Mặc dù Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, nhưng vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn, còn có nội dung chồng chéo, xung đột với các luật khác (Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu…) gây khó khăn cho doanh nghiệp (DN) trong việc thực hiện đầu tư.
Nhiều rào cản
Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, một trong những khó khăn đầu tiên để DN có thể tiếp cận đất đai là Điều 37 Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với tình hình thực tiễn.
Điều 37 quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm; kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh là 5 năm, nhưng cấp huyện chỉ là một năm, trong khi công tác chuẩn bị dự án thường kéo dài, nhiều khi chưa chuẩn bị xong đã phải thay đổi gây rất nhiều khó khăn, mất thời gian cho nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, Điều 46 quy định điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất chặt chẽ. Chỉ khi có thay đổi về Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, thay đổi quy hoạch tổng thể các vùng kinh tế – xã hội hoặc khi có thiên tai, chiến tranh mới được điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, quy hoạch xây dựng chi tiết có liên quan nhiều đến sử dụng đất thì lại rất dễ dàng thay đổi, gây rất nhiều bất cập trong quản lý đô thị như hiện nay.
Điều 119 quy định về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng đang gây khó. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định hình thức đấu giá đất, bỏ hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong khi để có thể đấu giá đất thì phải có đất sạch, vì vậy không thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu được.
Trong khi đó, Luật Nhà ở (Điều 22), Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu đều có quy định việc lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển nhà ở, các dự án có sử dụng đất thì phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện các dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không thuộc các dự án Nhà nước giao đất thì tổ chức nhận chuyển nhượng phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (tương tự như văn bản chấp thuận chủ đầu tư), trong khi pháp luật về nhà ở và đầu tư thì lại quy định phải có đất mới được chấp thuận làm chủ đầu tư.
Thêm nữa, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, là lĩnh vực xảy ra nhiều khiếu kiện nhất trong thời gian qua, đặc biệt trong những trường hợp chủ đầu tư phải thỏa thuận giá bồi thường với người dân.
Việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS mỗi địa phương một khác. Hầu hết các dự án kinh doanh BĐS chỉ được xác định giá đất sau khi đã được phê duyệt dự án và bồi thường giải phóng mặt bằng.
Đồng thời, những rào cản về thủ tục, những yêu cầu chồng chéo, những mâu thuẫn, khác biệt giữa luật với các thông tư hướng dẫn thực hiện, giữa văn bản của cấp trên và cấp dưới… cũng đang cản trở việc tiếp cận đất đai của DN.
Theo luật sư Thanh Hà, Chủ tịch công ty Luật SBLaw, khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển DN. Đây là vướng mắc từ lâu nhưng chưa được luật điều chỉnh.,
 |
| DN BĐS gặp khó khăn do quy định pháp luật về đất đai chưa đồng nhất |
Đợi sửa Luật Đất đai?
Báo cáo Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI năm 2017 cho thấy DN đang ngày càng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, mở rộng mặt bằng kinh doanh. Khoảng 1/3 DN đánh giá quy hoạch đất đai của tỉnh chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của DN; 1/4 số DN nhận định việc cung cấp thông tin dữ liệu về đất đai không thuận lợi.
Từ cuối năm 2017, Chính phủ đã giao Bộ TN&MT nghiên cứu sửa đổi những bất cập, vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 và sẽ trình Quốc hội xem xét, thông qua vào năm 2019. Tuy nhiên, việc tạm rút dự án này ra khỏi chương trình năm 2019 ít nhiều sẽ gây ra sự hụt hẫng cho người dân, nhà đầu tư – những người đang kỳ vọng, chờ đợi Luật được sửa đổi.
Trước tình thế này, Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất, trong khi chờ sửa Luật Đất đai 2013, Thủ tướng Chính phủ cần cho sửa một số quy định nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN.
Theo đó, Chính phủ cần sửa đổi quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án mà các chủ đầu tư phải thỏa thuận giá đền bù với dân, cho phép chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, theo giá đã thỏa thuận, nếu có chứng từ hợp lệ, nhưng không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp (hoặc không quá 70% tiền sử dụng đất phải nộp).
Bên cạnh đó, đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để các DN BĐS tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất một cách bình đẳng, hạn chế việc xin – cho, tham nhũng trong lĩnh vực này.
Ngoài ra, nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, thực hiện giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, hoặc chia nhỏ và kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất.
Phạm Minh
