Các khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm đang gặp phải tình trạng để trống - không được phát triển hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp khiến cho việc quản lý và hình ảnh của các trung tâm chưa được hiệu quả.
Mặc dù đã vào ở 6 năm nhưng 5 tầng thương mại tại một chung cư ngay trung tâm hành chính của quận Hà Đông vẫn chưa thể lấp đầy quá nửa. Tại đây mới chỉ có duy nhất một siêu thị nhỏ và một nhà hàng thuê mặt bằng ở tầng 1, tầng 2 được chủ đầu tư sử dụng làm văn phòng giao dịch, còn lại vẫn trong tình trạng bỏ trống.
Báo cáo quý 2/2019 của JLL cho thấy, với nền kinh tế phát triển ổn định cùng thu nhập bình quân đầu người tăng đều 12% mỗi năm trong vòng 10 năm qua, ngành bán lẻ của Việt Nam có tiềm năng tăng trưởng lớn.
Tuy nhiên, không phải loại bất động sản bán lẻ nào cũng có thể tận dụng tiềm năng này. Khối đế thương mại tại các khu chung cư kể trên là một ví dụ điển hình.
Theo quan sát, các khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm đang gặp phải tình trạng để trống - không được phát triển hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp khiến cho việc quản lý và hình ảnh của các trung tâm chưa được hiệu quả.
"Do chưa được sử dụng hết công suất, các khối đế thương mại chung cư đang gặp phải tình trạng ứ đọng nguồn cung. Mặc dù xuất phát từ mục đích cung cấp đầy đủ tiện ích cho cư dân, khối đế thương mại chung cư vẫn đối mặt với tình trạng hiệu suất hoạt động thấp", JLL nhận định.
Theo JLL, nguyên nhân của tình trạng trên là do đa số các chủ đầu tư của dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ, do đó, chủ đầu tư khó lòng đưa ra một mô hình/ý tưởng bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.
Bên cạnh đó, với diện tích sàn trung bình khoảng 10.000-15.000 m2, kết cấu kỹ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên, rất khó cho các đầu tư có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ/siêu thị/showroom để chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích.
Chưa kể, trong một vài khu vực dân cư, số lượng dự án chung cư có thể khá dày đặc, rất khó để các đơn vị vận hành sẵn có trong khu vực tiếp tục muốn mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần.
Trên thực tế, một vài chủ đầu tư đã cố thử chia nhỏ không gian bán lẻ thành những ki-ốt từ 15-20 m2 và cho thuê lâu dài thông qua hình thức bán lại cho người mua. Tuy nhiên, mô hình lại gặp nhiều bất cập và khó có thể đạt được thành công như chủ đầu tư mong muốn vì mặt bằng bị chia nhỏ lẻ và được quản lý bởi các tiểu thương khác nhau và không có quy hoạch ngành hàng, hình ảnh, ý tưởng và quản lý chặt chẽ.
"Đơn vị tư vấn khó có thể thương lượng với các chủ ki-ốt khác nhau để đưa ra một chiến lược thống nhất. Giải pháp chỉ có thể là có một bên đứng ra mua lại và tạo ra một chiến lược rõ ràng cho tất cả ki-ốt, như vậy mới giải được bài toán lấp đầy", bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL cho biết.
Theo bà Trang, có nhiều giải pháp khả thi cho tình hình ứ đọng nguồn cung hiện tại của các khối đế.
"Chủ đầu tư đừng nên vội kì vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân. Một số trung tâm thương mại sau khi được cải tạo và nâng cấp đã ghi nhận hiệu suất hoạt động cải thiện nhờ vào diện mạo mới cùng với danh mục khách thuê được định vị hiệu quả hơn", bà Trang nói.
JLL cũng gợi ý chuyển đổi mục đích sử dụng của khối đế thương mại, tùy theo vị trí mà các chủ đầu tư có thể cải tạo khối đế theo nhu cầu của cư dân hay khu vực xung quanh. Ví dụ, các khối đế trung tâm có thể trở thành không gian văn phòng coworking hay không gian bán lẻ trải nghiệm dành riêng cho việc trưng bày sản phẩm.
Bên cạnh đó, sự tăng trưởng mạnh mẽ của các công ty thương mại điện tử và công nghệ thúc đẩy nhu cầu cho các loại bất động sản mới, như trung tâm dữ liệu và điểm giao hàng chặng cuối. Nhu cầu này đem đến loạt giải pháp lấp đầy tiềm năng cho các diện tích khối đế xa trung tâm hoặc không phù hợp với ngành bán lẻ truyền thống.
"Chúng tôi dự đoán đây sẽ là một trong những xu hướng chính trong mười năm tới, các khối đế thương mại trên toàn thành phố sẽ cần phải định vị lại bản thân để duy trì sự hấp dẫn trong lĩnh vực năng động này. Thất bại trong việc thích ứng chắc chắn sẽ dẫn đến tỷ lệ trống cao," đại diện JLL kết luận.
Theo Minh Lâm
