Sửa đổi Luật Nhà ở: Hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi cho doanh nghiệp

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang mở ra kỳ vọng về một cuộc cải cách mạnh mẽ đối với khung pháp lý của thị trường bất động sản khi cắt giảm khoảng 26% số điều, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đơn giản hóa thủ tục hành chính và hoàn thiện cơ chế huy động nguồn lực xã hội. Những nội dung này được xem là giải pháp quan trọng nhằm giảm chi phí tuân thủ, cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển dự án và thúc đẩy nguồn cung nhà ở trong giai đoạn mới.

Hội nghị “Chính sách mới về nhà ở - Kiến tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho doanh nghiệp, hộ kinh doanh”. (Ảnh: Thanh Hiền)

Luật Nhà ở năm 2023 sau gần hai năm thực hiện đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho phát triển nhà ở, từng bước huy động nguồn lực xã hội đầu tư, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng bộc lộ nhiều vướng mắc khi một số quy định chưa bảo đảm tính thống nhất với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn cũng như Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, việc tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp và sắp xếp đơn vị hành chính cũng đặt ra yêu cầu phải rà soát, điều chỉnh nhiều quy định liên quan đến phân cấp, phân quyền và quản lý phát triển nhà ở.

Đáng chú ý, các quy định về giao dịch nhà ở, thế chấp, giải chấp dự án đầu tư và nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn thiếu sự đồng bộ với pháp luật về đất đai và giao dịch bảo đảm, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý trong quá trình triển khai dự án cũng như xác định điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường.

Bà Lê Thị Hoàng Thanh, Phó Cục trưởng Cục Pháp luật Dân sự - Kinh tế (Bộ Tư pháp) (Ảnh: Thanh Hiền)

Phát biểu khai mạc hội nghị, bà Lê Thị Hoàng Thanh, Phó Cục trưởng Cục Pháp luật Dân sự - Kinh tế (Bộ Tư pháp) nhấn mạnh việc sửa đổi Luật Nhà ở là yêu cầu cấp thiết nhằm đổi mới tư duy xây dựng pháp luật theo hướng lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm. Theo bà, dự thảo Luật hướng đến mục tiêu giảm tối đa chi phí tuân thủ, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế và tạo môi trường pháp lý thông thoáng để huy động hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là việc tinh gọn từ 198 điều xuống còn 145 điều, giảm 53 điều, tương đương khoảng 26% số điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Theo cơ quan soạn thảo, việc cắt giảm này thể hiện định hướng đổi mới công tác lập pháp khi Luật chỉ tập trung quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc và khung pháp lý cốt lõi, tạo điều kiện để các quy định chi tiết được điều chỉnh linh hoạt theo yêu cầu thực tiễn, qua đó giảm gánh nặng tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp.

Dự thảo đồng thời xác định sáu nhóm chính sách lớn, bao gồm hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở gắn với phân cấp, phân quyền; nâng cao hiệu quả quản lý sở hữu nhà ở; phát triển hệ thống nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân; hoàn thiện cơ chế huy động nguồn vốn; đổi mới chính sách quản lý, sử dụng nhà ở và hoàn thiện các quy định về giao dịch nhà ở theo hướng đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành.

Dự thảo Luật được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa phát triển thông qua việc hoàn thiện cơ chế huy động nguồn lực xã hội và giảm các rào cản về thủ tục đầu tư.

Đáng chú ý, dự thảo tiếp tục luật hóa nhiều cơ chế thí điểm đã được thực tiễn kiểm chứng như Nghị quyết số 201/2025/QH15 về phát triển nhà ở xã hội và các cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực này. Việc luật hóa các chính sách đặc thù sẽ tạo nền tảng pháp lý ổn định hơn, giúp doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án, nhất là các dự án nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung nhiều loại hình mới như nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê và nhà có mục đích lưu trú, góp phần đa dạng hóa nguồn cung và mở rộng cơ hội đầu tư cho doanh nghiệp. Đặc biệt, lần đầu tiên dự thảo dành riêng một chương quy định về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó đề cập các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và đầu tư đối với khu vực tư nhân tham gia phát triển phân khúc này.

Theo định hướng được nêu trong tài liệu hội nghị, phát triển nhà ở trong giai đoạn tới sẽ vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Bên cạnh nhà ở để bán, chính sách sẽ ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và các vùng động lực nhằm đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm đối tượng và sử dụng hiệu quả các nguồn lực xã hội.

Ngoài các nội dung mang tính định hướng, hội nghị cũng ghi nhận nhiều ý kiến góp ý từ các chuyên gia, luật sư và doanh nghiệp về phạm vi điều chỉnh của Luật, cơ chế phát triển nhà ở cho thuê, chung cư có thời hạn, quản lý nhà chung cư cũng như đề xuất xây dựng tiêu chí miễn công chứng đối với một số giao dịch nhà ở nhằm giảm chi phí hành chính nhưng vẫn bảo đảm an toàn pháp lý.

Việc tiếp thu các ý kiến từ thực tiễn được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), xây dựng một hành lang pháp lý đồng bộ, minh bạch và ổn định hơn cho thị trường bất động sản. Với định hướng lấy doanh nghiệp và người dân làm trung tâm, dự thảo Luật không chỉ hướng tới tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế mà còn tạo nền tảng để cải thiện môi trường đầu tư, khơi thông nguồn lực phát triển nhà ở và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững trong giai đoạn tới.