Báo cáo mới nhất của JLL về bất động sản hậu cần cho biết thị trường kho vận (bất động sản logistic) Việt Nam bùng nổ mạnh mẽ trong 12 tháng qua. Diễn biến cho thấy các nhà đầu tư vẫn quan tâm đến thị phần nhà kho và không ngừng thúc đẩy nguồn cung tăng cao kỷ lục, bất chấp tác động Covid-19.
Tính đến tháng 12/2020, tổng nguồn cung nhà kho tại Long An, TP HCM, Đồng Nai và Bình Dương đã vượt ngưỡng trên 3 triệu m2 sàn, trong đó Bình Dương dẫn đầu với gần 1,4 triệu m2 kho vận cung cấp cho thị trường bất động sản hậu cần. TP HCM và Đồng Nai lần lượt đưa ra thị trường 600-800 nghìn m2 nhà kho. Long An có nguồn cung kho vận ít nhất trong top 4 các tỉnh phía Nam nhưng cũng đã sớm xuất hiện hàng trăm nghìn m2 nhà kho phục vụ thị trường tập kết và trung chuyển hàng hóa từ các tỉnh miền Tây.
Theo JLL, nguyên nhân của làn sóng bùng nổ loại hình bất động sản kho vận là do nhân khẩu học của Việt Nam có đặc thù dân số trẻ, đô thị hóa cao, và đặc biệt, sự bứt phá của thương mại điện tử cũng là một động lực lớn cho nhu cầu bất động sản hậu cần.
Thông thường, các công ty thương mại điện tử sử dụng nhiều không gian hậu cần hơn các nhà bán lẻ truyền thống. Điều này phần lớn là do phạm vi sản phẩm phong phú hơn, mức tồn kho lớn hơn, yêu cầu về không gian vận chuyển ra nước ngoài lớn hơn và nhu cầu hậu cần hai chiều (đổi trả hàng).
Chuyên gia của JLL nhận định COVID-19 đang đẩy nhanh quá trình tự động hóa trong lĩnh vực logistics và sẽ trở thành xu hướng chính trong thời gian tới, là động lực rất lớn khiến thị trường kho vận bùng nổ.
Khách thuê nhà kho đang có xu hướng nâng cấp từ các cơ sở lỗi thời, vừa và nhỏ và quản lý bởi chủ sở hữu tư nhân để chuyển đến các kho hiện đại, ở vị trí tốt hơn.
Bên cạnh đó, việc hợp nhất các hoạt động logistics vào hiện đại hóa chuỗi cung ứng đang nâng cao hiệu quả hoạt động và giảm chi phí logistics tổng thể cho khách thuê. Tăng trưởng trong các ngành khác cũng sẽ hỗ trợ mở rộng thị trường hậu cần 3 bên, bao gồm tăng trưởng trong ngành thực phẩm và đồ uống, chăm sóc sức khỏe và dược phẩm, cũng như các ngành thiết bị văn phòng và công nghệ.
Chuyên gia của JLL đánh giá kho lạnh sẽ là phân khúc nổi lên trong lĩnh vực logistics tương lai khi ngày càng nhiều người tiêu dùng đặt mua hàng hóa trực tuyến trong thời gian đại dịch.
Tuy nhiên, cũng theo JLL, để đạt được những mục tiêu tăng trưởng trong tương lai, ngành hậu cầu Việt Nam còn phải vượt qua nhiều thách thức. Trước hết, để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics/công nghiệp, ngành hậu cầu Việt Nam cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào đầu tư cơ sở hạ tầng; đồng thời cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.
Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam bao gồm thời gian và chi phí vẫn còn cần thêm nhiều cải tiến đáng kể. Hiện chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu, ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực.
Hiện Việt Nam là một trong những thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á. Doanh thu từ mảng thương mại điện tử năm 2020 dự kiến đạt khoảng 13 tỷ USD, gấp đôi mức năm 2017. Xu hướng này sẽ thay đổi hình thái logistics Việt Nam trong tương lai.
TH
