Thứ hai 20/10/2025 13:06
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Thị trường M&A bất động sản vẫn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài

04/12/2023 11:40
Theo nghiên cứu của RCA và Cushman & Wakefield từ 2018 – 9 tháng đầu năm, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn đầu tư và M&A bất động sản đạt khoảng 4,2 tỷ USD, trong đó loại hình nhà ở và công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt 46% và 28%.

Bất động sản vẫn là thị trường lớn các nhà đầu tư ngoại quan tâm

Việt Nam đã và đang tiếp tục lọt vào ‘tầm ngắm’ của một lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó đáng chú ý là TP Hồ Chí Minh - trung tâm kinh tế tài chính, và Hà Nội - trung tâm chính trị của cả nước, có những bước phát triển nhanh chóng sau khi bộ luật về bất động sản được ban hành vào năm 2003. Kể từ đó, hoạt động M&A nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng được ghi nhận đã tăng lên đáng kể cả về số lượng và giá trị giao dịch.

Bức tranh chung về đầu tư
Bức tranh chung về đầu tư FDI vào Việt Nam

Tuy tình hình nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng từ đầu năm 2023 đến nay còn gặp nhiều thách thức, các giao dịch đầu tư và M&A bất động sản vẫn diễn ra. Tuy nhiên các giao dịch trong năm 2023 đã được ghi nhận theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield có số lượng ít hơn và tổng giá trị nhỏ hơn 2022. Tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A BĐS tạm tính trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 729 triệu USD, giảm 33% do so với cùng kỳ do thiếu thương vụ có giá trị lớn (Năm 2022 có thương vụ mua lại dự án văn phòng Capita Place trị giá 500 triệu USD). Trong đó, dẫn đầu là các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia, Đài Loan, Hàn Quốc với lợi thế về vị trí địa lý, sự tương đồng về văn hóa, và am hiểu pháp luật địa phương.

Nhìn chung, số liệu giao dịch 2023 cho thấy các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua, và đầu tư bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch. Điều này là do doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

‘Trong một chuỗi sự kiện đầu tư mà Cushman & Wakefield đã tổ chức đầu năm nay, chúng tôi đã thực hiện một cuộc khảo sát với các khách hàng rộng khắp Châu Á Thái Bình Dương của mình về thị trường mà họ đang quan tâm nhất, đa số các phản hồi đều rất tích cực với tiềm năng đầu tư tại Việt Nam,’ bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định. ‘Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư.’

Nhưng quan trọng hơn hết, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Nhìn lại các giao dịch trong giai đoạn 2018 – 9 tháng đầu năm 2023, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn đầu tư và M&A bất động sản đạt khoảng 4,2 tỷ USD, trong đó loại hình Nhà ở và Công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượng 46% và 28%, theo dữ liệu từ RCA và Cushman & Wakefield. Điều này cho thấy khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu "an cư, lạc nghiệp".

Thị trường nhà ở cao cấp - sự lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư nước ngoài

Kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam hình thành, phân khúc Nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội và ngoại. Nhờ vào dân số Việt Nam được xếp vào nhóm các nước đông dân đứng thứ 15 trên thế giới với 100 triệu người. Mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh càng tăng tính hấp dẫn đối với thị trường nhà ở đối với FDI.

Như hơn 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland với các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường. Với tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại Tp. Hồ Chí Minh thời đó là khoảng 1.700 căn, trong đó có khoảng 1.000 căn đến từ các dự án có vốn FDI.

Đến chu kỳ hiện tại, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property hoặc Mapletree. Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7, hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thúc đẩy số lượng căn hộ cao cấp của khối ngoại tại TPHCM tăng lên đáng kể tới 23,800 căn vào Q3 2023, so với chỉ 1,000 căn năm 2008.

Sự dịch chuyển và gia tăng dòng vốn vào bất động sản thương mại và công nghiệp

Phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần trở nên vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác, nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải & kho bãi.. kể từ năm 2018. Ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng vốn FDI, nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc trong khu vực Đông Nam Á.

Một số khoản đầu tư được công bố gần đây bao gồm Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group - tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu trong nước, để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc. Tổng mức đầu tư dự kiến là 250 triệu USD. Hay như thương vụ Foxconn thuê thêm đất tại Việt Nam, tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại Khu công nghiệp Quang Châu và Khu công nghiệp WHA 1…Ngoài các nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của các quốc gia châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Văn phòng, bán lẻ và khách sạn vẫn luôn được săn đón ngay khi xuất hiện cơ hội

Dự án khách sạn
Dự án khách sạn Ibis Saigon South được mua vào năm 2022

Các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là ở TP Hồ Chí Minh, khi họ đặt mục tiêu kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị và sự giảm của tỷ suất vốn hóa. Trong vòng 5 năm qua, khi giá thuê và công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt với các tòa nhà văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa, đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường. Đáng chú ý, năm 2022 thị trường văn phòng lần đầu tiên ghi nhận một thương vụ M&A lớn kỷ lục với giá trị 557 triệu USD.

