Dự án The Grand Manhattan (Tp HCM): Tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cho khách hàng?

Pháp luật doanh nghiệp | 09:05:00 25/01/2019 |  2

DNHN - Ráo riết quảng bá, chào bán rầm rộ trên các phương tiện truyền thông trong nhiều tháng qua. Tuy nhiên, dự án The Grand Manhattan (100 Cô Giang, phường Cô Giang, quận 1, Tp HCM) đang đứng trước nguy cơ phải đấu giá chọn lại nhà đầu tư khi Sở Tài nguyên - Môi trường Tp HCM kiến nghị UBND Tp HCM rà soát lại việc giao đất tại dự án nêu trên? Nếu việc này xảy ra sẽ đẩy người mua vào những rủi ro khó lường.

Kiến nghị xem xét lại cơ sở pháp lý giao đất

 Chung cư Cô Giang tại số 100, đường Cô Giang, quận 1, TP HCM được xây dựng từ năm 1968, gồm 04 lô A, B, C, D, trên khu đất có diện tích 14.002m2, tổng diện tích xây dựng chung cư 24.028m2. Sau thời gian dài đưa vào sử dụng, chung cư xuống cấp nghiêm trọng.

Vị trí đắc địa Dự án The Grand Manhattan 

Nhằm chỉnh trang đô thị, tháng 8/2007, UBND TP.HCM có văn bản chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH Thủ đô Đất Việt và Vina Capital Group liên doanh làm chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư Cô Giang (sau này dự án được đặt tên thương mại The Grand Manhattan). Tháng 12/2007, UBND TP cấp giấy chứng nhận đầu tư số 411032000018 cho phép Công ty Cổ phần phát triển Đất Việt gồm ba cổ đông: Công ty Vina Capital Property Investment Limited, Công ty Cổ phần Thủ đô Đất Việt và cá nhân ông Phan Minh Việt đầu tư dự án nêu trên. Trong đó, Vina Capital Property Investment Limited chiếm 90% vốn điều lệ.

Thế nhưng, trong suốt cả thập kỷ từ năm 2007 tới 2017, vì lý do nào đó, dự án thực chất vẫn nằm trên giấy không được triển khai xây dựng. Mãi tới tháng 1/2018 UBND TP  mới có Thông báo số 15/TB-VP chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương “lập thủ tục giao đất” cho chủ đầu tư, trình UBND TP.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên - Môi trường đã có ý kiến đề nghị Sở Kế hoạch - Đầu tư làm rõ vấn đề: Việc giao đất mà không qua đấu giá quyền sử dụng đất có đúng quy định pháp luật hay không? Cụ thể, ngày 22/08/2018, Sở Tài nguyên - Môi trường đã có công văn gửi Sở Kế hoạch - Đầu tư có ý kiến về “Giấy chứng nhận đầu tư số 411032000018 (hiện nay được cấp đổi thành Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp) có phải là văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trước ngày 01/07/2014 không? Trường hợp không phải, dự án chung cư Cô Giang (theo Giấy chứng nhận đầu tư là dự án Pavilion Square) có phải thực hiện đấu thầu dự án hay đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định?”

Trong công văn phản hồi, Sở Kế hoạch - Đầu tư cho rằng dự án tại chung cư Cô Giang được UBND TP cấp Giấy chứng nhận đầu tư trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực, do đó trong trường hợp nhà đầu tư không thực hiện điều chỉnh nội dung theo Nghị định 118/2015 thì dự án không thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Công ty CP Phát triển Đất Việt chưa thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án tại Sở Kế hoạn- Đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2014. Do đó, theo Nghị định 118/2015 thì nội dung dự án đầu tư tại Giấy chứng nhận đầu tư năm 2015 do TP cấp tiếp tục có hiệu lực.

Tuy nhiên, tại văn bản phản hồi, Sở Tài nguyên - Môi trường nhận định: “Sở Kế hoạch - Đầu tư không nêu rõ về việc tổ chức công khai lựa chọn chủ đầu tư cũng như có hay không thực hiện theo phương thức đấu thầu hay chỉ định chủ đầu tư”? 

Để đảm bảo chặt chẽ điều kiện được giao đất theo quy định, ngày 22/11/2018 Sở TN&MT có công văn số 11273/STNMT-QLĐ kiến nghị UBND TP.HCM giao Sở Kế hoạch- Đầu tư9868 phối hợp với Sở Xây dựng và UBND quận 1 làm rõ nội dung công khai, đảm bảo điều kiện lựa chọn chủ đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư là Công ty CP phát triển Đại Việt và báo cáo UBND TP.HCM.

Hiện tại Novaland là đơn vị phát triển dự án The Grand Manhattan

Được biết, tại cuộc họp vào giữa tháng 12/2018 vừa qua, UBND. TP đã chỉ đạo Sở Tài nguyên- Môi trường tiếp tục rà soát kỹ lại về cơ sở pháp lý giao đất tại chung cư này và trình thành phố phương án xử lý.

Liên tục thay đổi chủ đầu tư, xuất hiện “ông lớn” Novaland

Sau hơn một thập kỷ nằm im, hiện dự án Pavilion Square đã được đổi tên thành Grand Manhattan. Theo truyền thông về dự án, chủ đầu tư vẫn là Công ty Cổ phần phát triển Đất Việt, đơn vị phát triển dự án lại là một cái tên rất quen thuộc “ông lớn” trên thị trường bất động sản hiện nay - Tập đoàn Bất động sản Novaland.

