Thứ tư 15/01/2025 15:14
Hotline: 024.355.63.010
Email: banbientap.dnhn@gmail.com
Bất động sản

TP. HCM có nên áp dụng ngay bảng giá đất mới sau ngày 1-8?

12/08/2024 05:10
Luật Đất đai 2024 cho phép bảng giá đất hiện tại do UBND cấp tỉnh ban hành vẫn được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Các tỉnh thành khác mọi thủ tục liên quan đến đất đai vẫn bình thường, chỉ có TP. HCM bị ách tắc...

Sau khi Sở Tài nguyên Môi trường (TN-MT) công bố bảng giá đất mới theo Luật Đất dai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2014, tình hình thủ tục đất đai ở TP. HCM trở nên rất phức tạp. Những ngày qua, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) của người dân nộp từ ngày 1/8 đang bị "treo". Các cơ quan thuế quận, huyện và TP. Thủ Đức vẫn tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa thể tính tiền SDĐ phải nộp vì đang chờ hướng dẫn cách tính thuế mới.

Cơ quan thuế lúng túng, TP. HCM xin ý kiến để gỡ vướng

Ngày 10/8, Cục Thuế TP. HCM cho biết, đã có báo cáo gửi UBND TP. HCM về việc giải quyết hồ sơ đất đai từ ngày 1/8, để phù hợp với quy định pháp luật khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 103 của Chính phủ quy định về tiền SDĐ, tiền thuê đất có hiệu lực từ ngày 1/8.

Cục Thuế TP. HCM cho rằng, căn cứ Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và Khoản 2 Điều 1 luật số 43/2024 thì kể từ ngày 1/8, Quyết định số 02/2020 do UBND TP. HCM ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP giai đoạn 2020 - 2024 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, việc áp dụng Quyết định số 02/2020 đối với các trường hợp áp dụng giá đất tại bảng giá đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 sẽ phát sinh những bất cập, vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ tại cơ quan thuế. Trong đó phương pháp tính hệ số điều chỉnh giá đất - hệ số K (giá đất tại bảng giá đất 2020 - 2024 nhân hệ số K năm 2024).

Để giải quyết những khúc mắc trên, UBND TP. HCM sẽ có báo cáo các cơ quan trung ương cho ý kiến xử lý gỡ vướng trong việc thực hiện thủ tục đất đai, nhất là khâu tính thuế chuyển mục đích SDĐ từ 1/8.

Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải thích luật đối với nội dung khoản 1 điều 257 của Luật Đất đai 2024.

Theo HoREA, dự thảo bảng giá đất mới tại TP. HCM được người dân, DN và nhà đầu tư bất động sản rất quan tâm. Đến nay, mới chỉ có duy nhất TP. HCM công bố thông tin về dự thảo bảng giá đất, dự kiến áp dụng từ 1/8 đến 31/12/2024. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, cách hiểu của HoREA về nội dung khoản 1 điều 257 Luật Đất đai 2024 là bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 và cả hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Nghị định 44 và Nghị định 45 là được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Theo HoREA, quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 có thể chưa đủ độ rõ để các địa phương thống nhất cách hiểu để áp dụng, mà để giải thích luật thì chỉ có Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới có thẩm quyền giải thích. Vì vậy, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải thích luật đối với nội dung khoản 1 điều 257 Luật Đất đai 2024 để các địa phương thống nhất cách hiểu, dễ thực thi và để người dân yên tâm, có thêm thời gian 1,5 năm để chuẩn bị tài chính và thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ, sổ hồng.

Chiều 8/8, tại họp báo tình hình kinh tế - xã hội TP. HCM, ông Đào Quang Dương, Phó trưởng phòng Kinh tế đất - Sở TN-MT TP. HCM cho biết, việc giải quyết các thủ tục đất đai từ ngày 1/8 cho đến khi ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 hầu hết đang vướng tại nhiều tỉnh thành. Với TP. HCM vướng mắc ở khâu thủ tục tính thuế, cần xin ý kiến các cơ quan chức năng để xử lý.

Ông Dương cho biết, Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương được tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025, nhưng bảng giá này trước đây bị khống chế bởi khung giá nên giá đưa ra thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Do vậy, nếu vẫn lấy bảng giá đất này nhưng không nhân hệ số K theo cách tính mới sẽ làm cho số tiền thuế tính ra thấp hơn nhiều so với cách làm từ trước đến nay, khiến cơ quan thuế lo bị quy là làm thất thoát ngân sách.

Ngoài vướng ở khâu thủ tục tính tiền thuế đất, cần chờ các cơ quan trung ương hướng dẫn việc áp dụng Luật Đất đai 2024.

