Lời giải nào cho bài toán mất cân đối cung - cầu nhà ở?

Trong khi nguồn cung nhà ở trung - cao cấp đang dư thừa thì nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp lại thiếu. Việc mất cân đối cung – cầu này đang đặt ra cho các cơ quan quản lý yêu cầu tìm ra lời giải cho bài toán khó.

Mất cân đối cung – cầu trầm trọng

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng mới đây đã chỉ rõ, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục, thị trường bất động sản năm 2019 có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, lượng giao dịch giảm hơn 40%, nguồn cung giảm 10% so với năm 2018.

Đáng chú ý, từ những tháng cuối năm 2019, các chỉ tiêu của thị trường đều giảm. Lượng giao dịch bất động sản giảm hơn 70%, nguồn cung dự án mới giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước.

Một trong những bất cập của thị trường đã tồn tại khá lâu mà chưa có hướng giải quyết là sự mất cân đối trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm từ 20 - 30%, nguồn cung nhà ở dạng này lại chiếm hơn 65% sản phẩm triển khai. Thị trường hiện đang dư thừa khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn dự án trung, cao cấp.

Mặt khác, nhu cầu về phân khúc nhà ở thương mại bình dân, giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) dù chiếm đến 70 - 80% thị trường nhưng lại thiếu nguồn cung trầm trọng. Ông Nguyễn Văn Sinh cho biết, đặc biệt là tại các thị trường lớn như Tp.HCM và Hà Nội, sự lệch pha cung – cầu ngày càng nghiêm trọng.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 2 quý gần đây, TP.HCM gần như không có thêm một dự án nhà ở bình dân nào được triển khai. Nghiên cứu từ DKRA Việt Nam cũng chỉ ra, từ năm 2019 đến nay, loại hình nhà giá rẻ đã biến mất khỏi thị trường, trong khi phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm hơn 30% tổng sản phẩm chào bán.

Cùng với loại hình nhà thương mại bình dân, nguồn cung NƠXH cũng khan hiếm. Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có 1.040 dự án đầu tư xây dựng NƠXH dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp. Trong đó đã hoàn thành 248 dự án, với khoảng hơn 103.500 căn, đang tiếp tục triển khai 264 dự án, với khoảng 216.500 căn. Tuy nhiên, hiện có 206 dự án NƠXH đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Mặc dù đã hoàn thành hơn 5.175.000 m2 NƠXH cũng mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020.

Ngoài vấn đề mất cân đối cung – cầu, theo số liệu công bố báo cáo tài chính của 178 doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 31/12/2019 là 209.100 tỷ đồng, trong đó giá trị tồn kho sản phẩm bất động sản chiếm khoảng 50%, tương đương khoảng 104.550 tỷ đồng. Hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư…

Để giải quyết mất cân đối cung - cầu nhà ở, Bộ Xây dựng phải tiến hành nhiều giải pháp đồng bộ (Ảnh: Internet)

Nhiều giải pháp đồng bộ

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup cho rằng, trong 12 - 24 tháng tới, thị trường bất động sản sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc.

Theo đó, phân khúc nhà ở giá rẻ - vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường, sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn tới tiện nghi và sự an ninh an toàn sau dịch Covid-19, vì vậy, những nhà ở nằm trong khu đô thị với đầy đủ tiện ích và đặc biệt là y tế, trường học sẽ được ưa thích hơn là những dự án nhà ở riêng lẻ, thiếu tiện ích.

Bất động sản cao cấp vẫn sẽ gặp khó, nhưng đây là phân khúc có độ “lỳ” cao, ít nhạy cảm giá. Tuy nhiên, biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ thu hút khách hàng và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp.

Trước bài toán khó của thị trường, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trước mắt, Bộ Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các tỉnh, thành phố rà soát, lựa chọn, tổng hợp danh mục các dự án NƠXH đang triển khai dở dang, có thể tiếp tục triển khai trong năm 2020 để các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay theo quy định.

Đồng thời, cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay NƠXH.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng hiện đang nghiên cứu, hoàn thiện trình Chính phủ ban hành Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, để làm được điều này, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, về quy hoạch sẽ phải bố trí tỷ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp tối thiểu là 30%. Bên cạnh đó là được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án; được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng.

Về lâu dài, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản; sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Phạm Minh