Nhà ở xã hội- “miếng bánh” không dễ xơi. Bài III: Làm sao giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng?

Trong khi đó nguồn nhà ở xã hội cũng đang bí vì nhiều lý do, trong đó có thủ tục hành chính khi duyệt một dự án phải mất đến 12 tháng…

Gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân được Chính phủ công bố và triển khai từ 1-4-2023, kết thúc vào năm 2030. Bốn ngân hàng (NH) thương mại có vốn nhà nước gồm: NH Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank) mỗi NH sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư xây dựng; cho các đối tượng mua, thuê NƠXH. Thời gian ưu đãi lãi suất là 3 năm đối với chủ đầu tư và 5 năm đối với người mua nhà. Lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2%/năm so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân trên thị trường. Từ nay đến hết ngày 30-6, lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, đối với người mua nhà là 8,2%/năm. Từ ngày 1-7, định kỳ 6 tháng, NH Nhà nước sẽ thông báo lãi suất cho vay, tức lãi suất thả nổi theo thị trường.

Đây là gói hỗ trợ tín dụng để thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Nhưng vì sao cho đến nay vẫn chưa thể giải ngân được gói hỗ trợ này?

Chưa giải ngân đồng nào

Phát biểu tại hội nghị về triển khai đề án trên hôm 19-5, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NH Nhà nước), cho biết hiện chưa phát sinh dư nợ thuộc chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng. Ông Bắc co biết, khó giải ngân gói tín dụng là vì nguồn cung NƠXH, nhà ở công nhân còn hạn chế. Ông Bắc nhấn mạnh vướng mắc trong chọn chủ đầu tư, quỹ đất, định giá bán; các ưu đãi khuyến khích cho loại hình nhà này chưa đủ thu hút, khiến nguồn cung nhà đang eo hẹp. Hiện NH Nhà nước cũng chưa nhận được danh mục các dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về xác định dự án, các trường hợp, điều kiện, tiêu chí vay. Bên cạnh đó, điều kiện được mua NƠXH là một trong những lý do khiến gói tín dụng này chưa thể giải ngân sau gần 2 tháng triển khai. Ví dụ về điều kiện về cư trú hay việc thu nhập cá nhân thuộc diện không phải đóng thuế thu nhập không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà ngày một tăng cao.

Theo ông Bắc, để chương trình cho vay này thực sự đi vào cuộc sống, các bộ, ngành cần sửa đổi các vướng mắc pháp lý, thủ tục trong đầu tư, xây dựng NƠXH, giúp tăng nguồn cung phân khúc này. Các địa phương cần tập trung bố trí quỹ đất, sớm công bố danh mục các dự án để những đối tượng thụ hưởng có thể tiếp cận vốn vay.

Theo Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, hầu hết dự án NỠH, nhà ở công nhân thuộc đối tượng vay vốn của gói tín dụng này đang trong giai đoạn phê duyệt chủ trương đầu tư, cấp phép. Hiện đã có 87 dự án đã được cấp phép xây dựng, sẵn sàng nhận vốn vay.

Phát biểu về vấn đề này tại kỳ họp Quốc hội đang diễn ra, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, qua báo cáo của các địa phương, đến nay đã có khoảng 100 dự án thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ. Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, để giải ngân hiệu quả gói tín dụng này, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với NH Nhà nước và các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách pháp luật như tập trung sửa đổi Luật Nhà ở và các pháp luật khác có liên quan; tiếp tục làm việc một số địa phương, DN trọng điểm để kiểm tra, đôn đốc, tạo nguồn cung; thúc đẩy việc triển khai gói hỗ trợ.

Vướng mắc lớn nhất là về lãi suất

Mới đây Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có kiến gửi Thủ tướng đề xuất các vấn đề xung quanh gói tín dụng này.

Theo kiến nghị, lãi suất 8,2%/năm mà gói tín dụng này áp dụng cho người mua, thuê mua NƠXH, nhà ở công nhân, nhà thuộc dự án cải tạo, xây lại, tuy thấp hơn 1% so với mức 9%/năm mà người thu nhập thấp vay hiện nay nhưng vẫn quá cao so với khả năng tài chính của người thu nhập thấp ở đô thị. NH Nhà nước quy định các mức lãi suất của gói tín dụng này được xác định 6 tháng một lần, theo đó mức lãi suất 8,2%/năm cho người mua áp dụng đến ngày 30-6-2023 càng làm người vay không dám vay vì lãi suất quá sức chịu đựng của họ. Ví dụ muốn mua căn hộ NƠXH có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% (200 triệu đồng) và được vay 80% (800 triệu đồng) với lãi suất 8,2%/năm. Với số tiền vay như vậy, năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng, chưa kể còn phải trả một phần nợ gốc. Thời gian ưu đãi của gói tín dụng này đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, sau đó là lãi suất thỏa thuận theo thị trường, đẩy người vay vào thế rất khó trả nợ, nên dự báo là ít người dám vay.