Sau 2 năm hoạt động đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chững lại dưới tác động tiêu cực của đại dịch Covid 19. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, thị trường đã bắt đầu ghi nhận xuất hiện các thương vụ giao dịch thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, điển hình như thương vụ bán 2 khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại TP.HCM.

Năm 2023 thị trường cũng chứng kiến một thương vụ giao dịch lớn thuộc phân khúc Bán lẻ trị giá lên tới 52 triệu USD do tập đoàn Keppel Land của Singapore thực hiện nhằm mua lại 65% cổ phần doanh nghiệp sở hữu Bất động sản Bán lẻ này.

Giá trị các thương vụ đầu tư và mua bán M&A
Giá trị các thương vụ đầu tư và mua bán BĐS M&A. (nguồn RCA, Cushman & Wakefield)

Thách thức cho nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện M&A

Về phía bên mua, trở ngại chủ yếu chúng tôi ghi nhận vẫn nằm ở việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt có dòng thu nhập ổn định. Tuy nhiên, các cơ hội như vậy còn rất hạn chế tại Việt Nam. Thực tế mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại không nhiều. Nguyên nhân từ tính pháp lý, độ chênh về kỳ vọng giá cả từ cả hai phía, và quy trình bồi thường. Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án hiện đang là thách thức với cả bên bán và bên mua. Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là một quá trình nghiên cứu thử thách cho các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất “eo hẹp”. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Tuy còn nhiều thử thách, nhưng Cushman & Wakefield tin rằng đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Vì hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành, bên cạnh nhiều giải pháp tích cực khác mà chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Các mục tiêu đầu tư dự kiến vẫn nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, có giá trị thật, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

Thu Hiền

Bài liên quan
Tin bài khác
“Thị trường bất động sản đối mặt vớí việc mất cân đối nghiêm trọng”

“Thị trường bất động sản đối mặt vớí việc mất cân đối nghiêm trọng”

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cảnh báo cấu trúc cung đang nghiêng nặng về phân khúc cao cấp, tạo rủi ro.
Thị trường BĐS Tân Uyên 2025: Phân hóa giá và tiềm năng tăng trưởng từ bất động sản xanh

Thị trường BĐS Tân Uyên 2025: Phân hóa giá và tiềm năng tăng trưởng từ bất động sản xanh

Thị trường bất động sản Tân Uyên thuộc tỉnh Bình Dương trong năm 2025 đang thể hiện sự phân hóa giá rõ rệt theo vị trí và phân khúc, phản ánh tốc độ phát triển mạnh mẽ và nhu cầu thực cao của khu vực, đặc biệt được thúc đẩy bởi các khu công nghiệp lớn như VSIP 2. Sự phân tầng thị trường này không chỉ cho thấy mức độ trưởng thành của thị trường địa phương mà còn mở ra nhiều cơ hội đầu tư đa dạng cho các nhóm khách hàng khác nhau, từ những người mua để ở với ngân sách hạn chế đến các nhà đầu tư tìm kiếm tài sản cao cấp có tiềm năng sinh lời vượt trội.
Tổ hợp căn hộ Sun Group Cầu Giấy: Chuẩn sống mới của giới siêu giàu

Tổ hợp căn hộ Sun Group Cầu Giấy: Chuẩn sống mới của giới siêu giàu

“Quiet luxury” (xa xỉ thầm lặng) đang là chuẩn sống mới được giới siêu giàu theo đuổi. Xu hướng này đang lan sang các sản phẩm bất động sản hạng sang tại trung tâm đô thị, không ồn ào phô trương mà thể hiện đẳng cấp qua chất lượng và sự tinh tế.
Nguy cơ “bội thực” nguồn cung cao cấp: Thị trường bất động sản cần cú hãm hợp lý

Nguy cơ “bội thực” nguồn cung cao cấp: Thị trường bất động sản cần cú hãm hợp lý

Sau giai đoạn khan hiếm kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự đảo chiều rõ nét khi nguồn cung tăng mạnh, nhưng phần lớn lại tập trung vào phân khúc cao cấp.
Giảm chi phí đầu vào – chìa khóa “hạ nhiệt” giá bất động sản

Giảm chi phí đầu vào – chìa khóa “hạ nhiệt” giá bất động sản

Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, giá đất, vốn và thủ tục hành chính là ba nhân tố quyết định giá nhà . Cắt giảm chi phí đầu vào là chìa khóa điều tiết thị trường lành mạnh.
Chuyên gia vạch trần bất cập thị trường bất động sản

Chuyên gia vạch trần bất cập thị trường bất động sản

Các chuyên gia vạch trần bất cập thị trường bất động sản, đề xuất giải pháp mạnh mẽ về pháp lý, tài chính và minh bạch hóa để tháo gỡ điểm nghẽn.
TS Nguyễn Minh Phong: Cần thúc đẩy các dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu của tỉnh cũ

