo nhưng vẫn giữ mức 30.792 căn vào năm ngoái.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt đỉnh 35.000 căn vào năm 2017 và năm ngoái cũng giữ mức trên 30.000 căn.
Thanh khoản của thị trường căn hộ tại TP. HCM trong bốn năm trở lại đây đều đạt trên 30.000 căn mỗi năm, trong đó cao nhất là 36.160 căn hộ bán được vào năm 2015 và năm ngoái là 31.083 căn.
Trong khi đó, giao dịch căn hộ tại thị trường Hà Nội chưa bao giờ vượt quá 30.000 căn mỗi năm. Mức cao nhất là 26.000 căn đạt được năm ngoái và ba năm trước đó, số lượng giao dịch dao động từ 21.000 - 23.000 căn.
Nguồn cung và giao dịch căn hộ trong năm nay tại Hà Nội và TP. HCM đều bị ảnh hưởng mạnh bởi quá trình rà soát pháp lý của các dự án bất động sản, đặc biệt là những dự án liên quan đến đất công, dẫn đến nhiều dự án bị tạm dừng triển khai một thời gian dài và việc cấp phép xây dựng cho các dự án mới bị trì hoãn.
Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng mạnh hơn ở TP. HCM, khi có một loạt cựu quan chức liên quan đến một số dự án đất công bị khởi tố và bắt tạm giam; đồng thời, quá trình thanh tra các dự án ở khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng khiến nhiều dự án ở khu vực này bị đình trệ.
Sở dĩ nguồn cung căn hộ ở Hà Nội tăng vọt so với TP. HCM cũng là do sự xuất hiện của những đại dự án đô thị. Trong đó, trong nửa đầu năm, Hà Nội đón nhận nguồn cung từ hai đại dự án là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, với mỗi dự án đã có gần 7.000 căn hộ đủ điều kiện mở bán, theo công bố của Sở Xây dựng Hà Nội.
Trong khi đó, những chủ đầu tư lớn ở TP. HCM như Hưng Thịnh, Novaland, Đất Xanh… đều hiếm có dự án căn hộ quy mô lớn nào tung ra thị trường nửa đầu năm. Mãi tới tháng 7 thị trường mới đón nhận nguồn cung lớn từ dự án Vinhomes Grand Park.
CBRE dự báo thị trường TP. HCM sẽ sôi động hơn nửa cuối năm khi đón nhận nguồn cung mới từ dự án Vinhomes Grand Park (tổng cộng có 44.000 căn hộ), Saigon Broadway (3.200 căn hộ), Akari City (3.000 căn hộ), Ecogreen Saigon (1.600 căn còn lại) và AIO City (2.100 căn), với tổng cộng 23.000 căn hộ mới được chào bán.
Trong khi đó, nguồn cung mới của cả năm nay tại Hà Nội có thể đạt 33.000 căn, tương đương với số lượng năm 2016.
Căn hộ TP. HCM đắt hơn Hà Nội
Nếu như cách đây năm năm trở về trước, giá căn hộ ở Hà Nội thường cao hơn ở TP. HCM, thì trong những năm gần đây, giá căn hộ ở thị trường phía Nam tăng mạnh và hiện đã vượt xa thị trường phía Bắc.
Cụ thể, dữ liệu của CBRE cho thấy, giá bán căn hộ bình quân trên thị trường sơ cấp ở TP. HCM đã đạt 1.873USD/m2 (chưa bao gồm VAT) trong quí II vừa qua, tăng tới 20% theo năm.
Trong khi đó, giá căn hộ bình quân trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội cũng tăng 4% theo năm, nhưng mới đạt 1.337USD/m2 vào quý II vừa qua.
Mặc dù giá căn hộ cao cấp tại Hà Nội tăng 10% theo năm và đạt mức cao nhất trong năm năm qua, tương đương 2.343USD/m2, nhưng do nguồn cung căn hộ trung cấp chiếm tới 77% tổng nguồn cung nên đã kéo tụt giá bình quân trên toàn thị trường căn hộ Hà Nội.
Một điểm khác biệt rõ rệt là trong nửa đầu năm nay, TP. HCM thiếu vắng hoàn toàn nguồn cung căn hộ bình dân, thì tại Hà Nội vẫn có sáu dự án với 1.422 căn hộ thuộc phân khúc này mở bán với giá bình quân 803USD/m2.
Do nguồn cung hạn chế, hầu hết các dự án căn hộ tại TP. HCM mở bán trong quý vừa qua đều tăng giá so với các đợt mở bán trước đó, theo CBRE. Cụ thể, giá bán căn hộ Rome Diamond Lotus tại Quận 2 đạt 3.550USD/m2, tăng 16% so với đợt mở bán trước, dự án The Inifinity Quận 7 đạt 2.740USD/m2 và tăng 17%, dự án Sunshine City Quận 7 đạt 2.330USD/m2 và tăng 7%.
Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở TP. HCM cũng tăng ở tất cả các phân khúc, trong đó hạng sang đạt 6.030USD/m2 và tăng 15% theo năm, cao cấp đạt 2.459USD/m2 và tăng 23%, trung cấp đạt 1.343USD và tăng 13%. Giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng tăng từ 7 - 12% theo năm.
Giang Sơn
