Tiềm năng bất động sản công nghiệp nhóm 2. Bài cuối: Giá cho đất công nghiệp thuê tăng “đột biến”

“Điểm nóng” về giá đất công nghiệp cho thuê

Tỉnh Thái Bình là một trong những tỉnh có vị trí địa lý thuận lợi, gần các trung tâm kinh tế như Hà Nội và Hải Phòng. Với sự phát triển của khu công nghiệp, giá cho thuê đất công nghiệp tại Thái Bình đã tăng đáng kể trong những năm gần đây.

Trao đổi với Doanhnghiephoinhap.vn, anh Nguyễn Trường An, một môi giới bất động sản hoạt động chuyên về cho thuê khu công nghiệp tại Thái Bình cho biết, thường doanh nghiệp họ thuê từ khoảng 1ha trở lên, hầu hết đều là các doanh nghiệp nước ngoài tìm về thuê, giá thuê trong khu công nghiệp, thường thuê hết 1 vòng đời dự án là 40 năm - 50 năm cho 1 lần thuê, giá trả cho các đơn vị đầu tư hạ tầng từ khoảng 70 đến 90  USD tùy vào khu vực vị trí khác nhau.

Môi giới này cho biết, ở Thái Bình, tỉnh đang tập trung thu hút các ngành nghề sản xuất công nghệ cao về lĩnh vực điện, điện tử, công nghệ ô tô, khách thuê ở đây chủ yếu đến từ Đài Loan, Hongkong, Trung Quốc, hiện tỉnh đang kêu gọi các đối tác đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản.

Trong khi đó, tại tỉnh Thái Nguyên là một tỉnh có nền kinh tế phát triển, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp. Với sự thu hút đầu tư mạnh mẽ và sự phát triển của các khu công nghiệp, giá cho thuê đất công nghiệp tại Thái Nguyên đã tăng cao. Hiện nay, giá thuê đất công nghiệp ở Thái Nguyên thường nằm trong khoảng từ 80 USD đến 90 USD/m2/50 năm, tùy thuộc vào vị trí, diện tích và tiện ích của khu đất.

Theo khảo sát của Doanhnghiephoinhap.vn, cho thuê đất công nghiệp xây dựng nhà xưởng tại KCN Yên Bình I - Thái Nguyên, có hạ tầng đồng bộ, bao gồm: đường giao thông nội bộ, cáp điện, cấp nước, thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống phòng cháy chữa cháy, giá 85USD/m2/ 50 năm (Chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng VAT). (Tiền thuê đất được thực hiện theo quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên, hiện tại đang được tính là khoảng 15$/m2/ 50 năm. Nhà đầu tư sẽ thanh toán 1 lần tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê), tại Phổ Yên, giá cho thuê đất nhà xưởng cũng  giao động từ 85 USD đến 90 USD cho vòng đời thuê 50 năm.

Tỉnh Bắc Ninh là một trong những tỉnh có nền kinh tế phát triển nhanh nhất ở Việt Nam, thu hút nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp. Từng được xem là "điểm nóng" về giá cho thuê đất công nghiệp, Bắc Ninh đang tiếp tục duy trì mức giá cao. Hiện nay, giá thuê đất công nghiệp ở Bắc Ninh dao động từ 90 USD đến trên 140 USD /m2/50 năm, phụ thuộc vào vị trí, diện tích và tiện ích của khu đất.

Đáng chú ý, tỉnh Bắc Ninh là nơi có mức tăng giá thuê lớn nhất với mức tăng 48% so với cùng kỳ năm trước, lên mức 156 USD/m2/chu kỳ thuê. Mức tăng này có được nhờ sự quan tâm của các doanh nghiệp điện tử và các nhà cung cấp muốn đa dạng hóa, chuyển dịch khỏi Trung Quốc.

Trong khi đó, tỉnh Bắc Giang là một tỉnh có tiềm năng phát triển kinh tế và công nghiệp. Giá cho thuê đất công nghiệp tại Bắc Giang cũng đã trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Hiện nay, giá thuê đất công nghiệp ở Bắc Giang thường dao động từ 90 USD đến 145 USD/m2/50năm, tùy thuộc vào vị trí, diện tích và tiện ích của khu đất.

Theo khảo sát, tại Khu công nghiệp Việt Hàn mở rộng, giá cho thuê đang được rao với 135USD/m2, tương tự mức giá này tại Khu công nghiệp Hòa Phú, Khu công nghiệp Quang Châu đang có giá cho thuê 140 USD/50 năm, chưa bao gồm VAT.

