Những cơ sở pháp lý trong vụ tranh chấp hơn 22.000 m2 đất ở Thanh Oai (Hà Nội)

Sáng ngày 19/5, Tòa án nhân dân TP Hà Nội đưa ra xét xử phúc thẩm vụ án kinh doanh thương mại tranh chấp hơn 22.000m2 đất tại Cụm Công nghiệp Thanh Oai, xã Bích Hòa, huyện Thanh Oai (Hà Nội).

Theo nội dung đã được thẩm vấn làm rõ tại phiên tòa, năm 2009, Công ty TNHH Hừng Đông được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao diện tích đất hơn 22.000m2 để sản xuất kinh doanh với thời hạn thuê đến năm 2053 theo hình thức trả tiền hàng năm. Sau khi nhận đất, Hừng Đông đã xây dựng tường rào, nhà bảo vệ, trạm điện.

Đến ngày 11/10/2009, Công ty Hừng Đông và Công ty Cổ phần Tập đoàn Vina Megastar ký hợp đồng cho thuê đất và tài sản trên đất với giá thuê là 8 tỷ đồng. Nhưng cùng ngày, hai bên lại ký biên bản thỏa thuận với nội dung “Hừng Đông nhượng lại tài sản trên đất và quyền thuê đất cho Megastar với giá 36,8 tỷ đồng”.

Ngày 23/11/2009, Công ty Hừng Đông ký hợp đồng thi công cơ sở hạ tầng cho Megastar. Ngày 17/12/2009, hai bên tiếp tục ký hợp đồng kinh tế với nội dung “Hừng Đông nhượng lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Theo thỏa thuận, Hừng Đông phải giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Megastar.

Năm 2011, UBNDTP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Hừng Đông.

Tranh chấp nổ ra khi Công ty Hừng Đông cho rằng Megastar mới thanh toán hơn 20 tỷ đồng. Megastar cho rằng đã thanh toán 34 tỷ đồng nhưng Hừng Đông không giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Năm 2015, thông qua các thỏa thuận với đối tác, Công ty Megastar đã chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ liên quan khu đất trên cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Thăng Long.

Theo lời khai của các bên, Công ty Hừng Đông đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất để vay vốn. Công ty Hừng Đông lại thỏa thuận với một doanh nghiệp khác là Công ty Hưng Thành với nội dung: sẽ chuyển nhượng 15.000m2 đất, thay vào đó, Công ty Hưng Thành nộp tiền vào ngân hàng để giải chấp sổ đỏ trên. Đến nay, Công ty Hưng Thành đang giữ sổ đỏ và giấy tờ liên quan. Việc này khiến Thăng Long gặp khó khăn khi sử dụng, quản lý khu đất trên.

Do đó, Công ty Thăng Long khởi kiện ra tòa án, yêu cầu tòa công nhận hợp đồng ngày 11/10/2009. Đồng nghĩa là Hừng Đông sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng trên và phải bàn giao lại sổ đỏ, giấy tờ liên quan cho Thăng Long.

Năm 2020, tòa sơ thẩm chấp nhận đơn khởi kiện của Thăng Long nên Hừng Đông kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Công ty Hừng Đông kháng cáo cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đất không được công chứng và vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo Điều 175 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp không được chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm. Công ty đề nghị tòa phúc thẩm tuyên bố vô hiệu hợp đồng ngày 11/10/2009.

Khi xem xét, tòa phúc thẩm xác định, hợp đồng trên không tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai 2013. Hợp đồng vi phạm về hình thức. Tuy nhiên, thời hiện yêu cầu vô hiệu hợp đồng là 2 năm (Điều 136 BLDS 2005). Đến nay, hơn 10 năm, Hừng Đông mới yêu cầu nên theo Luật, công ty mất thời hiệu khởi kiện tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Mặt khác, theo Điều 129 BLDS 2015 thì, trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì tòa án quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Theo chứng từ do các bên xuất trình thì Megastar đã thanh toán 34 tỷ đồng, đạt 98% giá trị hợp đồng. Vì vậy, tòa phúc thẩm bác đơn kháng cáo của Hừng Đông.

Tuy nhiên, để đảm bảo thi hành án trên thực tế, tòa án buộc Công ty Hưng Thành phải bàn giao sổ đỏ và giấy tờ liên quan cho Thăng Long. Trường hợp Hưng Thành không bàn giao thì Thăng Long có quyền liên hệ với cơ quan chức năng để thu hồi, hủy bỏ giấy tờ cũ và cấp lại sổ mới.

Tòa cũng buộc Công ty Hừng Đông có trách nhiệm sang tên quyền sử dụng đất cho Công ty Thăng Long. Nếu Công ty Hừng Đông không thực hiện thì sau 30 ngày từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, Công ty Thăng Long có quyền liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công ty Hừng Đông phải tháo dỡ công trình trên đất để trả lại mặt bằng cho Công ty Thăng Long.

Ngoài ra, Công ty Thăng Long phải thanh toán nốt số tiền hơn 3 tỷ đồng cho Công ty Hừng Đông và nộp tiền thuế đất.

Bùi Trang