Kỳ 2: Gỡ “nút thắt” pháp lý giữa lòng đô thị – vai trò và trách nhiệm của Đam San

Kỳ 1: Từ “đế chế sợi” đến hệ sinh thái đa ngành: Đam San tái cấu trúc tại Hưng Yên

Khi những tồn tại pháp lý trở thành phép thử uy tín doanh nghiệp không chỉ riêng Đam San

Trong hành trình mở rộng sang lĩnh vực bất động sản dân dụng, các doanh nghiệp không chỉ Đam San từng tạo dấu ấn bằng hàng loạt dự án nhà ở quy mô tại trung tâm đô thị. Tuy nhiên, phía sau những con số tăng trưởng và các báo cáo tài chính tích cực là một thực tế khác: Những tồn đọng pháp lý kéo dài tại một số dự án đã ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người dân và đặt doanh nghiệp trước áp lực lớn về trách nhiệm hậu đầu tư. Điển hình là các dự án như Chung cư Đam San Quang Trung hay một phần Khu đô thị Phú Xuân, nơi hàng trăm cư dân đã sinh sống ổn định nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Những “nút thắt” này phản ánh những hạn chế trong công tác quản trị dự án, quản lý vận hành và tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư.

Chung cư Đam San Quang Trung tháng 8 năm 2024

Cột phát sóng Thông tin di động tại nóc tòa nhà Chung cư Đam San tháng 8 năm 2024

“Nợ” sổ hồng: Trách nhiệm không thể né tránh

Tại Chung cư Đam San Quang Trung, một trong những dự án nhà ở cao tầng đầu tiên của Thái Bình trước đây các hộ dân đã nhận bàn giao căn hộ từ lâu nhưng quyền sở hữu hợp pháp vẫn chưa hoàn tất. Điều này khiến cư dân gặp khó khăn trong việc thế chấp tài sản, chuyển nhượng căn hộ, đồng thời phát sinh tâm lý lo lắng kéo dài. Dù tồn tại nhiều nguyên nhân khách quan, song trách nhiệm chính vẫn thuộc về chủ đầu tư trong việc bảo đảm tính pháp lý đồng bộ của dự án trước khi đưa vào khai thác.

Theo tìm hiểu, trong quá trình triển khai, doanh nghiệp đã thực hiện một số điều chỉnh thực tế so với hồ sơ thiết kế ban đầu nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng. Một số hạng mục như thay đổi công năng khu vực tầng mái, bổ sung trạm phát sóng BTS hay điều chỉnh công năng kỹ thuật đã khiến hồ sơ hoàn công không còn đồng nhất với giấy phép xây dựng được phê duyệt trước đó. Chính những thay đổi này đã khiến quá trình nghiệm thu, hoàn công và cấp giấy chứng nhận bị kéo dài nhiều năm.

Không chỉ vậy, việc các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy liên tục thay đổi trong giai đoạn gần đây cũng khiến nhiều hạng mục của tòa nhà phải rà soát, nâng cấp bổ sung để đáp ứng quy chuẩn mới. Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng việc chủ động cập nhật tiêu chuẩn kỹ thuật và dự phòng rủi ro pháp lý lẽ ra cần được doanh nghiệp tính toán ngay từ đầu, thay vì để cư dân phải chờ đợi trong tâm trạng bất an.

Những khoảng trống trong quản lý vận hành

Bên cạnh câu chuyện pháp lý, công tác quản lý vận hành tại các tòa chung cư do Đam San phát triển cũng từng phát sinh nhiều tranh cãi. Một số cư dân phản ánh về việc chậm minh bạch quỹ bảo trì 2%, tranh chấp quyền sử dụng diện tích chung như tầng hầm, sảnh sinh hoạt hay khu vực mái tòa nhà. Có thời điểm, việc khai thác một số diện tích phục vụ mục đích kinh doanh đã gây ra ý kiến trái chiều khi cư dân cho rằng chưa có sự đồng thuận đầy đủ từ Ban quản trị. Những buổi đối thoại căng thẳng, đơn thư kiến nghị gửi cơ quan chức năng và các tranh chấp kéo dài đã phần nào tác động tiêu cực đến hình ảnh doanh nghiệp.