Theo HoREA, cần có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NƠXH NƠXH vay với lãi suất thấp, dài hạn hơn mới là chính sách cốt lõi.

Theo Tổ chức định cư toàn cầu Habitat (Liên Hiệp quốc) thì chính sách bán trả góp, NƠXH, nhà giá thấp dành cho người có thu nhập thấp là những người chỉ có một phần điều kiện tài chính, nhưng không có đủ toàn bộ tài chính để tự mình tạo lập nhà ở. Vì thế, nhóm đối tượng này cần có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách tín dụng ưu đãi NƠXH với lãi suất thấp, dài hạn phổ biến là trên dưới 25 năm (độ dài của một thế hệ) để mua trả góp NƠXH.

Chính sách này cũng đã áp dụng ở nước ta, đang cho phép người mua, thuê mua NƠXH chỉ cần có một phần vốn để thanh toán 20% giá trị và được vay ưu đãi 80% giá trị hợp đồng còn lại với lãi suất thấp 4,8-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm. Theo ông Huỳnh Văn Thuận, Phó Tổng Giám đốc NH Chính sách xã hội Việt Nam, NH Chính sách xã hội được giao tổng số 15.000 tỉ đồng để cho vay chương trình NƠXH bằng nguồn vốn phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh và số vốn còn lại để cho vay trong năm 2023 là gần 11.000 tỉ đồng. Nguồn vốn 11.000 tỷ đồng này còn có thể cho 18.000 người vay mua NƠXH.

"Nếu có nguồn cung NƠXH thì người mua chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại NH Chính sách xã hội", theo kiến nghị của HoREA.

Trong khi đó, cũng theo HoREA, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dự kiến giải ngân trong giai đoạn 2023-2030, sau gần 2 tháng triển khai thực hiện thì NH Nhà nước cho biết chưa phát sinh dư nợ do chưa có người vay. Đối với các chủ đầu tư dự án, do chưa có dự án NƠXH mới, hoặc các dự án đang bị vướng mắc thủ tục đầu tư nên chưa có chủ đầu tư nào được vay.

Còn nếu so sánh với gói tín dụng trong Chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ, thì gói tín dụng 120.000 tỷ có lãi suất càng quá cao.

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho người có thu nhập thấp để thuê, mua NƠXH, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 theo Nghị quyết 02/NQCP có lãi suất không quá 6%/năm, định kỳ tháng 12 hàng năm, sau đó NH Nhà nước công bố mức lãi suất cho năm tiếp theo (bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các NH trên thị trường), thời hạn vay 10-15 năm. Gói tín dụng này đã thực hiện đúng tinh thần hỗ trợ người có thu nhập thấp an cư và rất thành công. Các NH thương mại được cấp bù lãi suất 1 đồng có thể huy động được 33 đồng vốn của xã hội, mang lại hiệu quả rất lớn. Trong các năm 2013-2016 gói tín dụng này đã giải ngân gần 29.700 tỷ đồng, đạt 98,9% và đạt được các mục tiêu, hỗ trợ gần 53.000 khách hàng mua được NƠXH, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng này còn giải quyết được hàng tồn kho và nợ xấu có tài sản bảo đảm là BĐS, góp phần gỡ khó cho các DN BĐS. Nhờ đó, thị trường BĐS khi đó có động lực vượt qua khủng hoảng trong giai đoạn 2008-2013.

Nếu so sánh với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, NH Nhà nước chỉ áp dụng lãi suất vay ưu đãi trong 5 năm, khi hết thời hạn các NH thương mại và người mua phải thỏa thuận lãi suất vay. Vậy ai dám vay để mua NƠXH?

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng không thừa kế được tinh thần hỗ trợ người có thu nhập thấp an cư.

Vướng mắc về thủ tục hành chính

Một số nhà đầu tư NƠXH cho rằng, để duyệt xong pháp lý một dự án NƠXH với tốc độ nhanh nhất phải mất 12 tháng, tức nếu bắt tay từ hôm nay, phải đến năm 2024 mới có dự án NƠXH đạt chuẩn được giải ngân theo gói này, sau đó mới bắt tay vào xây dựng, thì đến bao lâu nữa người có nhu cầu và có tiêu chuẩn mua NƠXH được mua nhà?

Thủ tục hành chính cho dự án NƠXH đang là rào cản lớn.

Các nhà đầu tư đề nghị các DN cần phải được tiếp cận vay trước, sau đó thúc đẩy tiến độ dự án, từng bước tạo ra thành phẩm, mở bán rồi mới đến người mua NƠXH được giải ngân. Nhưng với diễn biến như hiện nay rất khó đoán bao giờ DN xây NƠXH lẫn người dân có nhu cầu vay được gói 120.000 tỷ đồng.

