TP.HCM kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để quyết định giá đất

17:35 02/03/2023

UBND TP.HCM vừa có báo cáo, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP.HCM xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn Thành phố, trình HĐND TP.HCM thông qua.

Ảnh minh họa
Tp. Hồ Chí Minh đề xuất áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất (Ảnh minh họa)

UBND TP.HCM vừa có báo cáo, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP.HCM xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn Thành phố, trình HĐND TP.HCM thông qua.

Trên cơ sở đó, UBND TP.HCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng) thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Cụ thể, theo văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn TP.HCM, căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, tại Điều 4 quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá này là phù hợp với thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, khi áp dụng trong tình hình thực tiễn tại Việt Nam thì có một số bất cập, đặc biệt là việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TP.HCM chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

UBND Tp.HCM cho biết: Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp số sánh, chiết trừ, thu nhập, thông dư gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Cụ thể, về quy định thì phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị từ vấn theo hình thức đấu thầu, trong thực tiễn việc lập kế hoạch không thể thực hiện được, vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng khó khăn. Đồng thời, việc tổ thức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu gặp rất nhiều khó khăn, bất cập, chồng chéo của pháp luật dẫn dẫn kéo dài thời gian thực hiện.
Đối với việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể, UBND Tp.HCM cho biết, việc việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới, không quy định phải qua sàn giao dịch hay công ty mới giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch, dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy, việc kiểm tra tại thông tin qua các cơ quan Nhà nước cũng mang tính tương đối.

Do đó, nếu áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng trên cơ sở tổng hợp tác động của các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất của các trường hợp sẽ đồng thời phát huy các ưu điểm của phương pháp này vừa đảm bảo phương pháp định giá khoa học và phản ánh giá trị quyền sử dụng đất đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể của dự án. Đồng thời thống nhất phương pháp xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp có giá trị thửa đất dưới 30 tỉ đồng và trên 30 tỉ đồng.

Từ những khó khăn, vướng mắc và nhận định trên, UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP.HCM xây dựng và ban hành phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, không phân biệt trên hay dưới 30 tỉ đồng thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định hiện nay. 

T.H