Trong lĩnh vực bất động sản, một dự án không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành xây dựng mà còn là trách nhiệm vận hành, đồng hành cùng cư dân trong suốt vòng đời công trình. Đây được xem là “thước đo” quan trọng đối với năng lực và sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư.

Đam San bắt đầu hành trình khắc phục

Trước áp lực từ dư luận và yêu cầu ngày càng cao của cơ quan quản lý, năm 2026 được xem là giai đoạn Công ty Cổ phần Đam San buộc phải chuyển từ tư duy xử lý bị động sang chủ động tháo gỡ tồn tại. Theo định hướng được doanh nghiệp công bố, một tổ công tác chuyên trách đã được thành lập để phối hợp cùng các cơ quan chức năng rà soát hồ sơ pháp lý từng căn hộ, từng hạng mục công trình còn tồn đọng. Đáng chú ý, doanh nghiệp thể hiện quan điểm chấp nhận thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh theo quy định mới nhằm đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho cư dân. Đây được xem là bước đi mang tính “chịu trách nhiệm” thay vì tiếp tục kéo dài tranh cãi về cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Song song với đó, Đam San cũng triển khai nâng cấp hệ thống phòng cháy chữa cháy tại tòa Quang Trung theo tiêu chuẩn mới giai đoạn 2025–2026. Một nguồn kinh phí lớn được đầu tư cho việc cải tạo hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động và bổ sung các hạng mục kỹ thuật nhằm đáp ứng điều kiện nghiệm thu hoàn công. Ở góc độ quản trị vận hành, doanh nghiệp bắt đầu chuyển sang mô hình quản lý chuyên nghiệp hơn, hướng tới việc tách bạch quyền lợi giữa chủ đầu tư và cư dân. Việc công khai lộ trình xử lý hồ sơ cấp sổ theo từng giai đoạn cũng được kỳ vọng sẽ giúp giảm áp lực tâm lý đối với người dân sau nhiều năm chờ đợi.

Chung cư Đam San hiện nay đã tháo hết băng rôn sau khi Công ty đã làm việc và hứa

Bài học lớn về trách nhiệm hậu đầu tư

Những tồn tại tại Quang Trung và Phú Xuân cho thấy một thực tế rằng phát triển bất động sản không chỉ là xây dựng công trình, mà còn là trách nhiệm pháp lý và trách nhiệm xã hội kéo dài nhiều năm sau khi dự án đi vào hoạt động. Đối với Công ty Cổ phần Đam San, đây có thể xem là giai đoạn bản lề để doanh nghiệp nhìn lại những khoảng trống trong công tác quản trị dự án, tuân thủ pháp luật và chăm sóc cư dân. Việc chấp nhận nhìn thẳng vào sai sót, dành nguồn lực lớn để khắc phục tồn tại và tái cấu trúc mô hình vận hành là tín hiệu cho thấy doanh nghiệp đang nỗ lực chuyển mình theo hướng chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, điều người dân cần không chỉ là cam kết, mà là tiến độ thực tế và kết quả cụ thể trong việc cấp giấy chứng nhận, minh bạch quản lý và bảo đảm quyền lợi cư dân.

Uy tín của một doanh nghiệp bất động sản không nằm ở số lượng dự án được khởi công, mà nằm ở cách doanh nghiệp chịu trách nhiệm với những gì mình đã xây dựng.

Mời bạn đọc theo dõi Kỳ cuối: Tiêu điểm nhà ở xã hội (NOXH) Phú Xuân, ngọn cờ đầu trong chiến lược an sinh xã hội 2026 - 2027