Công ty Quốc Cường Gia Lai nhập nhèm góp vốn hay bán nền?

Pháp luật doanh nghiệp | 09:38:00 31/08/2019 |  644

DNHN - Nhận tiền dưới danh nghĩa hợp đồng “góp vốn” và cam kết giao lại nền đất cho khách hàng, nhưng đã hơn 10 năm Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai vẫn không giao nền đất cho bất cứ người nào. Và Công ty khẳng định không bán đất nền, đề nghị trả lại tiền, trong khi giá đất hiện tại đã vênh nhiều lần so với 10 năm trước đây.

Khách hàng kêu cứu

Ông Nguyễn Hữu Lâm có địa chỉ tại Trần Hưng Đạo, Tiền An, Bắc Ninh tố cáo, tháng 3 năm 2010, ông cùng vợ là Lê Đỗ Uyên đã kí hợp đồng kinh tế số  03001- 2010/6B-NTP/HĐGV Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng hạ tầng dự án lô số 4 Khu dân cư 6B, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh với Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai (sau đây gọi tắt là Công ty QCGL), do bà Nguyễn Thị Như Loan Giám đốc Công ty làm đại diện.

 Hợp đồng có nội dung hai bên cùng góp vốn xây dựng hạ tầng cơ sở kỹ thuật xã hội thuộc Dự án dân cư khu 6B- Khu đô thị mới Nam Thành phố Hồ Chí Minh. Với nguyên tắc bên B góp vốn và được nhận lại đất ở, được trọn quyền kinh doanh 01 lô đất xây dựng nhà phố với tổng diện tích đất ở là 120m2, có cơ sở hạ tầng, giao thông, công trình công cộng, công viên cây xanh ... hoàn chỉnh. Giá trị vốn góp tạm tính là 8.000.000đ/m2.

Sau khi nộp tiền ông Lâm nhận được hóa đơn Giá trị gia tăng với nội dung: Thu tiền đợt 1 (80%) đất nền Dự án dân cư khu 6B- Khu đô thị mới Nam Thành phố Hồ Chí Minh theo hợp đồng số 03001- 2010/6B-NTP/HĐGV, lô L69.

Sau hơn 10 năm ông Lâm cũng như 70 người cùng tham gia “góp vốn” chưa một ai nhận được m2 nền đất nào. Do có những lý do mà dự án khó triển khai, Công ty QCGL đề nghị chỉ trả lại số tiền gấp 2 lần số tiền mà người “góp vốn” đã nộp, mặc dù giá đất hiện tại đã tăng gấp gần chục lần so với thời điểm nộp tiền.

Không đồng tình với cách giải quyết của Công ty QCGL, ông Lâm đã tố cáo vụ việc đến cơ quan báo chí.

Tại Điều 1 hợp đồng góp vốn của Quốc Cường Gia Lai với khách hàng ghi rõ bên B góp vốn được nhận lại đất ở

Theo tài liệu phóng viên có được, Dự án Khu dân cư 6B- Khu đô thị mới Nam Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002 được UBND TP HCM giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà (Intresco), gọi tắt là Công ty Intresco, có trụ sở tại 18 Nguyễn Bỉnh Khiêm, phường Đakao, quận 1, TP HCM làm chủ đầu tư. Được Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng Khu đô thị mới Nam Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vào tháng 1/2008; phê duyệt điều chỉnh quy hoạch vào tháng 8/2010; UBND TP HCM có quyết định giao đất dự án cho công ty Intresco ngày 22/10/2010; phê duyệt cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội tại Dự án chung cư lô A tháng 3/2014. Cùng với đó, ngày 29/6/2007, Công ty Intresco và Công ty QCGL đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư Dự án lô số 4 - Khu 6B, đường Nguyễn Tri Phương kéo dài, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh. Ngày 25/4/2014, UBND Thành phố Hồ Chí Minh cho phép hai đơn vị được chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật và Công ty QCGL trở thành chủ đầu tư của dự án.

Trong văn bản số 26/QCGL ngày 19/8/2019 trả lời cơ quan báo chí những vấn đề liên quan của dự án, Công ty QCGL bày tỏ quan điểm: Công ty QCGL đã có hợp đồng góp vốn xây dựng hạ tầng dự án với Công ty Intresco năm 2007. Theo hợp đồng, Công ty góp vốn xây dựng hạ tầng dự án và được nhận một phần đất ở để phát triển dự án; được huy động vốn góp của bên thứ 3 để phát triển dự án trên phần đất được quy hoạch xây dựng khu nhà ở liền kề và khu cao tầng. Căn cứ hồ sơ pháp lý nêu trên, Công ty đã ký kết các hợp đồng góp vốn với một số cá nhân khác theo nguyên tắc bên góp vốn sẽ được nhận lại quyền kinh doanh 01 lô đất nhà phố trong phạm vi dự án. Do đó, đây không phải là hợp đồng mua bán nhà như phản ánh được gửi lên cơ quan báo chí.

Công ty khẳng định không có sự việc mua bán đất nền tại thời điểm đó; cũng không phải là hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai mà bản chất đây là hợp đồng huy động vốn góp của các cá nhân để thực hiện dự án. Khi dự án hoàn thành, tổ chức và cá nhân góp vốn được quyền mua 01 lô đất xây dựng nhà phố trong phạm vi dự án.

Việc ký hợp đồng là công khai, minh bạch, phù hợp với quy định của pháp luật. Dự án bị người dân tái lấn chiếm, chính quyền không giải quyết được, chưa được Tòa án giải quyết tranh chấp..vv. Nếu khách hàng có yêu cầu vượt quá quy định của pháp luật và khả năng đáp ứng của Công ty thì có thể kiện ra Tòa án. Khẳng định những ý kiến cho rằng Công ty bán đất nền, có dấu hiệu lừa dối khách hàng, hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản là hoàn toàn không đúng.