Tại cuộc họp báo, đại diện Sở TN-MT cho biết, đang cùng các sở ngành hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh và trình các cấp phê duyệt. Bảng giá đất mới cần được HĐND TP. HCM thông qua để áp dụng.

Về bảng giá đất mới, ông Đào Quang Dương thông tin, giá đất mới được đưa ra phù hợp với tình hình thực tế tại TP. HCM, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng và nhà đầu tư theo Luật Đất đai 2024; chỉ bằng 70% giá thị trường.

Thực tế thì khác, căn cứ vào dự thảo bảng giá đất được Sở TN-MT công bố, giá đất tại nhiều quận có thể tăng trung bình 5-10 lần; một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại.

Sau 1-8, người dân TP HCM làm thủ tục nhà đất trong lo lắng vì có thể đóng tiền SDĐ cao..
Sau 1/8, người dân TP. HCM làm thủ tục nhà đất trong lo lắng vì có thể đóng tiền SDĐ cao.

Trước đó, ngày 1/8, Ban Cán sự Đảng UBND TP. HCM đã tổ chức cuộc họp để nghe Sở TN-MT báo cáo tiến độ xây dựng bảng giá đất điều chỉnh. Ông Phan Văn Mãi cho biết, dù Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8 nhưng đến giờ chưa có địa phương nào ban hành bảng giá đất mới. "Đây là việc khó, phải làm khẩn trương nhưng cần chặt chẽ để khi ban hành đạt kết quả cao nhất", ông Mãi chia sẻ.

Ý kiến của Chủ tịch UBND TP. HCM là rất thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất mới. Điều đáng nói là các địa phương khác đến nay vẫn chưa thấy công bố bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, kể cả những TP lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ…

Bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực đến 31/12/2025

Việc áp dụng Luật Đất đai mới, trên thực tế cũng có những điều khoản phức tạp, thậm chí rất phức tạp. Trong khi đó Chính phủ vẫn chưa công bố dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; dự thảo Nghị định về giá đất; dự thảo Nghị định về tiền SDĐ, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024.

Điều đáng nói là Luật Đất đai 2024 vẫn có những điều khoản rất đáng chú ý và chưa rõ, có thể hiểu khác nhau như quy định này: “Căn cứ tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về giải quyết về tài chính đất đai, giá đất: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Hiểu cách khác là các địa phương không bắt buộc phải ban hành ngay bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 vào ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 có quy định: UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Và hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01-01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.

Thực tế, nếu không ban hành giá đất mới cũng rất khó trong công tác quản lý đất đai, khi tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 lại quy định có 11 trường hợp áp dụng Bảng giá đất theo Luật Đất đai mới nhất, như tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích SDĐ của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế SDĐ; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai…

Quy định các địa phương phải ban hành giá đất mới từ 1/8 hay 1/1/2024 có bắt buộc hay không, khi bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, là câu hỏi mà các nghị định của Chính phủ đang được soạn thảo để thi hành Luật Đất đai mới sẽ trả lời.

Về quyền lợi hợp pháp của người dân đang có nhu cầu chuyển quyền SDĐ, đang ở thời điểm giao thời giữa Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013, cũng đang rất lo lắng vì tiền SDĐ khi chuyển mục đích sử dụng tăng quá quá cao nếu áp dụng luật mới.

Tại thời điểm này ở TP. HCM đang có tình trạng nhiều người chạy đôn chạy đáo cố gắng làm xong các thủ tục liên quan đến đất đai, khi mà bảng giá mới chưa được HĐND TP. HCM thông qua, chưa có hiệu lực. Cho đến thời điểm này cơ quan thuế ở các quận, huyện và TP. Thủ Đức đã ngưng tính thuế, chờ hướng dẫn cách tính nghĩa vụ tài chính, trong đó có tiền SDĐ theo bảng giá đất mới. Những hồ sơ đã nộp trước ngày 1/8 và chuyển qua ngành thuế sẽ được tính thuế theo bảng giá đất cũ. Hiện vẫn chưa có thông báo chính thức là ngưng hay tiếp tục tính thuế theo bảng giá đất mới hay cũ.

Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trong khi đó các nghị định liên quan đến Luật Đất đai mới vẫn đang được Chính phủ soạn thảo.

Có nghĩa là vẫn có thời gian “cửa số” kéo dài 17 tháng nữa để Luật Đất đai mới có hiệu lực toàn phần. Vậy có nên ban hành bảng giá đất mới để gây thêm áp lực về tài chính cho người dân, cho DN, là câu hỏi mà lãnh đạo TP. HCM cần cân nhắc.