Hiện Bộ Xây dựng đã đề xuất với Thủ tướng, xin uỷ quyền cho địa phương để giúp giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nhanh hơn. Theo đó, các địa phương sẽ xác lập, phê duyệt danh sách các dự án NƠXH, nhà ở công nhân trên địa bàn có đủ kiều kiện vay vốn từ gói tín dụng này. Các NH sẽ căn cứ vào danh mục này để giải ngân cho DN, người mua NƠXH đủ kiều kiện vay vốn.

Kinh nghiệm tại Hàn Quốc, trong công tác quản lý nhà nước, quá trình phê duyệt dự án NƠXH có thể bỏ qua hơn 30 yêu cầu của pháp luật liên quan khác, nên tiến độ rất nhanh mà vẫn đảm bảo về mặt pháp lý.

Ngoài ra các DN cũng rất trông chờ Luật nhà ở sửa đổi có hiệu lực, để phân định rạch ròi đối tượng được mua NƠXH. Dự thảo luật quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH cần rõ ràng, đặc biệt về mức thu nhập bao nhiêu thì được hưởng chính sách ưu đãi mua NƠXH, để mở rộng diện được hưởng chính sách. Thị trường cầu mở thì nguồn cung cũng sẽ mở; có nhiều khách hàng hơn, thị trường sinh động, hấp dẫn hơn, gói tín dụng mới có thể giải ngân nhanh và hiệu quả hơn.

Ngoài ra cần một chính sách về nhà ở quốc gia, để mọi công dân có nhu cầu mà không thể tự chủ tài chính mua được nhà, có thể mua nhà ở trong chính sách nhà ở quốc gia như Singapore đang làm, để người dân có quyền được mua nhà ở, được an cư.

Theo khảo sát của Sở Xây dựng TP HCM, hiện có khoảng 476.000 hộ gia đình chưa có nhà ở, hoặc đang sống chung với người thân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình tại TP HCM.

Rõ ràng con số này rất lớn, nếu tính cả nước. Mở rộng các dối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở cho công dân không có điều kiện tự chủ tài chính mua nhà, cũng là một dạng phúc lợi cơ bản mà công dân có quyền được hưởng.

Cuối cùng thì không chỉ người có thu nhập thấp, người không tự chủ tài chính mua được nhà, mà còn kích thích thị trường BĐS sôi động trở lại.

Ngày 24-5, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà có cuộc làm việc với lãnh đạo Bộ Xây dựng, NH Nhà nước, Văn phòng Chính phủ… về tiến độ triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, về đối tượng của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, hiện nay có khoảng 100 dự án NƠXH, nhà ở công nhân (tại 36 địa phương) đã được cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng với tổng số 85.662 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 70.000 tỷ đồng. Các địa phương có 7 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư (tại 4 địa phương) với nhu cầu vốn vay khoảng 4.130 tỷ đồng.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết một số địa phương như Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai đang tích cực triển khai các dự án NƠXH, nhà ở công nhân. Riêng tại Hà Nội, hiện đã có hơn 4.000 căn hộ NƠXH được đưa ra thị trường và khoảng 40 dự án đang triển khai.

Trong tháng 4-2023, Bộ Xây dựng và NH Nhà nước đã khẩn trương hướng dẫn, đôn đốc thực hiện, giảm bớt thủ tục, rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ để DN sớm tiếp cận nguồn vốn vay. Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn cho rằng nhu cầu về NƠXH rất lớn nhưng trong quá trình triển khai vẫn còn không ít vướng mắc về bố trí quỹ đất; thiếu quy hoạch phát triển NƠXH ở địa phương; quy trình miễn tiền sử dụng đất cho dự án NƠXH phức tạp, thời gian kéo dài; thủ tục điều kiện để được mua NƠXH phức tạp… Vì vậy, một số DN đang chờ đợi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực với quy trình, thủ tục thông thoáng hơn.

Tại cuộc họp các ý kiến cũng kiến nghị bổ sung đối tượng được vay ưu đãi là chủ đầu tư các dự án NƠXH, nhà ở công nhân dưới dạng cho thuê, thuê mua; kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất ưu đãi cho người mua nhà, chủ đầu tư; đơn giản hoá thủ tục miễn tiền sử dụng đất cho dự án NƠXH…

Hiện nay, hầu hết các vướng mắc về quy trình, thủ tục thực hiện dự án NƠXH… đang được sửa đổi, bổ sung trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và cơ bản được tháo gỡ toàn bộ sau khi các luật này có hiệu lực.

Trước mắt, các địa phương cần đẩy nhanh việc lập quy hoạch, bố trí quỹ đất xây dựng NƠXH, nhà ở công nhân tại các vị trí phù hợp, thuận tiện, có quy mô lớn.

NH Nhà nước và Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất phương án, thời gian hỗ trợ lãi suất phù hợp cho các chủ đầu tư, người mua nhà đủ điều kiện vay vốn từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Lưu Vĩnh Hy