Theo nhiều nguồn tin được đăng tải trên báo chí, VinaLand đã thoái toàn bộ vốn khỏi dự án Pavilion Square cho Công ty CP Đầu tư RC12 với giá trị cao hơn 11,2% so với giá trị tài sản ròng chưa được kiểm toán vào ngày 31/3/2018 và cao hơn 13,7% so với giá trị tài sản ròng chưa được kiểm toán tại thời điểm diễn ra cuộc họp bất thường của VinaLand vào tháng 11/2016. Thương vụ này mang về cho VinaLand một khoản thu nhập ròng sau khi hoàn trả các khoản vay của cổ đông là 36,9 triệu USD.

Theo Giấy đăng ký doanh nghiệp thay đổi ngày 28/7/2016, Đất Việt có vốn điều lệ 632 tỷ đồng, được nắm giữ bởi 3 pháp nhân gồm: VinaCapital Property Investment Limited (góp 568,8 tỷ đồng, chiếm 90%); Anstra Pte., Ltd. (góp 3,6 tỷ đồng, chiếm 5%); Công ty CP VietLand Capital (5%). Trong đó, cái tên VinaCapital Property Investment Limited là một Công ty do VinaLand lập ra tại “thiên đường thuế” quần đảo Virgin của Vương quốc Anh.

Đến ngày 18/8/2017, mặc dù vốn điều lệ không thay đổi nhưng Vina Capital Property Investment Limited chỉ còn nắm giữ 10% vốn điều lệ của Đất Việt, tương đương 63,2 tỷ đồng. Còn tỷ lệ sở hữu của VietLand vẫn giữ nguyên ở mức 5%.

Ngày 16/11/2017, Đất Việt điều chỉnh vốn điều lệ lên mức 1.020 tỷ đồng. Nhưng vì VinaCapital Property Investment Limited và VietLand không góp thêm nên tỷ lệ sở hữu giảm xuống còn lần lượt 6,2% và 0,31%. Cho đến ngày 31/5/2018, VinaCapital Property Investment Limited chính thức biến mất khỏi cơ cấu sở hữu Đất Việt. Trong khi đó, VietLand giữ lượng vốn không đáng kể (0,31%) của mình tại Đất Việt thêm ít tuần nữa rồi cũng thoái triệt để vào ngày 22/6/2018. Đến thời điểm này đã sạch bóng cổ đông sáng lập ngoại tại Đất Việt.

Phối cảnh dự án The Grand Manhattan

Công ty CP Đầu tư RC12 được thành lập ngày 9/7/2015 với vốn điều lệ hiện tại là 54,6 tỷ đồng. Người đại diện theo pháp luật và là Chủ tịch HĐQT Công ty là bà Lê Nguyễn Diễm My (sinh năm 1988, đăng ký hộ khẩu thường trú tại xã Bình Thành, huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp). Ngành nghề kinh doanh chính là hoạt động hỗ trợ dịch vụ tài chính chưa được phân vào đâu, chi tiết: Hoạt động tư vấn đầu tư (trừ tư vấn tài chính, kế toán, pháp lý).

Sau khi thay thế VinaLand nắm giữ Đất Việt, bà Lê Nguyễn Diễm My cũng thay thế ông Don Di Lam (hiện là Tổng Giám đốc VinaCapital) để giữ chức vụ Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật của Đất Việt.

Đến đây có thể đặt câu hỏi, tại sao một doanh nghiệp mới thành lập, chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, vốn điều lệ ít ỏi lại có thể sở hữu được một dự án bất động sản tầm cỡ như  chung cư Cô Giang? Hay sau đó RC12 sẽ lại bán số cổ phần nắm giữ tại Đất Việt và “lướt sóng” kiếm lời? Nghi vấn này không hẳn không có cơ sở khi trong Báo cáo tài chính Quý III/2018, Tập đoàn Novaland cho hay đã bỏ ra 243 tỷ đồng để “phát triển dự án” vô cùng đắc địa này…

Rất nhiều giả thuyết được đặt ra, phải chăng ngay từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận đầu tư (năm 2007), Đất Việt có thực sự muốn ‘cải tạo chung cư cũ để chỉnh trang đô thị” hay chỉ là chiêu ôm đất, ôm dự án kiếm lời?

Thời gian qua, thông qua nhiều kênh bán hàng khác nhau, dự án Grand Manhattan đã được quảng bá, rao bán rầm rộ ra thị trường. Tháng 9/2018, chủ đầu tư dự án công bố chính thức Công ty CP MLand Việt Nam (MLand), Công ty CP Đầu tư Địa ốc Tati (TatiLand) và Công ty CP MGLand Việt Nam (MGLand) là đại lý phân phối dự án. Hiện tại dự án vẫn đang trong quá trình ép cọc thử tải, có giá trên 150 triệu/m2, căn nhỏ nhất không dưới 10 tỉ. Nếu khách hàng có nhu cầu mua phải đóng giữ chỗ 15% giá trị căn hộ, đồng nghĩa người mua phải đóng số tiền hàng trăm triệu đồng cho một dự án mà không biết có triển vọng được thực thi hay không. Trong khi, UBND TP HCM đang trong tiến trình rà soát lại quy trình giao đất tại dự án  Grand Manhattan.

Quy mô tổng thể dự án The Grand Manhattan gồm 3 tòa tháp căn hộ cao 39 tầng nổi (tầng 39 là tầng sân thượng), 4 tầng hầm với diện tích khoảng 35.150m2, đáp ứng diện tích cho 883 ô tô và 1.304 xe máy. Tầng 1-2 là tầng trung tâm thương mại - dịch vụ, từ tầng 4-7 là tầng các căn khách sạn, còn tầng các căn hộ là từ tầng 8-36.

Lê Nam

Theo: Tạp chí Doanh nghiệp & Hội nhập

Nên đọc