Hóa đơn thu tiền đất nền dự án của Công ty Quốc Cường Gia Lai ghi rõ số lô L69

Góp vốn hay bán nền?

Căn cứ hồ sơ vụ việc, Hợp đồng số 03001 - 2010/6B.NTP/HĐGV có tên Hợp đồng kinh tế góp vốn đầu tư xây dựng hạ tầng dự án lô số 4 khu dân cư 6B.... Nội dung Điều 1 ghi: Bên B (khách hàng) góp vốn và được nhận lại đất ở .......với tổng diện tích đất ở là 120m2 có cơ sở hạ tầng, ......; Chứ không phải được quyền mua 01 ô đất xây dựng nhà phố.... như văn bản giải thích của Công ty QCGL.

Tiếp nữa, tại hóa đơn Giá trị gia tăng có mã hiệu 0052802 được ghi rất rõ với nội dung, Tên hàng hóa, dịch vụ là:Thu tiền đợt 1 (80%) đất nền dự án dân cư khu 6B- khu đô thị mới Nam Thành phố Hồ Chí Minh. Theo hợp đồng số 03001- 2010/6B-NTP/HĐGV, lô L69. Đặc biệt lưu ý là hàng hóa có số lô L69, có giá trị là 768.000.000đ, thuế VAT là 76.800.000đ. Được cắt nghĩa “hàng hóa” lô L69 được thanh toán theo hợp đồng “góp vốn” 03001- 2010/6B.

Theo thông tư 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính, đối tượng chịu thuế GTGT là hàng hóa, dịch vụ. Vậy góp vốn có phải là hàng hóa dịch vụ không? Góp vốn sao lại có số lô đất? Và 70 người mua sẽ có 70 lô đất theo cách thể hiện này. Theo Luật thuế GTGT áp dụng cho hàng hóa là bất động sản thì đối với đất có cơ sở hạ tầng được áp dụng mức thuế suất 10%. Góp vốn mức thuế suất là 0%. Với hình thức và nội dung của các loại văn bản trên rất dễ hiểu đây là giao dịch mua bán đất nền được lách luật dưới hình thức hợp đồng góp vốn.

 Làm việc với Tạp chí Doanh nghiệp & Hội nhập, vị đại diện của Công ty QCGL cho rằng, Hợp đồng là góp vốn không phải bán nền. Cũng chính vị này cho biết, theo quy định thì bên góp vốn phải là doanh nghiệp, ở hợp đồng này bên góp vốn là cá nhân nên hợp đồng này là loại hợp đồng vô hiệu. Trong hợp đồng cũng không quy định chế tài gì bất lợi cho phía công ty, do vậy nếu khách hàng kiện ra Tòa án thì còn bị thiệt thòi hơn nữa vì đây là hợp đồng vô hiệu. Như vậy đã rõ, Công ty QCGL đã tính sẵn việc này, chỉ khách hàng là người không biết nên mới ký hợp đồng, nay Công ty đưa ra quan điểm nếu kiện ra tòa thì sẽ bị tuyên là vô hiệu, liệu có phải đây là thách đố khách hàng, hay đây là lừa dối khách hàng?

Quay trở lại vụ việc và đối chiếu với các văn bản pháp luật liên quan có hiệu lực tại thời điểm 2007 đến 2010 là: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các nghị định của Chính phủ.

Luật đất đai 2003 quy định cấm kinh doanh phân lô, bán nền tại các dự án kinh doanh bất động sản,

Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.

Theo mục a khoản 1 Điều 8 Nghị định 17/2006 ngày 27/1/2006 của Chính phủ: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê được quy định như sau: Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.

Khoản 2 Điều 30 Luật Nhà ở 2005 về yêu cầu của dự án phát triển nhà ở quy định: Dự án phát triển nhà phải đảm bảo yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…

Theo Khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2006: Bảo đảm nguồn tài chính thực hiện dự án cho đúng tiến độ đã được phê duyệt; trường hợp huy động tiền ứng trước của khách hàng phải thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này”. Khoản 1 điều 14 Luật này quy định:“Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản;”

Đối chiếu với các văn bản quy phạm pháp luật nói trên cho thấy, tại thời điểm đó Công ty Intresco là chủ đầu tư dự án chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Chính vì vậy Công ty Intreso không đủ tư cách chủ thể để ký kết hợp đồng với Công ty QCGL trong dự án này. Đối với Hợp đồng số 03001 - 2010/6B.NTP/HĐGV giữa Công ty QCGL với khách hàng, Công ty QCGL không được bán đất nền và không có đất nền để bán như tên hàng hóa dịch vụ đã ghi trong hóa đơn GTGT số 0052802 ngày 30/3/2010.

Với những mâu thuẫn của vụ việc và những lí lẽ trên, với một sự việc khách hàng hơn 10 năm bị thua thiệt, thì để đánh giá Công ty QCGL có dấu hiệu “lừa dối khách hàng, hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản” sẽ không còn là suy diễn. Ông Nguyễn Hữu Lâm khẳng định, nếu Công ty QCGL không giải quyết thỏa đáng, ông sẽ đưa vụ việc ra cơ quan điều tra làm rõ hành vi của các cá nhân ký kết hợp đồng góp vốn và ký xuất hóa đơn GTGT số 0052802 để xử lý nghiêm theo pháp luật Việt Nam.

Doanh nghiệp & Hội nhập sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc.

Đức Tuất

     

Theo: Tạp chí Doanh nghiệp & Hội nhập