Evergrande: Dấu chấm hết cho nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới khi món nợ 37 tỷ đô la Mỹ đến hạn thanh toán?

Công ty có trụ sở tại Thâm Quyến đã khai thác thị trường trái phiếu gần 40 lần trong khoảng thời gian 4 năm và tích lũy được hàng trăm tỷ nhân dân tệ cho các khoản vay ngân hàng để tìm cách mở rộng lĩnh vực kinh doanh nhà ở dân dụng cốt lõi và đa dạng hóa phạm vi hoạt động, ngay cả khi tổng nợ phải trả đã vượt quá 300 tỷ đô la Mỹ.

Danh mục tài sản của nhà phát triển có 144 tỷ Nhân dân tệ (22,3 tỷ đô la Mỹ) gồm các căn hộ, nhà ở, không gian thương mại và bán lẻ đã hoàn thiện sẵn sàng để bán ra tính đến ngày 30 tháng 6. Nhưng Evergrande phải đối mặt với hàng núi các khoản vay ngắn hạn, từ các khoản vay ngân hàng cho đến trái phiếu nước ngoài, tổng trị giá khoảng 240 tỷ Nhân dân tệ, hạn đến cuối tháng 6 năm 2022. Điều đó có nghĩa là, ngay cả khi không tính đến bất kỳ chi phí khác cho tiếp thị hoặc nguồn nhân lực, Evergrande sẽ không có đủ các dự án bất động sản đã hoàn thành trong toàn bộ danh mục đầu tư để tạo ra số lượng tiền mặt có thể đáp ứng các nghĩa vụ tài chính. Thậm chí, công ty có thể cần phải “đào sâu” vào sản nghiệp của gia đình trong tổng tài sản 2,7 nghìn tỷ Nhân dân tệ.

 Các con đường tiềm năng để huy động vốn mà Evergrande có thể khai thác bao gồm đơn vị xe điện niêm yết ở Hồng Kông trị giá 29,5 tỷ đô la Hồng Kông (3,8 tỷ đô la Mỹ), cổ phần trong câu lạc bộ bóng đá giá trị nhất Trung Quốc và thậm chí cả siêu du thuyền trị giá 60 triệu đô la Mỹ của người sáng lập Hui Ka-yan. Nợ ngắn hạn của công ty lên đến 1,1 tỷ đô la Mỹ trả lãi chỉ tính riêng cho trái phiếu doanh nghiệp và trái phiếu cấp cao từ nay đến tháng 1, gần bằng 259 tỷ Nhân dân tệ trong các khoản vay tổng hợp nợ trong 12 tháng tới. Evergrande cũng có 13,2 tỷ đô la Mỹ trái phiếu trong và ngoài nước sẽ đến hạn thanh toán trong vòng ba năm tới, một phần của 332 tỷ Nhân dân tệ còn lại trong các khoản nợ dài hạn chưa thanh toán. Joyce Huang, một người mua nhà ở Thâm Quyến, cho biết: “Tôi sẽ không tin một công ty nợ nhiều người như vậy. Tôi không tin Evergrande có thể giao nhà đúng hạn và ngay cả khi có thể, có lẽ nhà sẽ kém chất lượng và khó bán lại”. Huang gần như đã ký hợp đồng cho một dự án Evergrande ở quận Long Hoa của Thâm Quyến vào tháng 8 nhưng thỏa thuận bị trì hoãn trong khi chờ cha mẹ cô chuyển tiền.

Câu hỏi làm chao đảo các thị trường tài chính và những người mua tiềm năng là liệu công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc có thể bán đủ nhà trong thời gian tới để không bị sụp đổ hay không? Ngoài danh mục dự án đã hoàn thiện, Evergrande còn có một lượng bất động sản đang được xây dựng ổn định trị giá 1,3 nghìn tỷ Nhân dân tệ tính đến ngày 30/6. Ít nhất một phần ba trong số những ngôi nhà trên đã được đặt trước, nhưng rất khó để bán phần còn lại do nhiều e dè xoay quanh tương lai của Evergrande. Theo Raymond Cheng từ CGS-CIMB Securities: “Evergrande phải giảm bớt tài sản, đặc biệt là đất đai để giữ hy vọng cuối cùng là tiếp tục thanh toán đúng hạn. Công ty hiện chỉ có thể bán những căn hộ đã hoàn thiện để thu tiền về nhưng như vậy vẫn chưa đủ”.

