Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”
Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản. Doanh nghiệp có cơ hội vàng tái cấu trúc, mở rộng quy mô dự án, kiến tạo đô thị đồng bộ.
Sau khi Sở Tài nguyên Môi trường (TN-MT) công bố bảng giá đất mới theo Luật Đất dai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2014, tình hình thủ tục đất đai ở TP. HCM trở nên rất phức tạp. Những ngày qua, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) của người dân nộp từ ngày 1/8 đang bị "treo". Các cơ quan thuế quận, huyện và TP. Thủ Đức vẫn tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa thể tính tiền SDĐ phải nộp vì đang chờ hướng dẫn cách tính thuế mới.
Cơ quan thuế lúng túng, TP. HCM xin ý kiến để gỡ vướng
Ngày 10/8, Cục Thuế TP. HCM cho biết, đã có báo cáo gửi UBND TP. HCM về việc giải quyết hồ sơ đất đai từ ngày 1/8, để phù hợp với quy định pháp luật khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 103 của Chính phủ quy định về tiền SDĐ, tiền thuê đất có hiệu lực từ ngày 1/8.
Cục Thuế TP. HCM cho rằng, căn cứ Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và Khoản 2 Điều 1 luật số 43/2024 thì kể từ ngày 1/8, Quyết định số 02/2020 do UBND TP. HCM ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP giai đoạn 2020 - 2024 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, việc áp dụng Quyết định số 02/2020 đối với các trường hợp áp dụng giá đất tại bảng giá đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 sẽ phát sinh những bất cập, vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ tại cơ quan thuế. Trong đó phương pháp tính hệ số điều chỉnh giá đất - hệ số K (giá đất tại bảng giá đất 2020 - 2024 nhân hệ số K năm 2024).
Để giải quyết những khúc mắc trên, UBND TP. HCM sẽ có báo cáo các cơ quan trung ương cho ý kiến xử lý gỡ vướng trong việc thực hiện thủ tục đất đai, nhất là khâu tính thuế chuyển mục đích SDĐ từ 1/8.
Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải thích luật đối với nội dung khoản 1 điều 257 của Luật Đất đai 2024.
Theo HoREA, dự thảo bảng giá đất mới tại TP. HCM được người dân, DN và nhà đầu tư bất động sản rất quan tâm. Đến nay, mới chỉ có duy nhất TP. HCM công bố thông tin về dự thảo bảng giá đất, dự kiến áp dụng từ 1/8 đến 31/12/2024. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, cách hiểu của HoREA về nội dung khoản 1 điều 257 Luật Đất đai 2024 là bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 và cả hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Nghị định 44 và Nghị định 45 là được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.
Theo HoREA, quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 có thể chưa đủ độ rõ để các địa phương thống nhất cách hiểu để áp dụng, mà để giải thích luật thì chỉ có Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới có thẩm quyền giải thích. Vì vậy, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải thích luật đối với nội dung khoản 1 điều 257 Luật Đất đai 2024 để các địa phương thống nhất cách hiểu, dễ thực thi và để người dân yên tâm, có thêm thời gian 1,5 năm để chuẩn bị tài chính và thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ, sổ hồng.
Chiều 8/8, tại họp báo tình hình kinh tế - xã hội TP. HCM, ông Đào Quang Dương, Phó trưởng phòng Kinh tế đất - Sở TN-MT TP. HCM cho biết, việc giải quyết các thủ tục đất đai từ ngày 1/8 cho đến khi ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 hầu hết đang vướng tại nhiều tỉnh thành. Với TP. HCM vướng mắc ở khâu thủ tục tính thuế, cần xin ý kiến các cơ quan chức năng để xử lý.
Ông Dương cho biết, Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương được tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025, nhưng bảng giá này trước đây bị khống chế bởi khung giá nên giá đưa ra thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Do vậy, nếu vẫn lấy bảng giá đất này nhưng không nhân hệ số K theo cách tính mới sẽ làm cho số tiền thuế tính ra thấp hơn nhiều so với cách làm từ trước đến nay, khiến cơ quan thuế lo bị quy là làm thất thoát ngân sách.
