TP. Đồng Nai mở dư địa tăng trưởng từ mô hình đô thị TOD

TP. Đồng Nai đang đứng trước một giai đoạn phát triển mới khi hàng loạt công trình giao thông quy mô lớn được đầu tư và từng bước hình thành. Cảng hàng không quốc tế Long Thành cùng hệ thống cao tốc, đường vành đai, đường sắt và metro sẽ tạo thêm các trục kết nối giữa đô thị với các khu vực trong vùng.

Trong bối cảnh đó, TOD được xem là hướng tiếp cận nhằm gắn quy hoạch đô thị với hệ thống giao thông công cộng, tập trung dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và các tiện ích thiết yếu quanh những đầu mối vận tải.

Đầu tháng 7/2026, tại Kỳ họp thứ 3, HĐND TP. Đồng Nai khóa I, nhiệm kỳ 2026-2031 đã thông qua nghị quyết quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng TOD; đồng thời quy định phương án tuyến, vị trí công trình và tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương trên địa bàn.

TP. Đồng Nai mở dư địa tăng trưởng từ mô hình đô thị TOD.

Theo định hướng này, các khu vực TOD ưu tiên giao thông công cộng, giao thông phi cơ giới, hạn chế sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân; đồng thời hướng tới phát triển đô thị xanh, thông minh, linh hoạt, gắn với thương mại, dịch vụ và đổi mới sáng tạo.

Việc hình thành khuôn khổ quản lý TOD có ý nghĩa trong bối cảnh không gian đô thị TP. Đồng Nai ngày càng mở rộng. Nếu phát triển thiếu định hướng, đô thị có nguy cơ tiếp tục lan rộng, kéo theo nhu cầu đầu tư hạ tầng lớn và làm phân tán nguồn lực đất đai.

Ngược lại, mô hình TOD có thể tạo ra những khu đô thị tập trung quanh các đầu mối giao thông, giúp người dân tiếp cận thuận lợi hơn với phương tiện công cộng, đồng thời rút ngắn khoảng cách giữa nơi ở, nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu.

Nhà ga có thể trở thành hạt nhân đô thị mới

Một trong những lợi thế của TP. Đồng Nai là còn dư địa phát triển tại nhiều khu vực đang trong quá trình đô thị hóa. Đây là điều kiện để thành phố chủ động dành quỹ đất và tổ chức không gian TOD tại các vị trí có khả năng kết nối với sân bay, nhà ga đường sắt, metro, đường vành đai và các tuyến giao thông liên vùng.

Khi các công trình hoàn thành, khu vực quanh nhà ga và đầu mối trung chuyển có thể hình thành các trung tâm mới về thương mại, dịch vụ, nhà ở và việc làm. Qua đó, hạ tầng giao thông không chỉ phục vụ đi lại mà còn trở thành động lực định hình cấu trúc đô thị và tạo ra các cực tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, TOD không đồng nghĩa với việc phát triển bất động sản đơn thuần quanh nhà ga. Mô hình này đòi hỏi sự tích hợp giữa quy hoạch giao thông, sử dụng đất, nhà ở, thương mại - dịch vụ và hạ tầng xã hội.

Thành phố cần xác định rõ các khu vực TOD ưu tiên, kiểm soát mật độ và chức năng sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quỹ đất tại các đầu mối giao thông để tránh tình trạng phát triển tự phát làm gia tăng chi phí đầu tư và giải phóng mặt bằng về sau.

Đáng chú ý, việc đầu tư các tuyến giao thông lớn thường làm gia tăng giá trị đất tại khu vực lân cận. Nếu có cơ chế khai thác hợp lý phần giá trị gia tăng từ đất đai, nguồn lực này có thể được tái đầu tư cho giao thông, hạ tầng kỹ thuật và các dịch vụ công cộng. Ngược lại, nếu quản lý quỹ đất không kịp thời, lợi thế từ TOD có thể bị hạn chế bởi đầu cơ, xây dựng manh mún và chi phí phát triển đô thị tăng cao.

Theo nghị quyết của HĐND thành phố, phương án tuyến, vị trí công trình và tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương là cơ sở quan trọng để quản lý ranh giới đất đai, bảo đảm kết nối hạ tầng và phục vụ lập các dự án đầu tư, trong đó có các dự án phát triển theo mô hình TOD.

Mở rộng TOD từ giao thông đến các cực kinh tế

Với sự hiện diện của sân bay quốc tế, các khu công nghiệp, trung tâm logistics và mạng lưới giao thông liên vùng, TP. Đồng Nai có điều kiện để phát triển TOD theo hướng đa trung tâm, thay vì chỉ tập trung quanh các nhà ga đường sắt hoặc metro.

Theo đó, các đầu mối giao thông có thể gắn với những chức năng kinh tế khác nhau, từ thương mại - dịch vụ, nhà ở đến công nghiệp, logistics và các hoạt động hỗ trợ sân bay. Sự kết nối giữa giao thông và không gian kinh tế nếu được tổ chức hợp lý sẽ giúp hình thành các hành lang phát triển mới, đồng thời tăng khả năng tiếp cận việc làm và dịch vụ bằng phương tiện công cộng.

Điều quan trọng là quy hoạch TOD cần được triển khai trước hoặc đồng thời với các dự án giao thông. Nếu hạ tầng đi trước nhưng không gian đô thị xung quanh thiếu định hướng, nguy cơ phát triển tự phát và gia tăng áp lực lên giao thông là khó tránh khỏi.

Về dài hạn, TOD có thể giúp TP. Đồng Nai khai thác hiệu quả hơn nguồn lực từ hạ tầng và đất đai, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, đồng thời tạo thêm không gian cho thương mại, dịch vụ và các hoạt động kinh tế. Đây cũng là cơ hội để thành phố chuyển lợi thế về vị trí và hạ tầng giao thông thành những động lực tăng trưởng mới theo hướng xanh, thông minh và bền vững.