Bắc Giang hiện có 8 khu công nghiệp (KCN). Tại đây cơ bản có đất sạch đến đâu đã được cho thuê hết đến đó. Tại KCN Quang Châu mở rộng, hàng loạt DN, tập đoàn lớn đang làm nhà xưởng, mở rộng quy mô sản xuất. Công ty TNHH Precision Technology Component Fulian đang xây dựng các công trình thuộc giai đoạn I dự án nhà máy công nghệ chính xác Fulian trên diện tích gần 50 ha. Đây là một trong những DN có quy mô sử dụng diện tích lớn nhất thời điểm này, dự kiến đưa vào vận hành cuối năm 2024, đầu năm 2025, thu hút khoảng 50 nghìn lao động.

Đơn cử, gã khổng lồ Foxconn ngay đầu năm nay đã ký hợp đồng thuê khu đất 45 ha tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) với tổng mức đầu tư khoảng 62,5 triệu USD, hợp đồng thuê kéo dài đến tháng 2/2057. Tiếp theo, Goertek - đối tác lớn cũng trong chuỗi cung ứng của Apple, đã ký kết Biên bản ghi nhớ thuê lại 62,7 ha tại Khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) với tổng mức đầu tư lên đến 305 triệu USD.

Xu hướng tăng giá cho thuê

Thời gian qua, nhu cầu thuê đất công nghiệp tại miền Bắc tiếp tục tăng mạnh, phần lớn đến từ các công ty sản xuất toàn cầu. Các giao dịch lớn được ghi nhận chủ yếu ở thị trường cấp 2 tại Bắc Giang, Thái Bình, Nghệ An… Trong khi đó, tình hình cho thuê ở thị trường cấp 1 cũng có những cải thiện tích cực, giá thuê tại thị trường cấp 1 ở Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng Vĩnh Phúc dự kiến sẽ tăng 5 - 10% trong năm nay.

Một trong những phân khúc đang nhận được nhiều sự quan tâm của các doanh nghiệp sản xuất là nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Theo thống kê từ Công ty Quản lý, tiếp thị bất động sản quốc tế Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn miền Bắc hiện đạt khoảng 2,5 triệu m2. Thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã và đang đón nhận số lượng đầu tư tăng đáng kể khi các loại hình nhà xưởng trong nước phát triển theo hướng hiện đại với khả năng cung ứng các sản phẩm có chất lượng tương đương quốc tế, mà mức giá lại khá cạnh tranh.

Nói về điều này, ông Đào Thế Anh - Chủ tịch HĐQT Redsunland chia sẻ: “Các doanh nghiệp bất động sản đang chú trọng phát triển dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built-to-suit-factory) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về mặt kỹ thuật. Đây được coi là một trong các điểm thu hút dòng vốn ngoại, khắc phục được sự thiếu hụt về nguồn cung nhà xưởng xây sẵn chất lượng cao trong thời gian qua”.

Theo Savills Việt Nam, các khu công nghiệp trên toàn quốc quý 3 năm 2023 có tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%.

Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án KCN với diện tích đất cho thuê đạt 12.000 ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê.

Dựa trên tình hình hiện tại, có thể nhận thấy rằng giá cho thuê đất công nghiệp tại các tỉnh Thái Bình, Thái Nguyên, Bắc Ninh và Bắc Giang đang có xu hướng tăng cao trong thời gian gần đây. Điều này phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của khu công nghiệp và sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với các vùng này.

Một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá cho thuê đất công nghiệp bao gồm vị trí, diện tích, tiện ích và cơ sở hạ tầng của khu đất. Các khu công nghiệp nằm gần các trung tâm kinh tế lớn, các cảng biển hoặc các tuyến giao thông chính thường có giá thuê đất cao hơn. Diện tích đất cũng là yếu tố quan trọng, với đất có diện tích lớn thường có giá thuê cao hơn. Ngoài ra, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, bao gồm các tiện ích như điện, nước, viễn thông và giao thông cũng ảnh hưởng đến giá thuê đất công nghiệp.

Trong tương lai, dự kiến giá cho thuê đất công nghiệp tại các tỉnh này sẽ tiếp tục tăng do sự gia tăng nhu cầu đầu tư và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, các yếu tố khác nhau như chính sách quy hoạch, cung và cầu đất công nghiệp, và tình hình kinh tế chung cũng có thể ảnh hưởng đến xu hướng giá trong tương lai.

Giá cho thuê đất công nghiệp tại các tỉnh Thái Bình, Thái Nguyên, Bắc Ninh và Bắc Giang đang tăng cao do sự phát triển mạnh mẽ của khu công nghiệp và sự quan tâm của các nhà đầu tư. Các yếu tố như vị trí, diện tích, tiện ích và cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong xác định giá thuê đất. Dự kiến trong tương lai, giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng nhưng cũng có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau như chính sách quy hoạch và tình hình kinh tế chung.

Nhân Hà Phan