Doanh nhân đầu tiên làm Luận án Tiến sỹ về Bất động sản ở phân khúc chung cư cao cấp

Doanh nhân Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP Hà Nội 

“Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội” là Luận án Tiến sỹ về chuyên ngành Bất động sản của ông Nguyễn Hữu Cường. Đây cũng là đề tài ông Cường nghiên cứu trong 6 năm và hiện nay chưa thấy có công trình, luận văn hay luận án nào được công bố trong và ngoài nước.

Chia sẻ về lý do lựa chọn đề tài trên, doanh nhân Nguyễn Hữu Cường cho biết: Bất chấp những biến động của của các phân khúc khác, thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc bất động sản hạng sang nhằm đáp ứng nhu cầu và những tiêu chuẩn khắt khe của giới thượng lưu. Tuy nhiên, trên thị trường, nhiều dự án đang được quảng cáo với những lời hoa mỹ và gắn mác căn hộ hạng sang, nhưng các tiêu chí về dòng sản phẩm này còn khá mơ hồ và trên thực tế, không phải sản phẩm nào cũng hội tụ đủ yếu tố đẳng cấp để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Đặc biệt, các xung đột lợi ích xảy ra trên diện rộng giữa khách hàng và chủ đầu tư ngày càng phức tạp vì cam kết trong hợp đồng ký một đằng nhưng khách hàng nhận sản phẩm lại khác, giá quá cao so với chất lượng. Nguyên nhân là do các sàn giao dịch, chủ đầu tư, môi giới thổi phồng giá trị ảo về chung cư cao cấp khi quảng cáo; các loại hình PR giới thiệu bát nháo; chủ đầu tư tự gắn mắc, tự xưng danh chung cư cao cấp… Hiện mới chỉ có Bộ Xây dựng ban hành tiêu chí đánh giá đối với nhà chung cư hạng A- B - C (Ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)… Các chính sách về phân hạng chung cư cao cấp của Nhà nước hiện vẫn chưa đầy đủ, tiếp tục hoàn thiện thêm…

Doanh nhân Nguyễn Hữu Cường: Với tôi giá trị của một nghiên cứu là đem áp dụng được vào thực tiễn

Để làm được công trình luận án vừa có giá trị lý luận vừa có giá trị thực tiễn trên, ông Cường chia sẻ khó khăn của ông là vấn đề thực tiễn. “Bởi mình có thực tiễn của mình nhưng để viết ra được là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau, cho nên phải sửa đi, sửa lại rất nhiều. Hơn nữa lĩnh vực mà tôi nghiên cứu thị trường bất động sản chung cư cao cấp ở phân khúc hạng sang rất mới mẻ cho nên là các tài liệu tham khảo trong nước không có nhiều, tôi phải nghiên cứu, khám phá tài liệu nước ngoài…Mặt khác, như tôi đã phân tích là chưa có bộ tiêu chí để phân định cư cao cấp thế nào, chung cư hạng sang, chung cư siêu sang hay chung cư bình dân, chung cư thương mại dẫn tới các chung cư thương mại cũng mang cái mác chung cư hạng sang, “vàng thau lẫn lộn” và là cản trở khó khăn khi chọn và tiến hành làm đề tài nghiên cứu”, ông Cường cho hay.

Khi được hỏi, điều gì ông tâm đắc nhất được luận giải trong đề tài luận án, ông Cường chia sẻ, đó là nghiên cứu, phát hiện những yếu tố mới bổ sung vào khoảng trống của thị trường bất động sản như các yếu tố tâm lý, yếu tố liên quan đến phong thủy, các yếu tố liên quan các vị trí và vị thế của tòa nhà chung cư hay liên quan tới chất lượng, giá trị hữu hình theo quy mô, màu sắc, mật độ xây dựng hay liên quan tới các giá trị mà họ có thể đong đếm được. Các nhân tố về môi trường sống phải đạt chất lượng và đẳng cấp như: cảnh quan, nguồn nước, tiếng động, không khí, nhiều cây xanh, nhiều diện tích thảm xanh, đường dạo bộ, khu vui chơi giải trí, nhà sinh hoạt cộng đồng, thư viện, khu tâm linh, mặt nước…

Các nhân tố về chất lượng vật lý phải đảm bảo an toàn cho công trình và con người như: Chống động đất, thiên tai; thiết bị gắn với công trình hiện đại, hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, phần mềm định vị báo cháy; chữa cháy tự động tại chỗ; có nơi trú ẩn thoát nạn; có công cụ thoát nạn. Chất lượng về sử dụng hưởng thụ: Thiết kế tinh tế khoa học - mỹ quan; chất liệu hoàn thiện bền và thân thiện; Áp dụng các thiết bị smarthome; quản lý từ xa… Chất lượng phân khúc khách hàng: Văn hóa chung cư hiện đại phụ thuộc vào nhận thức của cư dân giàu có… Chất lượng nhân sự của Ban quản lý tòa nhà và đơn vị cung cấp các dịch vụ ảnh hưởng rất lớn đến cảm nhận của khách hàng khi quyết định mua chung cư cao cấp. Đặc điểm của chủ đầu tư ảnh hưởng đến giá bán chung cư cao cấp (uy tín, chuyên môn, giữ lời hứa, chính sách hậu mãi, (giáo dục, y tế, các dịch vụ…). Vị trí của tòa nhà chung cư cao cấp…

Về những kiến nghị gì đối với các chủ đầu tư phân khúc chung cư cao cấp của đề tài luận án, vị Chủ tịch nêu quan điểm: “Trong nghiên cứu của tôi có chỉ ra, chủ đầu tư cần lưu ý đến cảm giác hài lòng, dễ chịu và tự hào về nơi ở của khách hàng. Chính khách hàng hiện tại và trong quá khứ là kênh truyền thông tốt nhất của chủ đầu tư, là khách hàng tiềm năng của chủ đầu tư… Ưu tiên thực hiện đầy đủ các dịch vụ tổng hợp, giá cả không nên cao hơn mặt bằng, có đầy đủ chỗ để xe máy, xe ôtô, camera an ninh, thái độ lễ tân, người dịch vụ, bảo vệ… tươi cười, nhẹ nhàng, thân thiện và chuyên nghiệp…”

Đối các cơ quan quản lý Nhà nước qua đề tài này, ông Nguyễn Hữu Cường kiến nghị cần nhanh chóng có bộ tiêu chí cụ thể để phân hạng chung cư cao cấp nói riêng và các hạng chung cư bình dân hay hạng sang - Tránh buông lỏng nên có nhiều hệ lụy đang diễn ra cho cả chủ đầu tư, khách hàng và cơ quản lý Nhà nước như hiện nay. 

Đức Hạnh