Evergrande có trữ lượng đất bao phủ 214 triệu mét vuông, tổng diện tích sàn liên quan đến 778 dự án tính đến ngày 30 tháng 6. Công ty cho biết, những dự trữ này ban đầu được định giá 456,8 tỷ Nhân dân tệ. Tuy nhiên, hầu hết số tiền thu được từ bất kỳ hoạt động bán đất hoặc bán nhà tiềm năng nào dự kiến ​​sẽ được dùng để hoàn thành việc xây dựng các bất động sản khác đã được đặt trước nhưng chưa hoàn thành. Ngoài nỗ lực tăng doanh số bán nhà, công ty đã giảm bớt tài sản trong mùa hè này để trả các khoản IOU mà họ nợ các nhà cung cấp và nhà thầu, với hy vọng mang lại thêm một nguồn tài chính bằng cách hoàn thiện thêm các dự án tài sản. Hôm thứ tư, Evergrande đã bán 19,93% cổ phần của Ngân hàng Shengjing trị giá 1,55 tỷ đô la Mỹ để giải quyết các khoản nợ hiện có với người cho vay.

Cuộc khủng hoảng Evergrande đã khiến chi phí đi vay tăng cao đối với lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc và nhà phát triển đã chuyển sang tái cơ cấu. Các chuyên gia từng làm việc tại Lehman Brothers, Luckin Coffee và nhà kinh doanh hàng hóa Noble Group là những thành viên trong bán cố vấn hỗ trợ Evergrande giảm nợ.“Một trong những vấn đề chính khiến Evergrande gặp khó khăn về cơ bản là cấu trúc vốn. So với các nhà phát triển khác, Evergrande dựa nhiều hơn vào nợ ngắn hạn. Không chỉ vậy, họ còn phụ thuộc rất nhiều vào các khoản phải trả người bán”Adrian Cheng, đồng Giám đốc bất động sản Trung Quốc tại Fitch Ratings, cho biết. “Khi mọi thứ trở nên tồi tệ và thanh khoản cạn kiệt, về cơ bản công ty sẽ rơi vào tình huống rất khó khăn”.

Được thành lập tại Quảng Châu bởi Hui Ka-yan vào năm 1996, Evergrande dẫn đầu làn sóng sở hữu tài sản tư nhân ở Trung Quốc, xây dựng các căn hộ cao tầng giá cả phải chăng cho thị trường đại chúng. Công ty đã niêm yết tại Hồng Kông vào năm 2009 và trở thành nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc theo doanh số bán hàng, sử dụng hơn 163.000 nhân viên tính đến cuối tháng 6. Ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi, Evergrande còn được biết đến là một nhà sản xuất xe điện vẫn chưa sản xuất ô tô, một nhà điều hành công viên giải trí tập trung vào văn hóa Trung Quốc ở 15 thành phố, một nền tảng phát trực tuyến, quản lý tài sản kinh doanh và sở hữu 50% tại Guangzhou Evergrande FC, đội bóng giàu nhất Trung Quốc. Một nửa còn lại của đội bóng thuộc sở hữu của Alibaba Group Holding.

Bất chấp nỗ lực đa dạng hóa, các doanh nghiệp này chỉ chiếm chưa đến 1% doanh thu của nhà kinh doanh bất động sản vào năm 2020, tương đương khoảng 5 tỷ Nhân dân tệ. Công ty tạo ra 98% doanh thu từ việc bán bất động sản, trong đó thu nhập cho thuê và dịch vụ quản lý tài sản chiếm phần còn lại trong doanh thu của công ty trong năm ngoái. Do Evergrande giảm giá mạnh để thúc đẩy doanh số bán hàng trong nửa đầu năm nên đóng góp của các mảng kinh doanh phi bất động sản đã tăng lên khoảng 2% doanh thu. Hy vọng lớn nhất của nhà phát triển để ngăn chặn sự sụp đổ nằm ở khả năng bán gấp danh mục bất động sản hiện có.

Evergrande đã tiến hành 65 dự án mới để bán trong nửa đầu năm và Hui, Chủ tịch công ty, cho biết vào tháng 3 rằng, nhà phát triển sẽ bán bất động sản trị giá 750 tỷ Nhân dân tệ trong năm nay. Tính đến ngày 30/6, có 1.236 dự án được rao bán, bao gồm các bất động sản đã hoàn thiện và căn hộ đang được xây dựng. Tuy nhiên, cỗ máy kiếm tiền của Evergrande đang yếu dần do những lo ngại về tương lai sau nhiều lần hạ cấp bởi các tổ chức xếp hạng tín dụng lớn, đã làm nản lòng những người mua và nhà đầu tư tiềm năng. Doanh số theo hợp đồng, chủ yếu là đặt trước, đã giảm trong tháng 7 và tháng 8, trong đó công ty ghi nhận tháng 8 tồi tệ nhất trong 5 năm khi doanh thu chỉ đạt 38,08 tỷ Nhân dân tệ. Cho đến nay trong năm nay, Evergrande chỉ có được 438,64 tỷ Nhân dân tệ từ hợp đồng bán hàng, thấp hơn rất nhiều so với mục tiêu của Hui.