Ngoài vướng ở khâu thủ tục tính tiền thuế đất, cần chờ các cơ quan trung ương hướng dẫn việc áp dụng Luật Đất đai 2024.
Tại cuộc họp báo, đại diện Sở TN-MT cho biết, đang cùng các sở ngành hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh và trình các cấp phê duyệt. Bảng giá đất mới cần được HĐND TP. HCM thông qua để áp dụng.
Về bảng giá đất mới, ông Đào Quang Dương thông tin, giá đất mới được đưa ra phù hợp với tình hình thực tế tại TP. HCM, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng và nhà đầu tư theo Luật Đất đai 2024; chỉ bằng 70% giá thị trường.
Thực tế thì khác, căn cứ vào dự thảo bảng giá đất được Sở TN-MT công bố, giá đất tại nhiều quận có thể tăng trung bình 5-10 lần; một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại.
Trước đó, ngày 1/8, Ban Cán sự Đảng UBND TP. HCM đã tổ chức cuộc họp để nghe Sở TN-MT báo cáo tiến độ xây dựng bảng giá đất điều chỉnh. Ông Phan Văn Mãi cho biết, dù Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8 nhưng đến giờ chưa có địa phương nào ban hành bảng giá đất mới. "Đây là việc khó, phải làm khẩn trương nhưng cần chặt chẽ để khi ban hành đạt kết quả cao nhất", ông Mãi chia sẻ.
Ý kiến của Chủ tịch UBND TP. HCM là rất thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất mới. Điều đáng nói là các địa phương khác đến nay vẫn chưa thấy công bố bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, kể cả những TP lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ…
Bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực đến 31/12/2025
Việc áp dụng Luật Đất đai mới, trên thực tế cũng có những điều khoản phức tạp, thậm chí rất phức tạp. Trong khi đó Chính phủ vẫn chưa công bố dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; dự thảo Nghị định về giá đất; dự thảo Nghị định về tiền SDĐ, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024.
Điều đáng nói là Luật Đất đai 2024 vẫn có những điều khoản rất đáng chú ý và chưa rõ, có thể hiểu khác nhau như quy định này: “Căn cứ tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về giải quyết về tài chính đất đai, giá đất: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Hiểu cách khác là các địa phương không bắt buộc phải ban hành ngay bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 vào ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 có quy định: UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Và hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01-01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.
Thực tế, nếu không ban hành giá đất mới cũng rất khó trong công tác quản lý đất đai, khi tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 lại quy định có 11 trường hợp áp dụng Bảng giá đất theo Luật Đất đai mới nhất, như tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích SDĐ của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế SDĐ; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai…
Quy định các địa phương phải ban hành giá đất mới từ 1/8 hay 1/1/2024 có bắt buộc hay không, khi bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, là câu hỏi mà các nghị định của Chính phủ đang được soạn thảo để thi hành Luật Đất đai mới sẽ trả lời.
Về quyền lợi hợp pháp của người dân đang có nhu cầu chuyển quyền SDĐ, đang ở thời điểm giao thời giữa Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013, cũng đang rất lo lắng vì tiền SDĐ khi chuyển mục đích sử dụng tăng quá quá cao nếu áp dụng luật mới.
Tại thời điểm này ở TP. HCM đang có tình trạng nhiều người chạy đôn chạy đáo cố gắng làm xong các thủ tục liên quan đến đất đai, khi mà bảng giá mới chưa được HĐND TP. HCM thông qua, chưa có hiệu lực. Cho đến thời điểm này cơ quan thuế ở các quận, huyện và TP. Thủ Đức đã ngưng tính thuế, chờ hướng dẫn cách tính nghĩa vụ tài chính, trong đó có tiền SDĐ theo bảng giá đất mới. Những hồ sơ đã nộp trước ngày 1/8 và chuyển qua ngành thuế sẽ được tính thuế theo bảng giá đất cũ. Hiện vẫn chưa có thông báo chính thức là ngưng hay tiếp tục tính thuế theo bảng giá đất mới hay cũ.
Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trong khi đó các nghị định liên quan đến Luật Đất đai mới vẫn đang được Chính phủ soạn thảo.
Có nghĩa là vẫn có thời gian “cửa số” kéo dài 17 tháng nữa để Luật Đất đai mới có hiệu lực toàn phần. Vậy có nên ban hành bảng giá đất mới để gây thêm áp lực về tài chính cho người dân, cho DN, là câu hỏi mà lãnh đạo TP. HCM cần cân nhắc.
Trường hợp nếu áp dụng, trước mắt để thuận lợi cho việc đầu tư công và các quyền lợi chính đáng của nhà nước, cần quy định cụ thể các trường hợp áp dụng; với người dân cũng cần có quy định rõ ràng các trường hợp nào áp dụng bảng giá mới, bảng giá cũ, để tránh thiệt thòi cho dân, đặc biệt với những người sở hữu đất lâu năm, có nhu cầu tách thửa cho con cháu; những hộ nằm trong quy hoạch treo kéo dài mấy chục năm qua…
Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động rất lớn đến đời sống xã hội. Về phía Chính phủ cũng cần nghiên cứu việc tăng giá đất có lộ trình, chia làm nhiều giai đoạn để giảm "sốc" cho DN và người dân.
Chỉ có TP. HCM vướng luật, tỉnh thành khác vẫn bình thường
Luật Đất đai 2024 áp dụng cho cả nước, thế nhưng trên thực tế chỉ có mỗi TP. HCM là bị vướng, còn các tỉnh khác thì không, hoàn toàn bình thường.
Tỉnh Bình Dương vẫn đang áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) có hiệu lực từ 1/1/2024 thay cho bảng giá đất năm 2023. Cơ quan thuế tại Bình Dương hiện vẫn tính tiền SDĐ theo giá đất ban hành từ 1/1/2024, không chịu ảnh hưởng bởi Luật Đất đai 2024. Cục Thuế tỉnh Bình Dương cho biết tỉnh này đang áp dụng tính tiền SDĐ theo quyết định 36/2020 của UBND tỉnh, chưa có gì thay đổi.
Tại Đồng Nai, Sở TN-MT tỉnh cho biết, bảng giá đất của Đồng Nai đang lập theo quy định của Luật Đất đai cũ và vẫn đang có hiệu lực, chưa điều chỉnh theo luật mới. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất phải có giá tái định cư nên sắp tới Đồng Nai sẽ ban hành giá đất một số khu tái định cư để sớm phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Tại Bình Thuận, vẫn đang tính tiền SDĐ theo bảng giá đất ban hành từ 1/1/2024, nếu có thay đổi thì phải từ 1/1/2025.
Tại Hà Nội, từ ngày 29/7 áp dụng hệ số K mới theo quyết định số 45/2024/QĐ-UBND.
Các tỉnh miền Tây như Đồng Tháp, An Giang, Vĩnh Long, Sóc Trăng, Hậu Giang, Trà Vinh… đều cho biết, vẫn đang áp dụng hệ số K cũ, chưa có gì thay đổi.
Trong khi đó, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, thuộc Bộ TN-MT khẳng định, Luật Đất đai 2024 cho phép, bảng giá đất hiện tại do UBND cấp tỉnh ban hành được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Nếu áp dụng bảng giá này thì các địa phương vẫn được sử dụng hệ số K để giải quyết cho từng trường hợp cần thiết và cụ thể. Ông Chính khẳng định, Luật Đất đai 2024 không cấm các tỉnh thành sử dụng bảng giá đất cũ để tính tiền sử dụng đất, trong đó hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.
Vĩnh Hy
