Có nên để căn hộ kiểu 'hộp diêm' phát triển tràn lan?

Nhiều năm trước, câu chuyện về căn hộ chung cư 25m2 bị dư luận phản ứng mạnh vì lo ngại việc phá vỡ quy hoạch, tạo ra các khu “ổ chuột” trên cao. Tuy nhiên, mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD cho phép xây dựng loại hình căn hộ này tại các dự án nhà ở thương mại và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020.

Nhu cầu mua căn hộ mini tăng đột biến

Mới đây, theo khảo sát của CTCP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), trong năm 2019, tỷ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình từ 22 - 35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel… có diện tích 25 - 50m2 đang tồn tại rất phổ biến.

Trong bối cảnh ngày càng thiếu vắng căn hộ hạng C, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền luôn thu hút sự quan tâm của toàn thị trường từ chủ đầu tư cho đến khách hàng, đặc biệt là những đối tượng mua để ở và có mức tài chính giới hạn.

Hoặc như báo cáo của kênh thông tin Batdongsan.com.vn cũng vừa thống kê cho biết, nhu cầu tìm kiếm căn hộ hạng C, căn hộ mini quý II/2020 tăng đột biến, khoảng 200% so với các quý trước. Điều này cho thấy nhu cầu tìm kiếm căn hộ nhỏ, vừa túi tiền của người lao động rất lớn.

Theo ông Phạm Lâm, CEO của DKRA Vietnam, hiện nay trên thị trường TP.HCM căn hộ hạng C (có giá dưới 25 triệu đồng/m2, diện tích 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình 22-35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel… có diện tích 25-50m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của thị trường còn rất lớn.

Trong bối cảnh căn hộ hạng C ngày càng vắng bóng, thậm chí theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, các căn hộ dạng này không thấy xuất hiện trên thị trường BĐS TP.HCM trong quý IV/2019. Thực tế, các căn hộ diện tích nhỏ và vừa túi tiền luôn nhận được sự quan tâm của người mua ở thực, sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động.

Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng không tránh khỏi những vấn đề phát sinh. Cụ thể sẽ kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án…

"Những người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua 25m2 để ở không? Căn hộ diện tích nhỏ sẽ thích hợp để phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm được quy định ra sao?", ông Lâm đặt câu hỏi.

Mặc dù xây dựng căn hộ 25m2 sẽ đáp ứng được nhu cầu của người dân nhưng nhiều chuyên gia lo ngại sẽ gây quá tải hạ tầng nếu cấp phép tràn lan (Ảnh: Internet)

Quy định tỷ lệ tuỳ khu vực

Trước việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ loại nhỏ theo Thông tư 21, một số chuyên gia cho rằng không loại trừ khả năng các vấn đề phát sinh xung quanh câu chuyện này.

Theo đó, số liệu của Tổng cục thống kê trong cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở tháng 4/2019, bình quân 1 hộ dân ở Việt Nam là 3.6 người/hộ. Khi làm căn hộ 25m2 thì thực sự có 1 người ở hay sẽ là từ 2 người trở lên. Điều này có đảm bảo mục đích tăng diện tích nhà ở bình quân đầu người lên 22.8m2/người vào năm 2025 không?

Việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng khiến dân số trong một tòa nhà chung cư/khu dân cư tăng lên đáng kể, từ đó kéo theo các vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị, áp lực hạ tầng giao thông, tiện ích dự án….

Theo ông Lâm, để loại hình căn hộ thương mại diện tích nhỏ này hiện thực hóa cần một chiến lược rõ ràng, giải pháp hạ tầng, tiện ích đồng bộ đi kèm chứ không phải là làm một cách tràn lan. Đặc biệt, cần sự quy định chặt chẽ và phối hợp từ Chính phủ, các cơ quan ban ngành, doanh nghiệp liên quan.

Hơn nữa, cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25m2. Quy định rõ tỉ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25m2. Tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25-30-35-40-45m2 với tỉ lệ 10%-15%-20%-25% sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.

“Khu vực trung tâm TP. HCM hay Hà Nội không phù hợp xây dựng căn hộ diện tích nhỏ theo như Thông tư”, ông Lâm nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng cho rằng, việc cho xây dựng căn hộ diện tích 25m2, nhưng tỷ lệ căn hộ nhỏ không vượt quá 25% trong một dự án là phù hợp.

“Theo tôi tùy từng khu vực, từng địa phương nên có quy định tỷ lệ khác nhau, bởi nó còn phụ thuộc vào chỉ tiêu dân số, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/2.000 của từng địa phương”, ông Châu cho hay.

Tuy nhiên, ông Châu cũng lo ngại, căn hộ 25m2 này có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Do đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Minh Trang