Theo Wang Bin, một đại lý ở Huizhou chỉ ra môi trường bán hàng năm nay “khó khăn” khi các cơ quan quản lý thắt chặt kiểm soát lĩnh vực này, nhưng Evergrande vẫn có thể thu hút người mua bằng cách giảm giá mạnh trong nửa đầu năm. “Công ty tồi tệ thật đấy nhưng chưa sụp đổ hoàn toàn. Sau khi những video phản đối lan truyền trên mạng, tôi bị khách hàng mắng vì đã giới thiệu các dự án Evergrande cho họ. Dù chưa vỡ nợ nhưng danh tiếng của công ty đã tan thành mây khói rồi”, Wang cho hay. Những người biểu tình đã tràn vào trụ sở chính của Evergrande ở Thâm Quyến vào ngày 11 tháng 9 yêu cầu hoàn lại tiền cho các sản phẩm quản lý tài sản do công ty cung cấp.

Món nợ tại Evergrande đi ngược lại bối cảnh thị trường nhà ở đang phát triển ở một quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất trên toàn cầu. Hơn 90% hộ gia đình ở Trung Quốc sở hữu nhà riêng và hơn 20% gia đình sở hữu nhiều bất động sản. Bản chất đầu cơ của thị trường nhà ở tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới là một khó khăn đối với các quan chức Trung Quốc: quyền sở hữu nhà được coi là cần thiết để các cặp vợ chồng trẻ kết hôn và nhiều thế hệ gia đình thường sống cùng nhau khi cha mẹ già yếu. Tháng 8 năm 2020, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã thông qua các yêu cầu “ba ranh giới đỏ”, trong đó giới hạn số tiền mà các nhà phát triển có thể vay như một phần trong nỗ lực làm chậm các bong bóng đầu cơ này.

Đối với Evergrande và các nhà phát triển khác, điều này khiến việc sử dụng các khoản vay ngân hàng để trang trải nhu cầu thanh khoản giữa thời điểm bắt đầu xây dựng bất động sản và khi bán căn hộ trở nên khó khăn hơn. Ví dụ, Evergrande mới chỉ khai thác thị trường trái phiếu 5 lần kể từ khi có sắc lệnh ba ranh giới đỏ của Bắc Kinh, vay tổng cộng 14,3 tỷ Nhân dân tệ thông qua trái phiếu doanh nghiệp trong nước và 424 triệu đô la Mỹ thông qua các trái phiếu cấp cao ở nước ngoài. Công ty cũng mua lại 1,6 tỷ đô la Mỹ trong trái phiếu kỳ hạn hai năm vào tháng 10 năm ngoái và mua lại sớm hơn 18 tỷ đô la Hồng Kông (2,3 tỷ đô la) trái phiếu chuyển đổi trong khoảng thời gian từ tháng 11 năm 2020 đến tháng 2 năm nay để giảm tải nợ hơn nữa. Để đáp ứng các nghĩa vụ đối với chủ nợ, từ cuối tháng 6 đến ngày 27 tháng 8, công ty đã bán tài sản cho các nhà cung cấp và nhà thầu để bù đắp khoảng 25,2 tỷ Nhân dân tệ trong các khoản thanh toán chưa thanh toán, bán cổ phần của Hengten Networks Group, Shengjing Bank, công ty kinh doanh nước đóng chai và dự án khác với tổng giá trị 14,3 tỷ nhân dân tệ.

Vẫn chưa rõ liệu Evergrande thực hiện thanh toán phiếu giảm giá 83,5 triệu đô cho khoản nợ nước ngoài đến hạn vào ngày 23 tháng 9 hay khoản thanh toán riêng 45,2 triệu đô cho một trái phiếu khác đến hạn vào thứ tư tuần trước. Trong khi đó, một số chính quyền địa phương ở Trung Quốc cũng đã yêu cầu nhà phát triển chuyển tiền mặt từ việc bán trước các bất động sản vào tài khoản giám sát do chính phủ kiểm soát để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ. Điều này có thể hạn chế hơn nữa khả năng trả nợ đúng hạn của Evergrande.

TL