TS Nguyễn Minh Phong: Cần thúc đẩy các dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu của tỉnh cũ

Chia sẻ với Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, chuyên gia kinh tế - TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, khi tỉnh sáp nhập địa giới hành chính, nếu cứ chờ quy hoạch thì rất lâu. Bởi vậy, phải thúc đẩy triển khai các dự án bất động sản đã đáp ứng được yêu cầu của tỉnh cũ.
Phúc Đạt Tân Uyên: Mô hình nhà ở xã hội tiên phong đáp ứng khát vọng an cư

Phúc Đạt Tân Uyên: Mô hình nhà ở xã hội tiên phong đáp ứng khát vọng an cư

Với chính sách NƠXH được cải thiện mạnh mẽ từ Nghị định 261/2025/NĐ-CP và sự cam kết của doanh nghiệp, dự án Khu nhà ở xã hội cao tầng Phúc Đạt Tân Uyên đang trở thành giải pháp then chốt cho bài toán an sinh xã hội tại TP Hồ Chí Minh có hơn 1,2 triệu lao động công nghiệp.
Đà Nẵng chấp thuận nhà đầu tư dự án Bệnh viện đa khoa quốc tế gần 700 tỷ đồng

Đà Nẵng chấp thuận nhà đầu tư dự án Bệnh viện đa khoa quốc tế gần 700 tỷ đồng

Ban Quản lý các khu kinh tế và khu công nghiệp Quảng Nam (thuộc UBND TP. Đà Nẵng) vừa có quyết định chấp thuận nhà đầu tư dự án Bệnh viện đa khoa quốc tế với tổng vốn đầu tư 674 tỷ đồng.
Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh quý III/2025: Giá tăng nhanh, người mua lưỡng lự xuống tiền

Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh quý III/2025: Giá tăng nhanh, người mua lưỡng lự xuống tiền

Trong quý III/2025, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh ghi nhận 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Hầu hết nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo các dự án hiện hữu, chỉ có 01 dự án thấp tầng tại Bình Tân (Sei Harmony) là được chào bán lần đầu ra thị trường.
TP. Hồ Chí Minh: Bất động sản bán lẻ sôi động nhờ các thương hiệu Trung Quốc

TP. Hồ Chí Minh: Bất động sản bán lẻ sôi động nhờ các thương hiệu Trung Quốc

“Làn sóng” gia nhập và mở rộng của các thương hiệu Trung Quốc vẫn đang là điểm nổi bật của thị trường bất động sản bán lẻ quý III/2025 tại TP. Hồ Chí Minh. CBRE ghi nhận sự mở rộng mặt bằng của hàng loạt thương hiệu đến từ Trung Quốc, như: Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, Polarpopo, BanTianYao, Wayjie, Xian Niu Lau, Colorist…
Khu Nam Đà Nẵng thêm một lựa chọn đầu tư căn hộ hấp dẫn

Khu Nam Đà Nẵng thêm một lựa chọn đầu tư căn hộ hấp dẫn

Ngày 12/10, sự kiện ra mắt Cora Tower chủ đề “Tâm Điểm Ánh Dương” diễn ra tại Đà Nẵng đã thu hút đông đảo khách hàng và nhà đầu tư khắp mọi miền, tiếp nối chuỗi thành công của Sun Property (thành viên Sun Group) với loạt dự án tại khu vực Nam Đà Nẵng.
Phú Thọ: Hoàn thành giải phóng mặt bằng tuyến nhánh kết nối KCN Cẩm Khê

Phú Thọ: Hoàn thành giải phóng mặt bằng tuyến nhánh kết nối KCN Cẩm Khê

UBND xã Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ vừa hoàn thành 100% công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao toàn bộ mặt bằng tuyến nhánh kết nối từ tuyến chính đến Khu công nghiệp (KCN) Cẩm Khê.
Tôn vinh 40 doanh nghiệp dân tộc đại diện 40 năm đổi mới

Tôn vinh 40 doanh nghiệp dân tộc đại diện 40 năm đổi mới

Ngày 8/10, tại Hà Nội, Tập đoàn ROX vinh dự là 1 trong số 40 doanh nghiệp được Tạp chí Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam vinh danh “Top 40 doanh nghiệp tư nhân tiêu biểu” đại diện cho 40 năm Đổi mới của đất nước.
VARS IRE: Cần phân biệt nhà đầu tư chính đáng và nhóm đầu cơ "lướt sóng"

VARS IRE: Cần phân biệt nhà đầu tư chính đáng và nhóm đầu cơ "lướt sóng"

VARS IRE đánh giá cao quyết tâm kiềm chế giá nhà của Chính phủ qua Dự thảo NQ 66 nhưng cảnh báo: Cần phân biệt nhà đầu tư chính đáng và nhóm đầu cơ "lướt sóng".