Trường hợp nếu áp dụng, trước mắt để thuận lợi cho việc đầu tư công và các quyền lợi chính đáng của nhà nước, cần quy định cụ thể các trường hợp áp dụng; với người dân cũng cần có quy định rõ ràng các trường hợp nào áp dụng bảng giá mới, bảng giá cũ, để tránh thiệt thòi cho dân, đặc biệt với những người sở hữu đất lâu năm, có nhu cầu tách thửa cho con cháu; những hộ nằm trong quy hoạch treo kéo dài mấy chục năm qua…

Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động rất lớn đến đời sống xã hội. Về phía Chính phủ cũng cần nghiên cứu việc tăng giá đất có lộ trình, chia làm nhiều giai đoạn để giảm "sốc" cho DN và người dân.

Người dân TP HCM lo lắng tiền SDĐ sẽ tăng cao nếu áp dụng bảng giá đất mới
Người dân TP HCM lo lắng tiền SDĐ sẽ tăng cao nếu áp dụng bảng giá đất mới.

Chỉ có TP. HCM vướng luật, tỉnh thành khác vẫn bình thường

Luật Đất đai 2024 áp dụng cho cả nước, thế nhưng trên thực tế chỉ có mỗi TP. HCM là bị vướng, còn các tỉnh khác thì không, hoàn toàn bình thường.

Tỉnh Bình Dương vẫn đang áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) có hiệu lực từ 1/1/2024 thay cho bảng giá đất năm 2023. Cơ quan thuế tại Bình Dương hiện vẫn tính tiền SDĐ theo giá đất ban hành từ 1/1/2024, không chịu ảnh hưởng bởi Luật Đất đai 2024. Cục Thuế tỉnh Bình Dương cho biết tỉnh này đang áp dụng tính tiền SDĐ theo quyết định 36/2020 của UBND tỉnh, chưa có gì thay đổi.

Tại Đồng Nai, Sở TN-MT tỉnh cho biết, bảng giá đất của Đồng Nai đang lập theo quy định của Luật Đất đai cũ và vẫn đang có hiệu lực, chưa điều chỉnh theo luật mới. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất phải có giá tái định cư nên sắp tới Đồng Nai sẽ ban hành giá đất một số khu tái định cư để sớm phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tại Bình Thuận, vẫn đang tính tiền SDĐ theo bảng giá đất ban hành từ 1/1/2024, nếu có thay đổi thì phải từ 1/1/2025.

Tại Hà Nội, từ ngày 29/7 áp dụng hệ số K mới theo quyết định số 45/2024/QĐ-UBND.

Các tỉnh miền Tây như Đồng Tháp, An Giang, Vĩnh Long, Sóc Trăng, Hậu Giang, Trà Vinh… đều cho biết, vẫn đang áp dụng hệ số K cũ, chưa có gì thay đổi.

Trong khi đó, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, thuộc Bộ TN-MT khẳng định, Luật Đất đai 2024 cho phép, bảng giá đất hiện tại do UBND cấp tỉnh ban hành được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Nếu áp dụng bảng giá này thì các địa phương vẫn được sử dụng hệ số K để giải quyết cho từng trường hợp cần thiết và cụ thể. Ông Chính khẳng định, Luật Đất đai 2024 không cấm các tỉnh thành sử dụng bảng giá đất cũ để tính tiền sử dụng đất, trong đó hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

Vĩnh Hy

Bài liên quan
Tin bài khác
Nhiều “ông lớn” triển khai dự án, nguồn cung bất động sản sẽ bứt phá

Nhiều “ông lớn” triển khai dự án, nguồn cung bất động sản sẽ bứt phá

Quý đầu năm 2025, thị trường bất động sản chứng kiến sự bứt phá với nguồn cung mới từ hơn 100 dự án lớn. Các chủ đầu tư chú trọng pháp lý và hợp tác mở rộng kênh phân phối.
Sân bay Vinh sắp được mở rộng, nâng cấp thêm 5,97 ha

Sân bay Vinh sắp được mở rộng, nâng cấp thêm 5,97 ha

Cảng hàng không quốc tế Vinh chuẩn bị mở rộng 5,97 ha, nâng cấp sân đỗ máy bay, hướng tới phục vụ nhu cầu đi lại và vận tải quốc tế trong tương lai gần.
Dự án giao thông trọng điểm nào sẽ khởi công vào năm 2025?

Dự án giao thông trọng điểm nào sẽ khởi công vào năm 2025?

