Rào cản của bất động sản công nghiệp sau dịch bệnh

Triển vọng trong dài hạn

Các chuyên gia đến từ Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), CBRE Việt Nam và Đại Phúc Land đánh giá cao tiềm năng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hậu Covid-19.

PGS.TS Trần Kim Chung, đại diện CIEM cho rằng, trong bối cảnh các phân khúc nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng hay bất động sản nông nghiệp sụt giảm doanh thu bởi tác động tiêu cực của Covid-19, khu công nghiệp vẫn là điểm sáng thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Lý do là bởi nhiều quốc gia đang dịch chuyển luồng đầu tư sang các thị trường thay thế, nhằm giảm phụ thuộc vào Trung Quốc. Trong đó, Việt Nam được xem là một trong những điểm đến tiềm năng cho luồng vốn ngoại. Song song, Chính phủ đang hoàn thành nước rút cho các hiệp định thương mại tự do mới."Những lợi thế cạnh tranh này kích hoạt dòng vốn đổ vào các khu công nghiệp", ông Trần Kim Chung nhận định.

Kinh nghiệm hợp tác với nhà đầu tư quốc tế, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, các nhà đầu tư Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc... thấy rõ triển vọng đầu tư trong 20 năm tới.

Sau Covid-19, thị trường đã có những chuyển biến mới, đòi hỏi phía chủ đầu tư, bên phát triển và sử dụng đều cần thích nghi với trạng thái bình thường mới, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn và Định giá, CBRE Việt Nam nói. Với vai trò nghiên cứu và kết nối thị trường, đơn vị này đánh giá, bất động sản công nghiệp dù không tránh khỏi tác động của đại dịch, nhưng vẫn ghi nhận tăng trưởng. "Mỗi tuần, chúng tôi nhận 2-3 đơn đặt hàng từ nhà đầu tư ngoại muốn đi khảo sát nguồn cung", bà Dung cho hay. Trong đó, đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn được giới đầu tư quan tâm.

Một khu công nghiệp tại Bình Dương.

Nguồn cung thiếu

Bên cạnh những triển vọng, theo đánh giá của CBRE, hiện nay dự án tại các khu công nghiệp đã lấp đầy 90% công suất, nên không đủ quỹ đất cho dòng đầu tư mới. "Để mở rộng nguồn cung, cần ít nhất 2 năm. Nhưng thời gian lâu như vậy, nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang những thị trường cạnh tranh khác như Thái Lan, Ấn Độ, Indonesia, Philippines", đại diện CBRE Việt Nam nhận định. Bên cạnh đó, một số khu công nghiệp với cơ sở hạ tầng quá tải, kém cả về số lượng và chất lượng đã đẩy chi phí vận chuyển, kho vận lên cao, khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc, vị này nói thêm.

Để tìm hướng đi, Đại Phúc Land gợi ý, các khu công nghiệp không nên mở cửa ồ ạt, mà cần đánh giá độ tương thích giữa doanh nghiệp địa ốc với phía nhà đầu tư. Trong đó quan tâm tới các yếu tố như thương hiệu, công nghệ, môi trường, cũng như tác động đến nền kinh tế, xã hội nhằm phát triển khu công nghiệp theo hướng bền vững. "Nhà đầu tư còn quan tâm tới quy hoạch hạ tầng, khoảng cách tới cảng... nên chủ đầu tư cần chọn quỹ đất phù hợp với khẩu vị đầu tư", vị này nhấn mạnh.

Nút thắt pháp lý

CBRE Việt Nam Nam cho hay, hiện pháp lý là rào cản lớn nhất cho bất động sản công nghiệp. Nếu tháo gỡ kịp thời sẽ tạo đòn bẩy cho doanh nghiệp bứt phá hậu khủng hoảng. Phía nhà đầu tư còn dò xét tính minh bạch của thị trường và đối tác Việt Nam. "Một số dự án dự án yêu cầu góp vốn với mức giá cao hơn thực tế. Việc chào giá không sát mức chung của thị trường khiến họ mất niềm tin", bà Dung nói.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp cần sự vào cuộc sâu sát hơn từ phía cơ quan quản lý, tạo hành lang chính sách, giải quyết thủ tục hành chính nhanh gọn hơn. Hiện các khu công nghiệp cần ưu tiên chính sách giải tỏa, đền bù, thu hồi đất phù hợp, là cơ sở để mở rộng nguồn cung nhanh hơn, ông Trần Kim Chung, đại diện CIEM bổ sung.

Các diễn giả cũng đề xuất, cần nhiều chính sách ưu đãi hơn cho nhà đầu tư, nhất là thuế thu nhập doanh nghiệp. Đồng thời khuyến khích nhiều loại hình đầu tư, đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư quốc tế. Ví dụ chủ đầu tư thứ cấp tăng cường cung cấp nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng cao tầng, kho lạnh... Ngoài ra, cần Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công vào những dự án cơ sở hạ tầng, các tuyến cao tốc kết nối biên giới, vùng miền.

Minh Chi