Sau loại hình căn hộ, phân khúc bất động sản nào sẽ dẫn dắt dòng tiền?

Dựa trên sự ổn định của nền kinh tế, thị trường bất động sản quý 2/2024 đã có những cải thiện rõ rệt. Nguồn cung mới và lượng giao dịch tăng mạnh, với nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm và lượng giao dịch lên đến hơn 14.400, lần lượt gấp 3 lần và 2,4 lần so với quý trước. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự gia tăng này chủ yếu nhờ vào cải thiện chất lượng nguồn cung, nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực đều tăng khoảng 30% so với quý trước. Sự phục hồi niềm tin thị trường, lãi suất ổn định thấp, giá sơ cấp không giảm sâu, và các chương trình ưu đãi hấp dẫn từ các chủ đầu tư đã thúc đẩy sự tăng trưởng này.

Hiện tại, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chính trong thị trường bất động sản, dẫn đầu về thanh khoản. Trong quý 2, phân khúc căn hộ chiếm hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường sơ cấp. Những dự án căn hộ mới mở bán, chủ yếu với mức giá trên 50 triệu đồng/m2 và tập trung tại Hà Nội, đều đạt tỷ lệ tiêu thụ ấn tượng, lên tới 90% sau thời gian ngắn. Mặc dù giá sơ cấp tiếp tục tăng.

Theo dữ liệu từ VARS, giá căn hộ chung cư đang tăng mạnh, với mức tăng cao nhất tại Hà Nội. Từ cuối năm 2023, giá căn hộ Hà Nội đã tăng nhanh chóng, vượt qua TP. HCM. Đến quý 2/2024, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội gần đạt mức 60 triệu VNĐ/m2, tăng 58% so với quý 2/2019, gấp đôi so với mức tăng 27% tại TP. HCM. Đà Nẵng cũng chứng kiến sự gia tăng giá căn hộ, vượt qua TP. HCM, dù mức giá vẫn thấp hơn so với hai đô thị lớn.

VARS dự báo giá căn hộ sơ cấp sẽ khó giảm do nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm ưu thế, chi phí xây dựng cao, và đầu tư vào không gian tiện ích ngày càng tốt hơn. Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại tại trung tâm và khu vực ven trung tâm sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư khai thác, đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư và người có thu nhập cao. Ngược lại, những người có thu nhập trung bình và thấp sẽ phải trông chờ vào nhà ở xã hội, phân khúc này sẽ ít xuất hiện trong phạm vi 30km từ trung tâm thành phố.

Nhu cầu đầu tư đang dần phục hồi nhờ vào sự tin tưởng vào sự hồi phục của thị trường, đặc biệt với các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cùng với sự điều chỉnh thời gian hiệu lực của các quy định liên quan đến tổ chức tín dụng.

VARS nhận định, khi các yếu tố vĩ mô được xem xét kỹ lưỡng, dòng vốn sẽ chuyển hướng sang các loại hình đầu tư khác với những yếu tố quan trọng sau. Đầu tiên, là yếu tố quyết định giá trị và tiềm năng tăng giá của bất động sản. Các sản phẩm gần trung tâm, tại các khu vực có sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, phát triển cùng với các ngành công nghiệp, thương mại, và dịch vụ, đồng thời có hạ tầng giao thông thuận tiện và gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, và khu vui chơi giải trí, sẽ có giá trị cao.

Thứ hai, những bất động sản nằm ở khu vực có chính sách phát triển và quy hoạch hiệu quả, thu hút đầu tư, và đầu tư vào hạ tầng giao thông đô thị sẽ có tiềm năng tăng giá rõ rệt. Tuy nhiên, cần nghiên cứu kỹ lưỡng về kế hoạch phát triển của khu vực trong tương lai.

Cuối cùng, các sản phẩm có pháp lý sạch, bao gồm sổ đỏ/sổ hồng hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín với hệ thống hạ tầng và tiện ích đồng bộ và hiện đại, cũng như các sản phẩm có dịch vụ cao cấp hướng tới cộng đồng dân cư tinh hoa, đều có giá trị đầu tư cao.

Theo VARS, thị trường bất động sản cần thời gian để hoàn toàn tiếp thu và thích ứng với các bộ luật mới. Việc các bộ luật có hiệu lực sớm chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ giải quyết vấn đề, nhưng không thể ngay lập tức gỡ bỏ tất cả các vướng mắc. Các dự án bất động sản cần hoàn thiện thủ tục và chuẩn bị trước khi đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Vì vậy, ngoài phân khúc căn hộ, trong thời gian ngắn, dòng vốn đầu tư sẽ chuyển hướng sang các sản phẩm có sẵn, đáp ứng đầy đủ các yếu tố hấp dẫn. Trước tiên, các sản phẩm thấp tầng từ các chủ đầu tư uy tín, đã đủ điều kiện bán hàng hoặc đã bàn giao, với sổ đỏ sẵn có trên thị trường thứ cấp, như các dự án Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, và Vinhomes Royal Island, sẽ tiếp tục thu hút sự chú ý.

Thứ hai, đất nền vẫn là lựa chọn đầu tư hấp dẫn nhờ vào lợi nhuận cao. Các lô đất đã tách thửa, thuộc các khu vực phát triển công nghiệp và dịch vụ, với hạ tầng hoàn thiện và mức giá hợp lý, sẽ tiếp tục được tìm kiếm.

Đặc biệt, đất đấu giá tại các khu đô thị và khu dân cư mới cũng đang thu hút nhiều nhà đầu tư. Loại hình này, với đất sạch, không tranh chấp và có sổ đỏ, hạ tầng sẵn có, mang lại cơ hội xây dựng và cho thuê dễ dàng để tạo ra dòng tiền hàng tháng.

Thực tế, các phiên đấu giá đất nền tại nhiều địa phương đã gia tăng đáng kể gần đây, với số lượng hồ sơ và mức giá đấu thành công cao hơn nhiều so với giá khởi điểm. Trong tương lai, dòng tiền dự kiến sẽ tiếp tục đổ vào đất đấu giá khi các địa phương tổ chức thêm nhiều phiên đấu giá để tăng thu ngân sách.

Báo cáo của VARS nhấn mạnh, việc chọn lựa chính xác sẽ giúp nhà đầu tư bảo toàn tài sản, tạo ra lợi nhuận, đồng thời nâng cao giá trị xã hội và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, thay vì rơi vào tình trạng sốt đất và biến động giá.

Nghệ Nhân