Năm 2025, ngành Giao thông Vận tải sẽ triển khai nhiều dự án quan trọng, đặc biệt là các tuyến cao tốc, đường sắt và hàng không, nhằm thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông quốc gia.
Điểm khác biệt của thị trường bất động sản Hà Nội trong chu kỳ mới

Điểm khác biệt của thị trường bất động sản Hà Nội trong chu kỳ mới

Năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội bước vào chu kỳ phát triển mới, với sự thay đổi mạnh mẽ từ pháp lý, nguồn cung, giá cả và sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài.
Khó khăn trong chuyển đổi đất ở Hà Nội vì giá đất tăng mạnh?

Khó khăn trong chuyển đổi đất ở Hà Nội vì giá đất tăng mạnh?

Bảng giá đất mới của Hà Nội khiến nhiều người dân và nhà đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch chuyển đổi và đầu tư đất, tạo ra cơ hội và thách thức mới trên thị trường.
Giải pháp cởi nút thắt phân hóa thị trường bất động sản nhà ở

Giải pháp cởi nút thắt phân hóa thị trường bất động sản nhà ở

Thị trường bất động sản năm 2024 đã phục hồi nhưng vẫn tồn tại sự phân hóa giữa các phân khúc. Để thị trường phát triển bền vững, cần những chính sách tháo gỡ các "nút thắt" cục bộ.
Khai trương khách sạn cao cấp Legend Valley Hotel, sẵn sàng đón khách du lịch

Khai trương khách sạn cao cấp Legend Valley Hotel, sẵn sàng đón khách du lịch

Legend Valley Hotel nằm trong khu phức hợp thể thao và du lịch Legend Valley Country Club đã khai trương và sẵn sàng cung cấp một cơ sở lưu trú chất lượng.
Dự báo giá chung cư Hà Nội 2025: Ổn định và hấp dẫn hơn

Dự báo giá chung cư Hà Nội 2025: Ổn định và hấp dẫn hơn

Năm 2025, giá chung cư Hà Nội dự báo sẽ chững lại, không còn sốt nóng như trước. Các chuyên gia nhận định thị trường sẽ ổn định và tập trung vào những dự án giá cạnh tranh.
Bảng giá đất mới TP.HCM tác động thế nào đến thị trường bất động sản

Bảng giá đất mới TP.HCM tác động thế nào đến thị trường bất động sản

Bảng giá đất mới tại TP.HCM, vừa áp dụng, không chỉ minh bạch hóa quá trình đền bù mà còn tạo ra cơ hội và thách thức lớn đối với thị trường bất động sản thành phố.
Bất động sản công nghiệp bứt phá nhờ công nghệ cao và bán dẫn

Bất động sản công nghiệp bứt phá nhờ công nghệ cao và bán dẫn

Việt Nam thu hút đầu tư công nghệ cao, đặc biệt từ ngành bán dẫn, tạo động lực mạnh mẽ cho bất động sản công nghiệp với giá trị gia tăng và hạ tầng hiện đại.
Vì sao giá biệt thự TP. Hồ Chí Minh cao hơn ở Hà Nội ?

Vì sao giá biệt thự TP. Hồ Chí Minh cao hơn ở Hà Nội ?

Mặc dù giá biệt thự tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội, nguồn cung thiếu hụt trong năm 2024 dự báo sẽ cải thiện nhờ các dự án mới tại khu Đông và khu Nam.
Quảng Trị thống nhất quy định đơn giá mới về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất

Quảng Trị thống nhất quy định đơn giá mới về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất

Tỉnh Quảng Trị vừa thống nhất quy định về đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và mức bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh.
Thách thức nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM

Thách thức nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM

Dự báo nguồn cung bất động sản TP.HCM cải thiện vào năm 2025, song phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm, các khu vực vệ tinh sẽ trở thành lựa chọn tiềm năng.
Sun Urban City Hà Nam  - cuốn “từ điển mới” về tinh hoa văn hóa

Sun Urban City Hà Nam - cuốn “từ điển mới” về tinh hoa văn hóa

“Thần tài” mang lại 40% lượng khách cho ngành du lịch thế giới là văn hóa. Một nghiên cứu khác chỉ ra: BĐS trong không gian có yếu tố văn hóa, lịch sử có thể giá trị cao hơn 30%. Những con số biết nói trên đã vẽ tương lai của đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City Hà Nam – nơi được ví như cuốn “từ điển mới” về văn hóa đồng bằng châu thổ sông Hồng.
Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội - TP Hồ Chí Minh: Tăng giảm trái chiều

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội - TP Hồ Chí Minh: Tăng giảm trái chiều

Trong khi nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt mức cao thì TP.HCM ghi nhận nguồn cung căn hộ mở bán mới ở mức thấp nhất kể từ năm 2013, chỉ với 5.050 căn.