Thị trường phân hóa rõ rệt
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường condotel đang trải qua một quá trình phân hóa rõ rệt. Các khu vực du lịch phát triển mạnh như Bali (Indonesia), Phuket (Thái Lan) và Nha Trang (Việt Nam) vẫn thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư và khách hàng. Tuy nhiên, các thị trường khác như Pattaya (Thái Lan) và Đà Nẵng (Việt Nam) đang trải qua giai đoạn điều chỉnh, do tình hình cung và cầu không còn cân đối.
Những biến động trong thị trường condotel được tác động bởi một số yếu tố. Đầu tiên, sự biến đổi trong chính sách pháp lý và quy định của các quốc gia có thể ảnh hưởng đáng kể đến thị trường. Việc thay đổi quy định về quyền sở hữu và quản lý căn hộ dịch vụ có thể tạo ra không chắc chắn và không thuận lợi cho nhà đầu tư.
Thứ hai, tác động của sự biến đổi kinh tế và chính trị cũng có thể gây ra sự không ổn định trong thị trường condotel. Ví dụ, tăng trưởng kinh tế chậm lại hoặc biến động trong quan hệ quốc tế có thể làm giảm sự quan tâm của nhà đầu tư và khách hàng đến thị trường này.
Về tương lai, mặc dù đang trải qua một giai đoạn phân hóa và điều chỉnh, thị trường condotel vẫn có tiềm năng phát triển trong tương lai. Một số xu hướng đáng chú ý bao gồm: Đầu tiên, thay vì tập trung vào du lịch nghỉ dưỡng, nhiều dự án condotel đang chuyển đổi và mang đến các trải nghiệm khác nhau như khu nghỉ mát golf, trung tâm thương mại và khu vui chơi giải trí. Điều này giúp thu hút đa dạng khách hàng và giảm rủi ro phụ thuộc vào một ngành du lịch duy nhất.
Hai là, các dự án condotel đang tập trung vào việc xây dựng và phát triển bền vững, đảm bảo sự cân nhắc giữa việc bảo vệ môi trường và khai thác kinh doanh. Sự chú trọng vào bền vững có thể tạo ra lợi thế cạnh tranh và thu hút những khách hàng quan tâm đến các giá trị bền vững.
Ba là, một số thị trường mới đang nổi lên như Campuchia và Myanmar. Sự phát triển kinh tế và du lịch trong những quốc gia này đã tạo ra cơ hội mới cho thị trường condotel. Những vùng đất mới này có tiềm năng phát triển vượt trội và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và khách hàng.
Trong quý I năm 2024, 90% dự án condotel trên cả nước không có giao dịch, sức cầu xuống mức thấp nhất 5 năm qua.
Dữ liệu của DKRA Group cho biết, bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là condotel chưa thoát khó khăn về thanh khoản. Cụ thể, ba tháng đầu năm nay, cả nước có hơn 4.800 căn mở bán, tập trung ở khu vực miền Trung. Tuy nhiên chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1%. Hầu hết các dự án chung cảnh bán chậm. "90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý I", DKRA cho biết.
Nguồn cung sơ cấp phần lớn đến từ tồn kho của các dự án cũ, còn lượng hàng mới rất ít. 5 địa phương chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu đều sụt giảm căn mở bán 8-21% so với cùng kỳ.
Nguồn cung chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng
Thị trường condotel tại Việt Nam, đặc biệt ở khu vực Phú Quốc mới trải qua một giai đoạn tăng trưởng nóng. Trước tác động của những yếu tố bao gồm chất lượng phát triển dự án, thiếu định hướng bền vững đã dẫn đến tình trạng hoạt động thiếu hiệu quả.
Bình luận về vấn đề này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á Thái Bình Dương cho rằng, hiện Phú Quốc có nhiều thuận lợi để trở thành điểm đến quốc tế. Tuy nhiên, đa số nguồn cung trên thị trường hiện chỉ chú trọng vào cung cấp phòng mà chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng. Thị trường cần đa dạng thêm sản phẩm lưu trú ví dụ như các dự án khách sạn với điểm nhấn thiết kế, các khu nghỉ dưỡng hạng sang đúng nghĩa,...
Vị chuyên gia này cho hay, việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công. Lấy ví dụ như thị trường Phú Quốc, chủ đầu tư khi hoạch định dự án cần cân nhắc kỹ nếu lựa chọn mô hình shophouse vì tại Phú Quốc hiện đang có rất nhiều nguồn cung sản phẩm này, và phần lớn đều chưa được đưa vào khai thác kinh doanh.
Đánh giá thế nào về sản phẩm condotel tại Việt Nam so với những thị trường lân cận trong khu vực, ông Mauro Gasparotti cho rằng, nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào. Không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali, HuaHin cũng đối mặt với tình trạng “thảm họa” tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng.
Ông khẳng định, tại Việt Nam, chúng ta cũng có những sản phẩm condotel thành công ví dụ như dự án Hyatt Regency Đà Nẵng, Melia Hồ Tràm. Điểm chung của những sản phẩm là đều được hoạch định, xây dựng và quản lý tốt, đem đến giá trị cho chủ đầu tư và chủ sở hữu. Một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển nóng của các sản phẩm condotel, chẳng hạn như Bali (Indonesia) vào giai đoạn 2008, và hiện nay thị trường này đã bước qua giai đoạn “bùng nổ dự án mới”, thay vào đó là phát triển chậm rãi nhưng chất lượng.
“Trong giai đoạn vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình 12,000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể”, Mauro Gasparotti chia sẻ .
Nghệ Nhân
